石炻 中誠信國際企業評級部資深分析師
蔣螣 中誠信國際企業評級部首席分析師
本文轉載自1月25日中誠信國際微信公眾號。
本文字數：3925字
閱讀時間：10分鐘
一、行業經營
（一）需求端
12月，70個大中城市商品住宅銷售價格同比及環比下跌幅度均有所擴大，其中三線城市環比降幅略高於一線和二線城市。一線城市中北京房價環比持平，上海小幅增長，而廣州和深圳環比均加速下跌；二、三線城市除個別城市環比小幅增長外，絕大多數環比保持下降態勢。前期二手房市場成交回暖釋放置換需求，疊加年底房企加大營銷力度，當月商品房銷售面積及銷售額環比大幅增長，但同比降幅仍較大，最終全年商品房銷售面積及銷售額同比小幅下降，降幅較上年有所縮小。截至2023年12月末，商品房待售面積較上月繼續增長，庫存進一步積壓。
二手房市場方面，據克而瑞資料，12月18個重點城市二手房成交面積環比微降1%，由於基數較低，同比增長37%。一、二、三線城市二手住宅價格環比均保持下降趨勢，二手房市場繼續“以價換量”，緩慢釋放部分置換需求。
企業層面[1]，在年底業績衝刺下，12月百強房企業績環比回升，但環比增幅低於往年同期，同比降幅亦較大，最終全年累計業績同比下降16.5%，近七成百強房企銷售業績下降。全年千億房企數量進一步減少，各梯隊門檻值均進一步下移。但各型別房企銷售表現分化明顯，央國企整體銷售業績同比僅有微小變化，而非國有房企整體銷售業績同比有較明顯的下降。
（二）供給端
12月房屋新開工面積仍處於低位，全年新開工面積在上年基礎上進一步下滑，但在保交樓政策的支援下，全年竣工面積有所增長。
土地市場方面，年底全國各大城市土地集中上市，百城土地成交額環比大幅增長，但從全年情況來看，土地成交額同比減少逾20%，創下近年來新低。房企拿地整體較為理性，溢價率延續低位態勢。儘管多地已取消土地限價，但大多數地塊仍以底價或低溢價成交，僅有少數優質地塊成交溢價率較高。央國企憑藉其更強的資金實力成為拿地的絕對主力，而多數民企已停止拿地，在克而瑞新增土地金額排行榜排名靠前的民企僅有如濱江集團、龍湖集團、卓越集團等個別企業。
12月房地產開發投資規模進一步下降，累計同比降幅擴大。房地產開發企業到位資金環比有所增長，其中，受益於融資支援政策力度持續加大，國內貸款環比增長；年底新房銷售環比大幅上升，帶動其他資金來源環比增長。但從全年情況來看，房地產開發企業到位資金在上年基礎上進一步下降。
前期二手房市場成交回暖釋放置換需求，疊加年底房企加大營銷力度，12月房地產市場銷售資料環比增長，但從全年來看，新房銷售市場在上年基礎上進一步萎縮，仍處築底狀態，市場信心和行業預期仍待緩慢修復，預計2024年下行壓力仍存，但隨著行業風險逐步出清、利好政策持續呵護，降幅或將有所收窄。12月全國土地市場地塊供應加大，成交總量環比增長明顯，但全年土地市場成交量同比進一步下降，創下近年來新低。在商品房銷售市場萎縮的同時，土地市場成交亦同步萎縮，市場的動態調節機制有助於改善2024年商品房銷售市場供需平衡性。在企業層面，2023年百強房企銷售規模進一步下降，但不同型別房企的變動趨勢分化明顯，央國企整體銷售表現顯著優於非國有企業，且央國企憑藉更強的資金實力優勢獲取了更多優質土地儲備，疊加購房者對央國企的信心偏好，預計2024年仍將基本維持當前的行業競爭格局。
二、地產債券市場表現
（一）一級市場
12月，房企境內信用債發行規模環比回落，債券淨融資額重新轉負。當月發行的境內信用債仍以公開發行的中期票據和公司債為主，發行主體仍主要為央國企，龍湖拓展、金輝集團、新城控股、新希望五新等民營房企在中債增的擔保增信下實現債券融資，“第二支箭”政策效果延續。
1月房地產企業境內債整體到期規模較小，且在房企融資支援政策力度加大背景下，償付風險可控。房企繼續化債舉措，遠洋集團已宣佈對境內公募債整體展期。
境外市場方面，12月以來全行業僅越秀地產成功發行一筆2026年到期的7億元人民幣離岸債券，考慮到當前境內外融資成本差異，僅個別股東實力較強且經營穩健的央國企選擇發行境外債券。1月有約33億美元境外債到期，均為前期已發生違約或要約交換的房企，預計按期兌付的可能性極小。
（二）二級市場
12月，房企境內債券成交活躍度尚可，當月共實現債券成交額1,279.28億元，環比略降。12月共83家房企債券成交額在1億元以上，其中債券交易活躍度較高的債券對應發行主體為招商蛇口、珠海華髮、深業集團、首開股份，債券成交金額均在50億元以上。投資類地產債券收益率[2]本月波動減小，且整體收益率水平較上月有所下移，平均收益率在3.50%~3.89%之間；高收益地產債價格本月波動上升，月末高收益債平均成交價達到72元左右。
境外市場方面，房企債券價格整體有所回升，其中央國企債券價格變動較小，民企債券價格回升幅度較大。12月以來中國奧園境外債務重組成功，同時龍光集團、正榮地產、中梁控股境外債務重組事項均有實質性進展，化債程序有所提速。
