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提前還貸潮突然熄火,居民存款集體搬家,意外的事接連發生

2024-12-04 11:06:38

原標題:提前還貸潮突然熄火,居民存款集體搬家,意外的事接連發生

來源:智谷趨勢Trend

令人意外,轟轟烈烈的提前還貸潮,居然悄悄熄火了!

原本踏破門檻、排起長隊,讓銀行絞盡腦汁使出“騷操作”來阻擊的四億房奴,終於鳴金收兵,潮水迅速退去。

有國有大行表示,9月底以來,個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成之多。

券商研報則顯示,提前還貸比例出現“大跳水”,一路跌到歷史低點。

前幾天,#提前還貸的人後悔了嗎#的話題,衝上了微博熱搜,瀏覽量破億。去年說好的“提前還貸是最好的理財”,怎麼突然就不香了呢?

更弔詭的是,“消失的提前還貸”並沒有存在銀行卡里,居民存款反而出現大搬家的趨勢。10月金融資料顯示,居民存款減少了5700億。

原本用來提前還貸的錢,究竟去哪兒了?仔細聽,財富潮水的流向正在迅速變化。

01

這兩年,四億房奴的提前還貸潮,到底有多兇猛?

據房產博主“真叫盧俊”統計,去年一整年,全國人民提前還掉了約7萬億的房貸。

有人形容,“提前還貸一族”的生活是這樣的:

能走路就不坐地鐵,能坐地鐵就不打車。出國遊變成國內遊,買電動汽車變成買電動腳踏車,衣服鞋子不買名牌買白牌。剛存下幾萬塊錢,一天也不敢耽擱,立馬跑去銀行,只有一個終極目標——提前還貸。

今年6月,國泰君安宏觀研究團隊參考全國銀行間同業拆借中心曾釋出的RMBS(住房抵押貸款支援證券)條件早償率指數的編制方法,計算了居民早償率指標(CPR),用來衡量提前還貸的情況,結果發現——

2月以來,居民早償率指數加速上行,4月達到37%的歷史高位(刨除2023年10月的技術性調整)。

可以簡單解讀為:平均每10個房奴裡,差不多就有4個在提前還貸。

然而,這股看似勢不可擋的洶湧熱潮,如今卻戛然而止了。

財聯社報道,某國有大行深圳分行表示,據其調研,9月25日以來,該行個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成。

新華社採訪了一家國有大行的工作人員,對方表示,相比9月中上旬,10月以來該行個人按揭提前還款日均申請量減少了20%。

央行資料也顯示,10月份個人住房貸款規模企穩,明顯好於前9個月月均減少690億元的水平,也好於前兩年同期水平。

房產博主“真叫盧俊”也在文章中提到,諮詢了幾位房貸經理,得到的回答都是:現在諮詢提前還貸的人,普遍比去年上半年少。

來源:真叫盧俊

除了來自銀行一線的訊息,有券商也發現,提前還貸的情況大大緩解。

然而,在分析10月金融資料時,卻發現:居民早償率來到了歷史低位水平——不到15%,這已經無限接近2020年的水平。

光大證券一份研報也指出,測算顯示,10月RMBS條件早償率為11.7%,環比上月下降1pct,逐步向常態水平靠攏。

可以看到,相比31.7%的高點,明顯下落了不少。

提前還貸潮,為何突然“消失”了?

02

根本原因在於,提前還貸潮的根源問題,被國家強勢出手解決掉了。

人們為什麼提前還貸,大部分是理性考慮,因為新舊房貸之間的利差越來越大。哪怕是借新還舊,都是划算的。

為此,今年9月底,央行宣佈:集中下調存量房貸!

央媽發話之後,各大銀行迅速行動。截至10月28日,21家全國性銀行已完成批次調整,共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調。

據中泰證券測算,此次批次調整或涉及5000萬戶家庭、1.5億人口,平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

按照要求,調整前房貸利率高於LPR-30BP的,統一調整為LPR-30BP。像是北京之前那波首套房貸利率為“LPR+55BP”的買房人,這次也將統一調整為“LPR-30BP”。

