作者：餘飛
01
北京學區房失守了
近日，第一財經發布了一篇針對北京學區房價格現狀的實地調查文章《頂級學區房價格大滑坡，20萬/平的“老破小”已成過去式》。
文章一言以蔽之，北京學區房價格失守了。
曾幾何時，作為坐擁中國最優質教育資源的北京，學區房是令無數人仰視的存在，單價20萬+、30萬+的老破小學區房，比比皆是。
而如今，北京的學區房價格，已經令大多數仰視，望塵莫及，但相比於高點，已經調整了不少。
文章指出，與北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區，曾經拍出單價36萬元/平方米的紀錄，震驚全國。
如今中關村三小對應的另一個校區蜂鳥家園，2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點時的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。
與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園，高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米，成交價最高達到了14.5萬元，如今成交價跌至11萬至12萬元/平方米。
這些案例只是北京學區房整體調整的縮影，甚至可以說是全國頂流學區房調整的縮影。
過去兩年，頂流城市的頂流學區房，都在瘋狂擠泡沫，上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州等無不如此。
樂有家披露的深圳樓市年報資料顯示：
過去五年，深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。
深圳六大名校片區樓盤成交均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。
02
遊戲規則變了
頂流城市的頂流學區房瘋狂擠泡沫，有大市場調整的因素。
畢竟過去兩年，全國整體商品房銷量一直在下滑。
2022年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從“雙18”調整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。
2023年，又跌至“雙11”。
國家統計局資料顯示：
2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。
來源：國家統計局
大環境如此，泡沫絕大的頂流學區房必然首當其衝。
除了大環境因素外，頂流學區房調整，還有兩個重要因素。
一個是學區房遊戲規則正在改變，北京就是最典型案例。
2021年8月，深圳在其釋出的《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》中明確提出：
第一，在義務教育階段，不建特殊學校、豪華學校；第二，推行大學區招生和辦學管理模式；第三、建立義務教育學校教師交流制度。
深圳拉開了學區房遊戲規則改變的序幕。
不過，相比於深圳，北京後來居上，成為全面推進教師輪崗第一城。
早在2021年，北京率先在東城和密雲兩個區試點，當年年底就擴充套件到了6個區。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個區全面開展教師輪崗。
這一規則，對頂流學區房衝擊最大。
所謂教師輪崗，就是老師們不再固定於一個學校教學，而是幾年輪動一次。這樣的背景下，原本的名校，會因為優質老師的流失而不再名校，原本的普通學校，在一定週期內，輪動到了優質教師資源，實力大增。
清華大學原校長梅貽琦說過，所謂大學者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。中學小學亦如是。一個學校優質與否，關鍵在於師資力量。
而教師輪崗制度就是打破名校對優質教育資源，也即對優秀老師的壟斷，讓買學區房變成了買盲盒，讓優質學區房變得不確定。
北京規定，凡是距離退休時間超過5年，並且在同一所學校任職滿6年的正、副校長原則上應進行交流輪崗；凡是距離退休時間超過5年，並且在同一所學校連續工作6年及以上的公立學校在編教師，原則上均應進行交流輪崗。
在資源與房子捆綁的當下，任何城市的高價房，主要集中在兩個型別上，一個是優質學區房，一個是地鐵。擁有地鐵的房子，是鉑金，擁有優質學區的房子是至尊，二者兼得那是王者。
教師輪崗，就是為了在一定程度上打破教育資源壟斷，動既得利益者的乳酪。
由於優質教師的輪動，優質學區房存在巨大的不確定性，不確定性打破了優質學區房的信仰，在這個雷引爆之下，優質學區房拉開了調整序幕。
一些尚未跟進的城市，也在威懾之下進行調整。
再疊加房地產市場的大環境，調整速度變得更快。
當然，學區房遊戲規則改變，只是頂流學區房調整的導火索，根本原因還是不確定性之下的炒作需求蕩然無存以及出生人口減少之下的需求縮減所致。
03
人口減少才是學區房最大的利空
學區房一步步走向天價，根本邏輯在於資源限制，住房與教育捆綁催生出了炒作氛圍。
改革開放以來，為了大力推進農民進城，加快城市化速度，國家將教育、醫療、公共交通等公共資源集中到了城市，然後又將房子與教育捆綁。
民眾想要獲得好的醫療資源和教育資源，就必須來城市，而要讓自己的孩子能夠上公立學校，就必須買房。
轟轟烈烈的四十多年城市化，從某種角度來看，是資源的城市化，和普通民眾買房的城市化。當房子與教育資源捆綁的時候，它早就不是純粹的房子，而是資源，資源便可以金融化。
在這種制度之下，學位越好的房子，越受追捧，有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也看到了這個利潤點，所以炒作資本也不斷湧入。頂流學區房變成了天價學區房。
然而，隨著房地產整體轉向，再疊加大環境的不確定，炒作需求現在基本蕩然無存。
至於真實的需求，則在人口減少之下，也在快速縮減。
上週，國家統計局公佈了2023年人口資料。
2023年年末全國人口（包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）140967萬人，比上年末減少208萬人。
這意味著，人口通縮速度正在加快。2022年，全國人口首次轉向，減少了85萬人。去年又減少了208萬人。
人口減少的直接原因，是新生兒人口持續下降。
國家統計局資料顯示，2023年全國新生兒人口902萬人，繼續低於死亡人口。去年全國死亡人口1110萬人。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
在全國人口公佈之後，目前已經有5個省市自治區公佈了常住人口資料，其中5個在減少，重慶減少了21.91萬人，廣西減少了20萬人，甘肅減少了27萬人，青海省減少了1萬人。
這種趨勢之下，人口下跌的城市數量必定不斷擴大。而幼兒園、小學的兼併關停潮會加速，之後會影響中學，乃至大學。
2022年，幼兒園數量已經首次減少。
教育部資料顯示，2022年，全國共有幼兒園28.92萬所。這一數量相較於2021年減少了5600多所。這是過去15年以來，全國幼兒園數量首次負增長。
小學則出現了，學校數量、在校生數量、招生數量齊減少。
教育部資料顯示，2022年全國共有普通小學14.91萬所，比上年減少5162所。另有小學教學點7.69萬個，比上年減少6690個。小學階段招生1701.39萬人，比上年減少81.19萬人；在校生1.07億人，比上年減少47.88萬人。
孩子數量少了，學區房的需求自然下降，沒有了雞娃的家長接盤，頂流學區房的炒作就無法形成閉環，價格焉能不下行。
最關鍵的是，這個利空，會隨著時間推移，持續發揮作用。
