網際網路時代，誰掌握了流量誰就掌握了話語權。如今放到房地產，誰掌握了客流，誰就掌握了話語權。
是的，說的就是那個掌握了流量的貝殼帝國。
2020年4月，貝殼赴美上市，貝殼創始人左暉一度以1050億身價排在當年胡潤富豪榜的36位。
2021年，左老闆因病，英年早逝，和單一剛接過了貝殼的擔子。
自此，儘管左家仍是貝殼的大股東，但貝殼已不是原來那個貝殼。
01
現在的貝殼，備受爭議，主要有三點：
1、管理層超高的薪水
2、對房地產中介市場越來越強的控制力——近乎壟斷
3、“貝殼稅”對購房者越來越大的傷害。
先說第一個。
現任董事會主席、執行董事彭永東，執行董事單一剛是左暉創立貝殼的關鍵人物，他們參與了貝殼從0到1的過程。
貝殼上市後，他們的個人財富也像坐火箭一般上升。
他們倆到底有多少錢呢？
今年10月，2024年胡潤百富榜釋出，彭永東以71億財富，排在第747位，較2023年增長114位。
那他們的錢從哪兒來？
從目前可查詢的所有公開報告來看，
貝殼的董事薪酬部分包括：袍金，薪金、津貼及實物福利，績效獎金，股份支付薪酬費用，退休金計劃供款。
在2019-2023年5年間，彭永東和單一剛的薪酬變化如圖所示：
在這中間，左老闆離世的2021年是一個分界點。
2021年之前，彭永東和單一剛是聯創和執行董事的身份。
彭永東由於在2019年獲得了一筆高達15.1億的股份支付薪酬費用，財富劇增。
單一剛則不咋地，最多一年也就拿了685萬。
左老闆離世後，一切又不一樣了。
2022-2023年兩年，彭永東拿了11.88億，單一剛也拿了8.84億。
這個年薪水平，已經超過當年房地產著名的打工皇帝，排在世界前列。
根據福布斯釋出的《香港上市中資股CEO薪酬榜》，夏海鈞在2017年的年薪為2.7億元，位居榜首12。2020年-2021年，夏海鈞的薪酬2021年為2.02億元，2020年為2.04億元。請注意，這部分薪酬也包括股權支付薪酬。
而據公開資料，蘋果現任CEO庫克2022年總薪酬9400萬美元，摺合人民幣6.88億。同年，彭永東的薪酬則是4.75億。
2023年，庫克的總薪酬為6320萬美元（包括基本工資：300萬美元、股票獎勵：4700萬美元、績效獎金：1070萬美元、其他薪酬：250萬美元），摺合人民幣大約在4.6億人民幣。
同樣是2023年，彭永東的薪酬是7.13億，單一剛是5.29億。這個薪酬已經超過蘋果CEO庫克2023年的薪酬水平。
但請注意，這還只是彭永東和單一剛財富的一個部分。
彭永東和單一剛更大的財富來源，還是其在貝殼的持股市值。
2021年2月，彭永東和單一剛在貝殼的持股分別為3.1%和1.3%。
到2024年2月，彭永東和單一剛在貝殼的持股權益佔比是5.1%和2.8%，分別提升了2%和1.5%。
截至美東時間12月20日，貝殼美股220.04億美元，彭永東和單一剛持股市值分別為11.22億美元和6.16億美元。
02
不斷增加的鉅額財富背後，支撐的是權力！
左老闆還在世的2021年之前，彭永東持有貝殼3.1%股權，1%的投票權。單一剛持股1.3%，擁有0.4%的投票權。第一大股東左暉則有81.7%投票權。
左老闆離世後，儘管左家仍是貝殼的大股東，但彭永東和單一剛開始掌握話語權。
2021年7月29日，貝殼找房公告稱，該公司的主要股東Propitious Global Holdings Limited（“Propitious”）已執行並交付了不可撤銷的代理和授權書。Propitious最終由Z&Z信託控制，其受益人是貝殼創始人、名譽董事長左暉的親屬。
根據授權書，Propitious不可撤銷地授權給開曼群島註冊的免稅有限合夥企業百匯合作伙伴（“百匯合夥企業”）行使由Propitious持有的公司885301280股B類普通股（“代理投票權”）所代表的投票權。
而百匯合夥企業由兩個合夥人組成，即彭永東和單一剛。
也就是說，儘管是大股東，但左家把部分權力讓渡給了彭永東和單一剛。
所以我們看到的是，到了2024年2月，儘管彭永東持股為5.1%，但卻有22.8%的投票權；單一剛持股2.8%，卻有10.3%的投票權。
從目前的股權結構看，貝殼的控股股東依然是左暉家族信託基金，具體為Baihui Partners和Propitious Global，它們分別持有23.7%的股份和17.2%的投票權；騰訊持有11.4%的股份和8.3%的投票權，是貝殼的第二大股東。
很明顯，彭永東和單一剛的投票權已大幅超越了左家近乎一倍。