以500萬元、25年期,等額本息還款的存量房貸為例,假設該房貸利率從4.4%降至3.55%,可節約借款人利息支出每年約2.8萬元,總利息足足減少70萬元。

光大證券分析稱,伴隨存量按揭利率調降落地,新發放按揭利率與存量貸款利差壓縮,居民提前還款壓力緩釋。

對房奴來說,月供壓力確實減小了。

甚至連#提前還貸的人後悔了嗎#這種話題,都衝上了熱搜。放在半年前,絕對是想都不敢想的事情。

不僅如此,買房人的話語權更大了。

放在以前,房貸利率重定價週期統一規定為1年。這也意味著,即便LPR一年內下調多次,很多人必須要等到重新定價日才能享受最新的低利率。

今年10月份,五年期LPR下調25bp至3.6%。如果重定價日期是9月,意味著要再等一年。

而現在,買房人可以跟銀行商量,把定價週期改為3個月,或者6個月。如果改為3個月,最快12月就能享受到最新利率了。

緊接著,買房人又被餵了一顆“定心丸”。

前陣子,部分城市出現了“房貸利率低於公積金利率”的情況。公積金利率2.85%,商業房貸利率去到了2.6%。“監管指導”火速出馬,要求銀行房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率。

如此以來,買房人對存量房貸的預期也穩住了。“利差擴大-提前還貸”的迴圈短期內不會重演了。

不過,提前還貸的大退潮,房貸利率最直接的原因,卻不是唯一的原因。

03

可以這麼理解——提前還貸,本質上是用手頭的現金,買了一個超長期的定期存款,收益率則是5年期LPR。

房貸利率與存款利率、理財收益率的利差大小,決定了一段時間內居民手裡的錢會流向哪裡。

今年以來,房價跌跌不休,股市起色不多,存款利率更是全面進入1時代,“高收益資產荒”全面席捲。相比之下,提前還貸真就是“最好的理財”。

今年10月份,住戶存款足足減少了5700億。說明大家開始把錢從銀行裡拿出來了。可是,提前還貸不增反降。

那麼,錢去哪裡了?主要可能有三個流向。

第一個流向,是大A。

9月底,牛市聲音不斷傳出,10月份小行情不斷,上證指數一度逼近3700點,讓居民的風險偏好發生明顯扭轉,短時間內形成了“全民炒gu”的熱潮。

今年10月,A股合計成交額超36萬億元,創月度成交額歷史新高。增量資金源源不斷流入股市,進而推動了非銀存款的規模上升。央行金融資料也顯示,10月非銀行金融機構存款增加了1.08萬億,同比多增5732億元。

第二個流向,是樓市。

一方面,樓市成交出現顯著回暖。9月底,一線樓市接連放出鬆綁大招,10月樓市成交顯著反彈。

住建部“全國房地產市場監測系統”網籤資料顯示,10月新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%,自今年2月連續8個月下降後首次實現增長。

一線城市的售樓處,又開始熱鬧起來。上海和深圳的“日光碟”重出江湖。

購房需求帶動了按揭貸款需求改善。10月居民中長期貸款新增1100億元,同比小幅多增393億元。

雖然跟2020-2021年同期4000億+的規模相比,還有比較大的差距。但如果對比比2022-2023年同期的300億+、700億+,絕對稱得上是效果顯著。

另一方面,房價端出現企穩的訊號。

10月全國70個城市的房價普遍呈現止跌,或者跌幅大幅緩解的趨勢。一線城市尤為明顯。

10月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%,降幅比上月收窄0.3個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%,為近13個月以來首次轉漲。

高層提出“止跌回穩”新指示後,又是降存量房貸,又是降稅費,政策密集出臺,給市場傳達了積極的訊號,一定程度上穩住了預期。

進入11月之後,樓市成交有所降溫,但依然遠高於10月前,信心也還是溫熱的。

第三個流向,是消費。

10月零售同比增速從前月的3.2%反彈至4.8%,是今年3月以來最高。

涉及以舊換新政策的品類增長明顯。家電從20.5%反彈至39.2%,辦公用品從10.0%反彈至18.0%,都是在前月高增速的基礎上進一步攀升。汽車也繼續小幅反彈,由0.4%反彈至3.7%。

華西證券宏觀固收團隊分析,今年3-8月,這三者相比去年同期平均低109億元,而9-10月平均較去年同期高546億元(分別比去年同期高381、710億元),兩者的差值655億元可視為政策的提振效應。

在這背後,或許是一部分房奴們已經“想通了”。

當房子越來越迴歸居住屬性,投資歲月逐漸遠去,不如多疼愛一下自己,在本就不容易的生活裡學會享受。不是嗎?

畢竟,世界上還有許多比房子更重要的東西。

參考資料:

銀行業人士:房地產市場預期改善 近期居民提前還貸現象有所減少(財聯社)

【國君宏觀】“提前還貸”來到歷史低位——2024年10月社融資料點評(國君宏觀研究)

【國君宏觀】“提前還貸”的最新資料呈兩極分化——“去槓桿”終局推演系列三(國君宏觀研究)

轟轟烈烈的提前還貸潮,總算結束了!(大碗Pro)

10月經濟,三大內需改善(鬱言債市)

為什麼提前還貸的人開始變少了(真叫盧俊)

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