作者| 貓哥
來源| 大貓財經Pro
不少城市，在取消公攤面積。
比如，河北張家口，取消了價格限制，鼓勵現房銷售，逐步推進取消公攤；
再比如，湖南衡陽，2025年起，商品房銷售實行套內建築面積計價。
2025年，大家是不是要告別公攤了呢？
未必全部，但是這事兒吵了很多年，取消公攤也確實是順應了消費者的訴求。
但是，這事兒其實也一直很糾結。為啥呢？
公攤面積裡面的電梯井、樓梯、走廊、過道、門廳等，其實一直以來，是服務整棟樓的，如果公攤面積縮小，那麼勢必公共區域的面積縮小。
走廊窄了，電梯小了，環境一擁擠，就等著跟鄰居吵架吧，誰也別想消停。
但是，有些開發商的公攤確實有些離譜，比如，前兩年有“公攤刺客”，一套74平米的房子，最終的套內建築面積，只有40平，公攤率達到46%，房價近一半，都付了公攤的錢，其實就是消費者在消化開發商的成本。
問題一直在那裡：公攤面積的區域是不能取消的，那麼無非就是把計費的區域變化一下，總價不變的前提下，單價變化屬於“揹著抱著一般沉”。
靠公攤解決房價，不治標也不治本。
但其實，開發商為了賣房，其實早就換套路了。
不少開發商在推“零公攤”，甚至“負公攤”。
啥意思呢？
就是透過建築設計，讓消費者能夠得到更多的空間和麵積，從而提高得房率，來抵消公攤帶來的套內面積損耗。
舉個例子。
2013年，北京市釋出《北京市住宅外部設計導則》，給建築設計加了很多條條框框，其中最引人關注的一條是，高層住宅不得設定開敞式陽臺。
雖然是導則，但也算是強制性要求，開發商也沒法自由發揮了，於是乾脆，就取消了，當然，後來也就很難再買到帶陽臺的房子。
不讓建開敞陽臺，是為了防止違建，但是問題也來了，得房率一路下滑，80%的得房率，就已經算很高了。
今年，政策就變了，11月份，北京釋出了新的《北京市高品質商品住宅設計導則》，當年強制性的“不得設定”，也變成了“鼓勵在多層住宅設定開敞性陽臺”。
而這個時候，賣房從設計階段，就開始變成“戰鬥”了，不少晚動工的專案乾脆，“推倒重建”，直接按新標準來設計，來提高競爭力，自然是得房率高的專案，更好賣了，
咋實現呢？陽臺、飄窗、裝置平臺。
比如北京某專案，其某戶型房本面積大約107㎡，但是在設計階段，它的主臥、次臥以及對應的衛生間，做大飄窗，而在客廳設定開敞陽臺，並設定多個裝置平臺。
最終，這套房子，不動產證記載面積，107㎡（按25%公攤算，套內80㎡，公攤27㎡）；計費計稅面積，107㎡；實際的可利用面積，135㎡。
簡單計算一下，跟房本面積比，得房率接近130%；跟套內建築面積比，接近170%。
當然，裡面可能還有一些水份，但是從居住來看，空間和舒適度是大大提升的。
對於開發商來說，多建個陽臺，無非是多花一點施工成本，但是“半賣半送”、“得房率130%”，說出去有面，房子也更好賣。
現在流行的叫法，叫做第四代住宅。
這個概念也挺有意思，核心是庭院、花園入戶、大飄窗、大陽臺、低公攤，從各種效果圖來看，是一種“綠色建築”。
國際上的例子，看起來也很賽博朋克。
義大利米蘭垂直森林（圖片擷取自@Stefano Boeri Architetti）
這事兒吧，無論是開發商炒作概念，還是未來趨勢，目前來看，咱們未必完全這樣搞，但是大陽臺、低公攤，確實很受歡迎，我們的住宅設計也在向這個樣子靠攏，尤其是計容面積，寬鬆了不少。
廣州：鼓勵設定多功能主景觀陽臺，只有一半計入容積率，以前佔套內面積比例不超過15%，現在放寬到了20%-25%，甚至還有不計容花池。
長沙：陽臺按1/2計入建築面積，佔套內比例可到20%，因城市景觀風貌原因需要封閉的陽臺，也是1/2計容；飄窗可與房間等寬，出挑不超0.8米；裝置平臺不大於4㎡/戶，不計入面積。
合肥：進深不大於2.4米的陽臺，佔套內面積不超過20%，不管封閉與否，都按1/2計容；
誰能想到，首先幹掉公攤的，是大陽臺。
未來，房企除了卷價格外，也開始卷設計了，畢竟，向外延伸，可操作的空間還是很大的。
在新政策的加持下，新房的得房率會越來越高。
當然，這中間可能也會出現被“卷死”的受害者，那就是存量的二手房，或者說老破小。
當同區域的住房得房率越來越高，老破小的競爭力就會越低，而當這些房子以二手房的姿態入市，那麼同區域的二手房，可能會迎來一波貶值潮。
畢竟，75%的得房率和100%得房率，一點也不難選。