也就是說，貝殼名義上還是姓左，但實際上已不姓左。
03
有人說，創始人重要，好的管理者更重要。
這個不假。比如，在國內，美的的何氏家族就做得不錯。
當年，何享健老爺子隱退後，以為首的職業經理人開始打理美的，並一步步把美的帶到今天的高度。
在國外，喬布斯離世後，其接班人帶著蘋果穩步向前。
當然了，這些明星職業經理人，也名利雙收，比如方洪波。截至2024年9月30日，方洪波一共持有美的集團1.17億股，位列第五大股東，其持股佔到了美的總股本的1.53%，以最新的股價計算，方洪波的身價超85億元。
但方洪波全中國也就出了這麼一個。
如今的美的，已是一個市值高達5600億的巨無霸了，無論是產品口碑，還是社會形象都是優良。
反觀貝殼，儘管彭永東和單一剛也幹得不錯，但卻爭議不斷。
目前看，交易服務還是貝殼營收的大頭，而貝殼擁有的巨大的流量，也足以讓其挾流量以令各方諸侯。
1、在貝殼面前，即便是再牛逼的開發商，也不得不低頭。
2023年1月14日，北京地產圈就有一個傳聞，說北京鏈家新房業務的員工，突然接到了一條指令：下架所有中海專案，所有人不要再為中海帶客。
事後，鏈家方面回應，網傳鏈家與中海停止合作是一個誤會，北京鏈家目前正在與中海協商2023年新的合同內容。
但明眼人都知道，新籤合同就發生誤會，這就是壟斷帶來的任性。
中海如此，其他開發商在貝殼面前，更都是弟弟。
2、開發商無力反抗，普通購房者就更難了。
比如貝殼推出的省心租模式。官方介紹，貝殼省心租是貝殼租房面向業主和租客兩端推出一站式機構房屋託管品牌。定位自營模式，主打專業託管，將市場上分散的房源轉為專業機構化長租房源，並提供專業管家服務，讓業主省心、租戶安心、行業穩定。
但從客戶體驗上，省心租面向租客和房東兩邊收取的費用也不低。雪球有個使用者就發帖說，體驗了貝殼的省心租模式，發現模式一變，貝殼的收入翻了2倍。
該使用者認為，以貝殼壟斷的市場地位來講，其實房東和租客都沒太多選擇，這也算是壟斷的一個負面例子。
還有貝殼為二手房交易推出的好贊服務也頗受市場詬病。
近幾年二手房交易低迷，“好贊服務”是貝殼平臺提供房源推廣等資源流量，疊加入駐經紀公司的相關增值服務的一款打包服務產品。
根據貝殼對“好贊”的描述，一旦使用，房源就會享受一定的特權期，其間貝殼與鏈家兩大平臺會聯手傾注海量流量，再借助大資料的精準匹配，房源能夠迅速觸達潛在買家，實現高效的交易。
但這個看起來能更好促進交易的服務，在實際落地後卻逐步異化。
在一線城市及熱門二線城市中，貝殼的中介費普遍在2%-3%之間，而在一些特定服務如“好贊”的加持下，這一費用還可能進一步上升。根據貝殼好贊服務的描述，使用好贊會額外加收1%的服務費。
1%的比例對於一套500萬元的房產來說，確實是一筆不小的費用，相當於一套全屋家電的價值。這對於許多賣家來說，就已經是不小的費用。
另一方面，如果賣家選擇不使用“好贊”服務，他們可能會面臨另一種困境：被“變相封殺”，即使市場交易活躍，也可能因為缺乏足夠的推廣和曝光而難以吸引到帶看的客戶。
在黑貓投訴平臺上，就有不少相關的投訴，關鍵詞基本是強制收費、服務欺詐、誤導房東簽約好贊服務等。
3、逆政策而行，國家減稅貝殼加費
隨著國家稅收政策的調整，契稅等稅費在交易成本中的佔比逐漸降低，使得中介費在整體交易成本中的比重愈發凸顯。
打個比方，新政策實施後，舉例來說，購買第二套房的購房者，面積在140平米以下的，總價500萬元，過去契稅要按3%收取，即15萬元；新政策實施後將按照1%收取，也就是5萬元，契稅減少了10萬元。
但 貝殼在大多數一、二線城市的中介費，就要2-3%。同樣是500萬的 房子，中介費得在10萬-15萬之間。這麼一看，在面積140平米以下的二手房交易中，中介費在房產交易成本中的佔比達到50% 到75%左右。
二手房是中國房地產市場健康發展的重要部分，貝殼作為二手房交易最大的平臺，既是樓市新政的最大受益者。
但國家鼓勵減稅降費，然而貝殼的中介費卻並沒有減少，鳳凰網《風暴眼》就曾經發表過一篇題為《貝殼找房，正在狂“薅”賣房人？》的報道。
按文中所言，如果按賣家308萬掛牌價的房子來計算，使用好贊服務加收0.4%的服務費，單這筆錢就要上萬。
如果任由貝殼憑藉壟斷優勢不斷增加從賣房人身上“薅羊毛”，貝殼大機率也將成為樓市復甦的最大阻力。
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