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物企不再豐收

2024-02-01 17:01:38

文/樂居財經 徐酒眠

又是一年,上市公司業績交卷的預備鈴已經敲響。

趕在A股業績預告披露的尾聲,截至1月31日,物管板塊有珠江股份(600684SH)、中天服務(002188SZ)、(002968.SZ)3家企業交出了過去一年的答卷估值。

港股板塊,“物管一哥”服務(06098.HK)早在去年12月中旬就透過一則資產減值公告,劇透了2023年業績情況;地方國資物企建發物業(02156.HK),則是在1月24日刊發了業績預告。

據樂居財經《物業K線》統計,目前已有5家上市物企披露了2023年業績預告。數量不多,但也算得上各具代表性了。除了兩大資本市場的劃分之外,規模上聚齊了頭部、中部、尾部,屬性方面也是從國資、民營,到分拆地產與獨立第三方皆有。

總覽這張業績預告單,過去的2023年似乎仍難言豐收。5家物企中,僅有建發物業預計其權益持有人應占溢利,較2022年度增長不低於約70%。其餘4家物企的預告主題詞,則集中在預減或虧損。

其中,碧桂園服務預計2023年的淨利潤將減少約32億元至41億元。

資料顯示,2022年碧桂園服務收入約413.67億元,同比增長43.4%;但同期淨利潤下滑48.7%,錄得22.61億元。按照這個預減規模,倘若2023年其整體業績增幅不夠給力,將有很大的風險會踩在虧損線上。

三家A股物企中,新大正預計營業收入同向上升,而淨利潤同向下降。

具體來看,營收預計在31億元-32億元,同比增長19.32%-23.17%;實現淨利潤1.67億元-1.77億元,較上年同比下降4.76%-10.14%,其中歸母淨利潤預計實現1.55億元-1.65億元,同比下降 11.13%-16.52%;扣除非經常性損益後的淨利潤預計1.36億元-1.46億元,同比下降16.12-9.97%。

兩家借殼上市的物企,中天服務預告歸屬於上市公司股東的淨利潤同比降幅高達64.30%-72.42%;同時,其扣除非經常性損益後的淨利潤最多或也有10.24%的同比降幅。

珠江股份則是預計整體上仍然虧損,不過點明瞭物業板塊珠江城市服務盈利。

業績指向增長,建發物業表示,得益於其社群增值及協同服務中的房屋硬裝業務收入增加,以及在管建築面積增加。

預計營收實現兩位數的增長,新大正表示,主要原因是市場拓展保持了良好的態勢,預計全年新籤合同總額近20億元,年化飽和合同收入近10億元。

淨利潤預減或虧損,應收款減值準備仍是一大主因。

關聯方碧桂園的主要業務面臨階段性流動性壓力,出於謹慎原則,碧桂園服務對其應收賬款計提大額減值。基於去年前11個月未經稽核綜合管理賬目,碧桂園服務就碧桂園所欠的貿易應收款項進行計提減值撥備,數額約為18億元至23億元。

這幾乎應該是關聯貿易應收款的全部了。根據去年中期業績報顯示,截至2023年6月30日,碧桂園服務來自關聯方的貿易應收款項約為23.01億元,較2022年末增加了約5.7億元,增幅約32.9%。

此前,樂居財經《物業K線》統計,過去的2023年,物企與關聯地產方透過資產抵債協議,兌銷了約25億應收款。(前文連結:物企追債潮)

但對比上市物企們龐大的貿易應收款,這不過是冰山一角。據樂居財經《物業K線》的另一份統計資料顯示,截至2023年6月30日,56家港股物企的應收款合計超1250億元。

地產行業風險尚未完全出清,物企的應收款、尤其是關聯應收款,還將有多大規模的減值準備,三月份的財報季之後就會揭曉了。

另外,過去大規模的收併購中,部分附屬公司拓展業務及增值業務未能如期開展,碧桂園服務對前兩年的併購形成的商譽及無形資產繼續計提減值,預計約14億元-18億元。

事實上,業務開展不景氣,也是新大正淨利潤不理想的原因。

對於淨利潤下滑,新大正給出了五個方面的原因,涉及低價招標、人工成本上漲,擠壓盈利空間;航空物業客戶持續壓減費用,致該業態經營持續虧損;城市合夥人制度下,少數股東權益與歸母淨利潤此長彼消;信用減值損失較上年同期有所增加等。

而中天服務、珠江股份的業績下滑、預虧,則是在償還“借殼”的債。

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