文/樂居財經 徐酒眠
又是一年，上市公司業績交卷的預備鈴已經敲響。
趕在A股業績預告披露的尾聲，截至1月31日，物管板塊有珠江股份（600684SH）、中天服務（002188SZ)、（002968.SZ）3家企業交出了過去一年的答卷估值。
港股板塊，“物管一哥”服務（06098.HK）早在去年12月中旬就透過一則資產減值公告，劇透了2023年業績情況；地方國資物企建發物業（02156.HK），則是在1月24日刊發了業績預告。
據樂居財經《物業K線》統計，目前已有5家上市物企披露了2023年業績預告。數量不多，但也算得上各具代表性了。除了兩大資本市場的劃分之外，規模上聚齊了頭部、中部、尾部，屬性方面也是從國資、民營，到分拆地產與獨立第三方皆有。
總覽這張業績預告單，過去的2023年似乎仍難言豐收。5家物企中，僅有建發物業預計其權益持有人應占溢利，較2022年度增長不低於約70%。其餘4家物企的預告主題詞，則集中在預減或虧損。
其中，碧桂園服務預計2023年的淨利潤將減少約32億元至41億元。
資料顯示，2022年碧桂園服務收入約413.67億元，同比增長43.4%；但同期淨利潤下滑48.7%，錄得22.61億元。按照這個預減規模，倘若2023年其整體業績增幅不夠給力，將有很大的風險會踩在虧損線上。
三家A股物企中，新大正預計營業收入同向上升，而淨利潤同向下降。
具體來看，營收預計在31億元-32億元，同比增長19.32%-23.17%；實現淨利潤1.67億元-1.77億元，較上年同比下降4.76%-10.14%，其中歸母淨利潤預計實現1.55億元-1.65億元，同比下降 11.13%-16.52%；扣除非經常性損益後的淨利潤預計1.36億元-1.46億元，同比下降16.12-9.97%。
兩家借殼上市的物企，中天服務預告歸屬於上市公司股東的淨利潤同比降幅高達64.30%-72.42%；同時，其扣除非經常性損益後的淨利潤最多或也有10.24%的同比降幅。
珠江股份則是預計整體上仍然虧損，不過點明瞭物業板塊珠江城市服務盈利。
業績指向增長，建發物業表示，得益於其社群增值及協同服務中的房屋硬裝業務收入增加，以及在管建築面積增加。
預計營收實現兩位數的增長，新大正表示，主要原因是市場拓展保持了良好的態勢，預計全年新籤合同總額近20億元，年化飽和合同收入近10億元。
淨利潤預減或虧損，應收款減值準備仍是一大主因。
關聯方碧桂園的主要業務面臨階段性流動性壓力，出於謹慎原則，碧桂園服務對其應收賬款計提大額減值。基於去年前11個月未經稽核綜合管理賬目，碧桂園服務就碧桂園所欠的貿易應收款項進行計提減值撥備，數額約為18億元至23億元。
這幾乎應該是關聯貿易應收款的全部了。根據去年中期業績報顯示，截至2023年6月30日，碧桂園服務來自關聯方的貿易應收款項約為23.01億元，較2022年末增加了約5.7億元，增幅約32.9%。
此前，樂居財經《物業K線》統計，過去的2023年，物企與關聯地產方透過資產抵債協議，兌銷了約25億應收款。（前文連結：物企追債潮）
但對比上市物企們龐大的貿易應收款，這不過是冰山一角。據樂居財經《物業K線》的另一份統計資料顯示，截至2023年6月30日，56家港股物企的應收款合計超1250億元。
地產行業風險尚未完全出清，物企的應收款、尤其是關聯應收款，還將有多大規模的減值準備，三月份的財報季之後就會揭曉了。
另外，過去大規模的收併購中，部分附屬公司拓展業務及增值業務未能如期開展，碧桂園服務對前兩年的併購形成的商譽及無形資產繼續計提減值，預計約14億元-18億元。
事實上，業務開展不景氣，也是新大正淨利潤不理想的原因。
對於淨利潤下滑，新大正給出了五個方面的原因，涉及低價招標、人工成本上漲，擠壓盈利空間；航空物業客戶持續壓減費用，致該業態經營持續虧損；城市合夥人制度下，少數股東權益與歸母淨利潤此長彼消；信用減值損失較上年同期有所增加等。
而中天服務、珠江股份的業績下滑、預虧，則是在償還“借殼”的債。
