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搞搞新意思
2022年4月的一天，一氣之下，老張把俊發南邊某專案工程部200多人的辦公室大門，用電焊焊死了。
結果後面幾天，他都沒接到一個開鎖的電話。
那一刻他才意識到，事情比想象中涼得更快。
在此之前，他曾叫手下的農民工每天輪流給對方財務部打電話催款，但直到現在也沒能要到錢。
那段時間，他脾氣爆得見人就開罵，但一年多以後，他可以很平靜地跟我聊些東西。
俊發欠他未結的裝修費有5000多萬，儘管他手裡拽著好幾個專案的工抵房，但房子都被質押給了銀行，辦不了網籤。直到2023年2月，樓盤被解封后，抵押權才又回到了各分包方和勞務方。
不過，工抵房的價值在縮水。
幾年前，其中一個專案給了他幾套公寓做工抵房，20萬一套，去年有人跟他開價12萬。他說：
我的那個心啊。
2021年初，因為新螺螄灣收租的順利，和彩雲城、俊發城等專案的爆賣，俊發開始逆勢大量招人，且在後來痛痛快快地還掉了銀行本息共計95億的貸款。那個時候，李俊並未意識到：
形勢完全不一樣了。
在過去三年，每一年都有人說，當年像極了2015年。但他們忘了，2015年並沒有“三道紅線”，因此才得以迅速反身向上。
《繁花》裡爺叔說，大暑之後必有大寒：
一定要記住，這是規律。
但局中人，沒幾個會聽。
1
直到2023年行將結束，俊發才真正緩過來一口氣。
12月28日，俊發與信達資產債務重組簽約儀式正式完成，這也意味著俊發債務重組進入實質性的執行階段。在這之前，俊發曾和多家金融機構商討債務重組事宜，共有9家意向參與。
那一天，剛好也是俊發成立25週年司慶節點。
關於協議的內容，財哥找金融圈，以及好幾個與俊發關係密切的朋友打聽過。太具體的沒有，綜合多方資訊，協議的主題與兩個熟悉的名字相關：
中豪和新螺螄灣。
一個是化解俊發旗下中豪公司的金融債務，一個是新螺螄灣國際商貿城資產處理。
這兩個，是壓垮俊發的最重要那根稻草。
在簽約前的去年8月，俊發就出手了這些資產中的8.55萬平土地來化債，轉讓價約為19.79億。這塊地，是中豪置業2019年拿下的新螺螄灣總價地王其中的一塊，當初成交價約為14.78億。
為什麼是信達？兩者早有淵源。
早在2022年12月，信達就在俊發化債中首次亮相。彼時，信達雲南分公司推介了一批不良資產專案，其中就包括中豪置業的31億元債權，涉及昆明螺螄灣國際商貿城部分商鋪資產，抵押房產面積達到30萬平方米。
即便是在2017年俊發和奧斯迪聯手接盤中豪和新螺螄灣後，信達也是2019年中豪集團債務重組收官的主導者。
只是沒想到，4年後，被重組的物件換成了俊發。
至於具體化債方式不得而知，但大致不會逃脫信達對地產企業紓困的幾種模式。財哥查了查最近兩年信達做接盤俠的不少案例，他們的紓困名單上群星雲集：
泰禾、融創、新力、中南、佳兆業、世茂……
其中，被採用得最多的模式是“接管+代建”，也有部分專案是增量資金投入，代建要麼是信達地產代建，要麼讓房企自主操盤。
但這兩年市場下行，信達資產的歸母淨利潤也在不斷下滑。
前俊發員工白宇看到老東家這樣，也挺唏噓。他說，當年那場世紀接盤，主要還是因為上面發話了。俊發投入了很多真金白銀：
現金流一下就緊張了。
前兩年還好，比如2019、2020，乃至2021年，新螺螄灣片區的房子特別好賣，在昆明地產專案的銷量榜上，經常都是數一數二。但再好賣：
也抵不過那些債啊。
另一塊重要現金流，是俊發在2020年一次性收取的5年商戶租金。白宇說，就他知道的，錢到位後，俊發除了給員工多發獎金，把很多該付的欠款都付了，還在第二年還了那95億。在他的眼裡，李俊為人挺好的，有錢時對員工也很好：
老闆不喜歡欠別人錢。
2
2014年，李俊首次登上胡潤百富榜的雲南首富。那一年，也是昆明樓市的第一個頂峰。
除了俊發，綠地、萬科、萬達、保利、恒大、碧桂園、中海等房企在昆明銷售額屢破新高；全國第100家萬達廣場也在西山區開業，昆明第一次有了雙塔。
時代也把李俊送上了第一個巔峰。
不過那時的俊發是清醒的，放緩了對外擴張速度，把重心放在十餘個存量專案的運作上。
2015年，危機爆發。現在來看，2023年的許多事：
就跟看當年回放一樣。
政府頻頻救市，一年內降息5次，開發商資金鍊斷鏈，爛尾樓層出不窮……檔案都通脹了，還是扶不起來。後來，還是棚改救了它。
只不過，再也沒有2015。
2021年下半年開始的頹勢，是以迅雷不及掩耳盜鈴之勢撲過來的。俊發這次沒躲過：
