本文來源：時代週報 作者：梁爭譽
在1月26日住建部提出充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策後，廣州率先進一步放開限購政策。
1月27日，廣州市人民政府辦公廳釋出《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱“《通知》”）稱，為更好滿足房地產市場供求關係發生重大變化新形勢下的居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，經廣州市人民政府同意，現進一步最佳化調整房地產政策措施。
廣州此次的最佳化政策主要從四個方面發力，包括繼續加大住房保障力度、精準支援房地產專案合理融資需求、最佳化調整限購政策、加強房地產市場監管，自2024年1月27日起正式實施。
多名業內人士認為，廣州此次最佳化房地產政策，有利於提振市場信心，提高市場活躍度，加速市場探底和企穩。
另一方面，鑑於短期房地產市場下行的壓力依然存在，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，2024年新年伊始，這種下行的壓力並沒有明顯的改觀，“當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，最佳化限購政策可能會在其他一線城市落地。”
限購進一步擴圍
最受市場關注的最佳化調整限購政策，廣州提出四條具體措施。
第一，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。此項政策相當於向全國買家發放120平方米以大戶型的“房票”。
120平方米以上住房在當下廣州樓市的成交佔比呈現逐年走高的趨勢。
根據克而瑞統計的資料，2023年廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，佔比27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120平方米以上的二手住宅成交21221套，佔比20%，同樣比2021年提高了5個百分點。具體到目前廣州仍在執行限購的區域來看，120平方米以上的一手住宅供求佔比更大，2023年合計供應10456套，佔限購區的42%，成交8409套，佔限購區的37%。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，廣州放開120平方米以上住房限購，吻合近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，同時對於解禁現有限購區域的購買力有重要意義，符合“低端有保障、中端有支援、高階有市場”的住房制度設計，將高階住房需求交給市場解決。
《通知》指出，在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源資訊編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。
簡單來說就是，支援“賣一買一”“租一買一”——如果購房者名下已經有2套房，只要將其中1套備案出租或出售，就可以再買1套，進一步放開限購門檻。
李宇嘉表示，調整對戶型的限購政策以及支援“賣一買一”“租一買一”，有助於消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的迴圈、新房和二手住房的迴圈、租賃和交易的迴圈等，促進供應和交易兩旺。
第三，對於具備合併不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合併登記業務一同辦理。這一項措施即支援“雙證合一”“多證合一”，同樣有利於釋放購房名額。
第四，商服類物業不再限定轉讓物件。在全市範圍內，商服類物業可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。
克而瑞統計資料顯示，截至2023年末，廣州公寓、商業和辦公的可售庫存分別為157萬平方米、327萬平方米、227萬平方米，去化週期分別為33個月、68個月和65個月，去化壓力偏大。
整體來看，李宇嘉認為，2023年底的中央經濟工作會議提出，“多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策”，預計國家層面將繼續透過降低LPR來引導按揭利率下行，繼續降低房屋交易的稅費成本，降低住房消費的門檻，地方層面一攬子需求紓困政策的效果開始漸次顯現，促進剛需和改善型需求的效果將進一步體現。同時，中央金融工作會議提出的對所有企業貸款要“一視同仁”，近期住建與金融部門對房企融資的協調機制已經做出部署，供給端的行業風險對於預期的衝擊（擔心期房交付風險）將開始消弭，預計廣州2024年商品房市場將進入到探底和企穩的程序中。
樓市“小陽春”可期？
為什麼廣州成為率先最佳化限購政策的一線城市？
李宇嘉認為，這主要是因為廣州房價下行壓力和樓市去化壓力均較大。
根據國家統計局釋出的70城房價資料，2023年12月，廣州新房價格指數環比下跌1.0%，排在跌幅榜第七位；二手住房價格指數環比下跌1.5%，排在跌幅榜第四位。“廣州的新房和二手房價格跌幅在一、二線熱點城市中排在前面，在一線城市中跌幅最大。”李宇嘉表示。
去化方面，根據廣州中原研究發展部統計，2023年廣州整體開盤首日去化率表現低迷，年平均開盤首日去化率為20%，比2022年29%下降9個百分點。截至2023年12月底，廣州全市庫存消化週期19.9個月，重上20個月關口，南沙、從化去化週期向30個月逼近。
諸葛資料研究中心首席分析師王小嬙持相似意見。
“雖然自2023年9月起，一線城市的政策最佳化逐步落地，認房不認貸政策，降低首套、二套首付比，調整房貸利率加點，但從成交端資料來看，市場並未出現根本性扭轉，市場情緒依然低迷，二手房房價持續下行。”王小嬙指出，根據諸葛找房建立的市場情緒指數，2023年12月廣州市場情緒指數為-0.79，位於市場觀望區間低位，已經連續4月呈下滑趨勢，市場觀望情緒較為濃厚。
一線人員的“體感”更為明顯。
廣州中原地產專案部總經理黃韜對時代週報記者表示，2023年廣州樓市只有2月、3月、9月、10月市場交易較為活躍，11月和12月已明顯回冷，下行趨勢延續到2024年，“市場形勢是非常緊急的，或者說趨勢不容樂觀。”
廣州中原研究發展部統計資料顯示，2023年廣州一二手住宅累計成交181246宗，同比增長16%，對比“冰點”2022年，市場在以“9·20新政”為代表的最佳化政策提振下正在從“寒冬”中復甦。
不過，新房市場仍處於“冬季”。2023年，廣州累計成交新房72246宗，同比下跌1%，是最近7年的最低位；全市11個區中的8個區新房價格同比下跌，創下最大跌幅的從化同比下跌16%。
黃韜認為，當前市場主要面臨兩個挑戰：有錢的不買，想買的沒錢。“我覺得政策對市場形勢的轉變、市場信心的提升是有幫助的，能夠釋放一部分購買力。”
“政策對成交量有利好，但不會對成交價有利好，恰恰相反接下來可能放出來的二手房降價的更多，趁著這一波行情能賣就趕快賣掉。”黃韜表示。
時代週報記者查詢二手房交易平臺諸葛找房資料發現，自1月27日9時許廣州新政釋出以來，該平臺出現多套降價房源，降幅在數萬至百萬之間。據鏈家網，越秀東山一套面積約125平方米的二手房報價下調100萬元至1080萬元；番禺亞運城一套3室2廳降價45萬元；天河黃村也出現降價房源，一套約124平方米4室報價下調60萬元。
根據黃韜的觀察，廣州新政釋出後，市場暫未有明顯變化。“今年‘小陽春’肯定會出現，而且表現有可能比2023年還要強一點。”
