沒有迎來開門紅的樓市，正在為小陽春努力，但被稱為市場先行指標的二手房，並未在2024年開年掀起太大波瀾。根據北京市住建委官網資料統計，1月北京二手房網籤12444套，環比上月下降4%，但與2023年1月"低基數"相比上漲49.8%。北京二手房網籤量連續三個月維持1.2萬套，成交保持平穩。
針對北京二手房平穩狀態，市場觀點也分為兩派，一方認為，1月平穩狀態是為後續小陽春蓄力，加快的看房節奏是最好的證明；另一方則認為，隨著廣州、上海等地放鬆限購政策，北京如果最近在限購等政策方面沒有超預期調整，2024年的小陽春熱度很可能不會太高。當買賣雙方間的博弈還在持續，沒有迎來開門紅的樓市，又能否迎來小陽春？
延續"以價換量"
持續三個月上漲後，北京二手房網籤量止升轉跌。2024年1月北京二手房網籤12444套，較2023年12月的12963套有一定幅度下跌，但整體仍維持在1.2萬套"榮枯線"上。
從同比來看，1月北京二手房網籤卻是超預期的"好"，與2023年同期相比上漲近50%，但這一"好"的背後，不能忽略掉低基數因素，2023年1月春節假期影響成交規模，僅有8308套的網籤量。
"1.2萬套的網籤量符合市場預期。1月是樓市的傳統淡季，而且2024年的1月也比較特殊，處於市場調整期。"一頭部中介昌平回龍觀片區負責人賈波告訴北京商報記者，與歷史正常水平相比，1月的網籤量還有一定提升空間，但按照近幾月的市場交易狀況來看，1月企穩是一個好的訊號。賈波認為，2024年的1月也比較特殊，北京新普宅標準正式執行，大量的非普通住宅變為普通住宅，這需要時間來消化。
諸葛資料研究中心高階分析師朱麗平指出，2024年1月北京二手房成交表現明顯好於2022年（11875套）且仍處於近半年來較高位水平，2月即將迎來2024年春節，受春節假期影響成交量將會迎來下滑，預計節後3月市場活躍度上升。
網籤量保持平穩，北京二手房仍維持"以價換量"的態勢。根據麥田房產資料統計，2024年1月二手房議價空間和2023年12月相比縮小0.2個百分點，買方在議價上的強勢地位有所削弱。但1月的議價空間在最近一年中仍然處於高位，僅次於2023年12月。
買方在當下市場議價優勢明顯，二手房市場延續了上月"以價換量"的態勢，不過隨著高性價比房源的持續消化，部分房東的心理預期短期觸底，價格進一步下探的空間有限。
進入1月之後，北京二手房掛牌量持續下降，麥田房產統計資料顯示，1月北京二手房掛牌量和12月相比下降2.5%。
北京商報記者瞭解到，部分二手房業主受政策和持續下調的價格影響，紛紛選擇下架房源觀望市場走勢，北京二手房已告別掛牌房源的高速增長期。但掛牌量仍維持高位。
能否迎來小陽春？
透過1月止升轉跌的資料，2024年"小陽春"能否如期也成為市場關注的焦點。不及歷史正常水平，但釋放企穩訊號？比資料更"矛盾"的是，市場觀點也分為兩派，對於小陽春能否如期到來持有截然不同的觀點。
賈波稱，自2023年9月之後，北京二手房成交是一個向下的狀態，期間如果沒有政策加持，可能會一掉到底。政策出臺後，市場開始企穩，連續三個月保持1.2萬套的水平。在賈波看來，從降到穩，再從穩到升，這被看作市場發射的訊號。
另有頭部中介從業人士李錦表示，近期北京二手房成交量雖沒有明顯變化，但是諮詢量和帶看量有明顯增加，而且客戶的準確度很高，並不僅是隨便看看。"可以說，這些都為後續小陽春的到來集聚力量。"
一位不願具名的地產分析師則直言，小陽春能否到來，最關鍵的因素是購買力。當前市場，買賣雙方博弈還在持續，充滿了試探與猜測，買方觀望的同時找更加合適的機會上車，賣方則根據政策變化來調整心理預期。此前幾個月，"著急賣"和"著急買"的都基本成交了，不著急的觀望心態比較重，新的購買力能否快速補位，目前還有諸多不確定性。
"如果沒有大的政策調整，未來幾個月的市場不會太差，但也大機率不會出現小陽春，購買力制約小陽春的出現。"上述地產分析師表示。
中原地產首席分析師張大偉同樣認為，2023年北京釋出了2次大幅度的維持樓市穩定政策，其中9月初的政策影響短期市場成交放大了40%，而12月14日的政策影響力度降低，止住了市場下行，但成交量上漲幅度只有20%左右。所以如果最近在限購等政策方面沒有超預期調整，2024年的小陽春熱度很可能不會太高。
樓市恢復取決於購房者預期
對於後續市場的研判，包括張大偉在內的多位房地產分析師表示，政策"普照"之下，北京樓市正在恢復元氣，但恢復程度如何，則取決於購房者買房置業預期能否修復。
近期，包括上海和廣州、蘇州等一、二線熱點城市開啟限購鬆綁或者全面鬆綁，這代表了2024年樓市政策進一步寬鬆的方向。
張大偉稱，房地產市場在歷經十幾年快速發展後，與經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期"三期疊加"相對應，特別是經濟轉型期，購房者信心不足，很多房企爆雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬鬆政策對於市場的作用低於預期。
2023年12月一輪寬鬆政策，對於市場的影響很快消化，市場再次期待政策繼續加碼。
在張大偉看來，當下除了北京上海等少數核心城市依然限購，大部分城市寬鬆政策已經出無可出。目前房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監測的資料來看，多個城市利率均出現了輕微的變化。但當前購房是收入穩定問題，疊加人口結構問題，依然影響房地產市場的穩定。
整體看，未來房地產市場走勢依然看政策，1月整體市場並不樂觀，市場都期待2024年2月繼續出臺積極政策，特別是北京等城市的限購政策微調，市場需要政策拉動才能出現小陽春。
北京商報記者王寅浩
