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比取消公攤更狠!得房率130%

2025-01-30 22:57:41

作者| 貓哥

來源| 大貓財經Pro

不少城市,在取消公攤面積。

比如,河北張家口,取消了價格限制,鼓勵現房銷售,逐步推進取消公攤;

再比如,湖南衡陽,2025年起,商品房銷售實行套內建築面積計價。

2025年,大家是不是要告別公攤了呢?

未必全部,但是這事兒吵了很多年,取消公攤也確實是順應了消費者的訴求。

但是,這事兒其實也一直很糾結。為啥呢?

公攤面積裡面的電梯井、樓梯、走廊、過道、門廳等,其實一直以來,是服務整棟樓的,如果公攤面積縮小,那麼勢必公共區域的面積縮小。

走廊窄了,電梯小了,環境一擁擠,就等著跟鄰居吵架吧,誰也別想消停。

但是,有些開發商的公攤確實有些離譜,比如,前兩年有“公攤刺客”,一套74平米的房子,最終的套內建築面積,只有40平,公攤率達到46%,房價近一半,都付了公攤的錢,其實就是消費者在消化開發商的成本。

問題一直在那裡:公攤面積的區域是不能取消的,那麼無非就是把計費的區域變化一下,總價不變的前提下,單價變化屬於“揹著抱著一般沉”。

靠公攤解決房價,不治標也不治本。

但其實,開發商為了賣房,其實早就換套路了。

不少開發商在推“零公攤”,甚至“負公攤”。

啥意思呢?

就是透過建築設計,讓消費者能夠得到更多的空間和麵積,從而提高得房率,來抵消公攤帶來的套內面積損耗。

舉個例子。

2013年,北京市釋出《北京市住宅外部設計導則》,給建築設計加了很多條條框框,其中最引人關注的一條是,高層住宅不得設定開敞式陽臺。

雖然是導則,但也算是強制性要求,開發商也沒法自由發揮了,於是乾脆,就取消了,當然,後來也就很難再買到帶陽臺的房子。

不讓建開敞陽臺,是為了防止違建,但是問題也來了,得房率一路下滑,80%的得房率,就已經算很高了。

今年,政策就變了,11月份,北京釋出了新的《北京市高品質商品住宅設計導則》,當年強制性的“不得設定”,也變成了“鼓勵在多層住宅設定開敞性陽臺”。

而這個時候,賣房從設計階段,就開始變成“戰鬥”了,不少晚動工的專案乾脆,“推倒重建”,直接按新標準來設計,來提高競爭力,自然是得房率高的專案,更好賣了,

咋實現呢?陽臺、飄窗、裝置平臺。

比如北京某專案,其某戶型房本面積大約107㎡,但是在設計階段,它的主臥、次臥以及對應的衛生間,做大飄窗,而在客廳設定開敞陽臺,並設定多個裝置平臺。

最終,這套房子,不動產證記載面積,107㎡(按25%公攤算,套內80㎡,公攤27㎡);計費計稅面積,107㎡;實際的可利用面積,135㎡。

簡單計算一下,跟房本面積比,得房率接近130%;跟套內建築面積比,接近170%。

當然,裡面可能還有一些水份,但是從居住來看,空間和舒適度是大大提升的。

對於開發商來說,多建個陽臺,無非是多花一點施工成本,但是“半賣半送”、“得房率130%”,說出去有面,房子也更好賣。

現在流行的叫法,叫做第四代住宅。

這個概念也挺有意思,核心是庭院、花園入戶、大飄窗、大陽臺、低公攤,從各種效果圖來看,是一種“綠色建築”。

國際上的例子,看起來也很賽博朋克。

義大利米蘭垂直森林(圖片擷取自@Stefano Boeri Architetti)

這事兒吧,無論是開發商炒作概念,還是未來趨勢,目前來看,咱們未必完全這樣搞,但是大陽臺、低公攤,確實很受歡迎,我們的住宅設計也在向這個樣子靠攏,尤其是計容面積,寬鬆了不少。

廣州:鼓勵設定多功能主景觀陽臺,只有一半計入容積率,以前佔套內面積比例不超過15%,現在放寬到了20%-25%,甚至還有不計容花池。

長沙:陽臺按1/2計入建築面積,佔套內比例可到20%,因城市景觀風貌原因需要封閉的陽臺,也是1/2計容;飄窗可與房間等寬,出挑不超0.8米;裝置平臺不大於4㎡/戶,不計入面積。

合肥:進深不大於2.4米的陽臺,佔套內面積不超過20%,不管封閉與否,都按1/2計容;

誰能想到,首先幹掉公攤的,是大陽臺。

未來,房企除了卷價格外,也開始卷設計了,畢竟,向外延伸,可操作的空間還是很大的。

在新政策的加持下,新房的得房率會越來越高。

當然,這中間可能也會出現被“卷死”的受害者,那就是存量的二手房,或者說老破小。

當同區域的住房得房率越來越高,老破小的競爭力就會越低,而當這些房子以二手房的姿態入市,那麼同區域的二手房,可能會迎來一波貶值潮。

畢竟,75%的得房率和100%得房率,一點也不難選。

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