12月以來全市場僅越秀地產新發行一筆境外人民幣債券，境外債券市場仍非絕大多數房企的一般融資途徑之一。大部分非國有房企境內債券二級市場收益率仍偏高，獨立發債難度仍較大，多家民營房企在增加外部增信的條件下完成債券發行，“第二支箭”的政策支援作用仍在延續。同時多家出險房企債務重組事項取得新進展，化債程序有所提速。中誠信國際認為，不斷加大的融資政策支援有助於緩釋房地產風險，但在商品房銷售市場尚未恢復常態的情況下，仍需密切關注已完成債券展期的房企再度暴雷的風險，以及未出險但債券到期壓力較大房企的債務接續情況，避免發生衝擊市場信心的個別信用風險事件。
三、重要政策
（一）明確“穩”字當先，繼續最佳化政策，實施好“三大工程”建設
2023年12月21日至22日，全國住房城鄉建設工作會議在京召開，系統總結2023年工作，分析形勢，明確2024年重點任務。會議提出，在住房和房地產板塊，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關係發生重大變化新形勢。要穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，最佳化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。
（二）上海降低第二套改善型住房公積金貸款首付比例，廣深加快城中村改造
2023年12月以來包括上海、深圳、廣州、東莞、海口、濟寧在內的多地出臺新的利好政策。其中值得注意的是，上海公積金中心宣佈對於認定為第二套改善型住房、且公積金貸款所購住房位於中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的，最低首付款比例下降至40%。深圳市提出充分發揮政府在城中村改造中的主導作用，新增重大民生專案及重大製造園區和重大產業專案兩類拆除改建專案，降低拆建類城中村改造專案可實施的最低物業權利人同意比例，有助於城中村改造工程加速推進。廣州市荔灣區土地開發中心在石圍塘徵拆現場發出了全市第一張房票，標誌著廣州“房票安置”政策落地實施，廣州市亦為全國第一個推進房票安置的一線城市。深圳和廣州作為城中村改造的標杆城市，其加快城中村改造的具體措施將為其他高能級城市提供參考，有望推動城中村改造提速並加大優質專案的供應。
（三）央行重啟PSL投放，促投資、增信心
2024年1月2日，中國人民銀行官網釋出訊息，2023年12月，、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款（PSL）3,500億元。結合中央提出的加快推進保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，市場普遍認為，此次PSL重啟主要投向“三大工程”建設，後續規模或將繼續擴大。本輪PSL重啟對於補充流動性缺口、加大地產投資、提振市場信心具有一定積極作用。
（四）精準支援房地產專案合理融資需求
2024年1月12日，住建部和國家金融監管總局聯合釋出《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，由政府牽頭，提出可以給予融資支援的房地產專案名單，推送金融機構，做好融資支援。金融機構要按照市場化、法治化原則做好評估，對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的專案，建立授信綠色通道，最佳化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的專案，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，透過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支援。
12月以來，中央和地方的利好政策進一步發力。中誠信國際認為，上海降低第二套改善型住房公積金貸款首付比例政策與近期對於商業性住房貸款的最佳化政策相配合，可進一步刺激部分改善型需求。“三大工程”建設作為2024年的重點任務預計將大幅提速，配合高能級城市城中村改造新舉措及央行PSL貸款資金支援，對於地產市場尤其是高能級城市地產市場穩投資、穩增長、穩預期具有積極作用。房地產政策在放鬆限購限售、降低首付比例、降低居民購房成本、降低房屋交易稅費、放寬地價及房價限制、加大房企融資支援力度等方面仍有進一步最佳化的空間，在行業底部修復過程中有望進一步釋放。
[1] 本段資料取自克而瑞公開報告。
[2] 按中誠信國際的分類，成交收益率在6%及以上的為高收益債，成交收益率在6%以下的為投資類債券。