沒有銀行幫它了。
白宇還記得起當年的情況。那年初，俊發瘋狂招人，他很奇怪，其他房企都在裁員：
公司哪來的底氣？
他說，李俊還給公司的人力資源部的領導下了道命令：一個月之內招不到多少人，就下課。
到了年中，他感覺公司有點不對勁了。先是發現不少專案開始拖欠供應商的款，房子也有點賣不動，到了10月，開始裁員了。隨後，又曝出大灣區總部撤場訊息。
財哥還記得，當時俊發還專門釋出過關於裁員的闢謠公告。有句話怎麼說的，你不闢謠還好，一闢謠反而我就信了。
據白宇說，第一刀最佳化在剛招進來或年資短的員工身上，他們都獲得了賠償。但之後的幾批，有人直到現在都還沒拿到賠償。公司人數也從最頂峰的數千人：
降到現在的幾百號人。
2022年之後，病來如山倒。俊發的核心工作也轉變為三樣：化債、保交樓、現房銷售。
標誌性事件有兩個。
一是當年4月28日，2019年就半隱退的李俊宣佈重新出山，對外一向口風很緊的他，也憋不住在話語裡有些抱怨，徹底坦承了俊發資金上的困難。意思就一個，如果不還那95億，如果不收購中豪螺螄灣：
俊發不會難成這樣。
第二件事是當年12月26日，俊發公佈票據債務違約，也就是正式宣佈爆雷了。
之後的事，大家都看到了，大面積退地，昆明首批獲得紓困資金的11個問題樓盤中，就有6個專案來自於俊發。到2023年底，處置價值近百億的資產。
白宇覺得，公司在團隊規模擴大後，管理沒有及時跟上，不少招來的人專業素質不夠。但俊發還是付出過很多東西，尤其在新螺螄灣專案上：
只是有點背時。
3
老張的舊賬未清，新債還在產生。
從去年3月起，在保交樓的過程中，陸陸續續，在他這裡，俊發又多了1000多萬的應付款。但這個數字放在承建商圈子裡，還算是小的。
老張告訴我，身邊手握應收賬款賬單在5000萬以上的朋友有好幾個，最大的那個超過1億：
俊發現在只顧得上一頭。
這一頭是保交付。俊發的資料顯示，去年前9個月，累計交付14293套房源，同比增長90%。
但這些和俊發的負債相比，也只是杯水車薪。
據觀點新媒體統計，截至2023年6月30日，俊發流動負債為836.22億，一年內到期非流動負債200.08億，總負債合計1058.04億。但營收只有56.32億，2022年末為143.32億。
在保交樓的剛性任務下，供應商的錢暫時性被忽略了。
老張承建了俊發環湖東路一個豪宅專案。去年，工程在走走停停、談判和趕工之間跌跌撞撞地往前走。
在沒有錢的大前提下，套均500多萬的豪宅業主們，和其他爛尾樓的剛需業主實現了交房平等：
質量都打了不少折扣。
開發商付款也跟擠牙膏似的，來一點，付一點。承建商也不見兔子不撒鷹，有一點，做一點。
老張跟我說，即便這樣，他們也只收到三成左右的工程款，剩餘的七成還不知道在哪裡。
業主們也不太在意細節了，時間把他們所有的要求都磨掉了。很多人每個月揹著一兩萬的房貸：
現在只想要個房子和一張房產證。
老張也不清楚該付的款去哪裡了，期間的說法很多，關於工程造價的，關於資金流向的。他只知道，房子是交了，但真像專案上一位領導之前在會上跟他們說的那樣：
半年內你們收不到一分錢。
老張說這一點不得不服，人家真是說到做到，到現在，硬是一個子都沒付過來。
後來他也學聰明瞭。在俊發另一個專案上，他採取拖延戰術，不給錢，就故意留點尾巴。
4
欠的債終究要還，李俊也沒打算躺平。
幾位朋友告訴我，在更早些時候，他們也聽說了一個訊息：
李俊正在謀劃一件大事。
如果這事做成了，俊發就能翻盤。但具體什麼事，只有少數幾個高層才知道。
其中一位朋友覺得，信達本次債務重組協議，更大程度上只是一個信心釋放，也給李俊留下了更多的緩衝時間。
至於那個翻盤機會在哪裡，他們也只能大膽猜測，要靠地產幾乎不再可能：
會不會在東南亞？
圈內人都知道，李俊在2019年交權給兒子李鎮廷後，人雖在幕後，心仍在臺前。2022年1月，李鎮廷也有序“撤離”，將法人位置讓給了迴歸的趙彬。半年後，法人又變更成了今年64歲的老臣趙劍坤。
畢竟，在公司債務纏身的這幾年，李氏父子不能因為成為被執行人而活動不自由。
熟悉他們的人告訴我，這兩年，李俊很多時候在香港，時不時去東南亞國家打打球；李鎮廷一家主要在新加坡，前段時間回昆給孩子辦了場滿月酒，還參加了場活動。
老張說，他也希望李俊在籌劃的這個大事能成，一兩年內應該就能看出來了：
我們都希望俊發好，到時候把我們的錢還了就行。
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