2024年開年，深圳又有一個法拍房火出圈。位於深圳市南山區香山中街香山美墅花園一區的一套法拍別墅近期開拍，經過778次出價，最終以7857萬成交，成交單價約21萬元/㎡，溢價1814萬！
據京東拍賣網，該房源2024年1月30日10時開拍，直到當日傍晚17：02才迎來首次出價，最終在1月31日18：07拍賣結束。共出價778次，平均每兩分鐘出價1次，競價膠著。
事實上，深圳不止一次出現溢價千萬成交的法拍房，2023年，深圳多套法拍房源因高溢價、高熱度被大眾所熟知，包括半島城邦、恆裕濱城等知名豪宅的法拍也屢次引起市場熱議。
“法拍房源逐步被大眾所接受。”根據中指法拍資料庫監測，2023年，法拍房掛拍套數79.6萬套，較上一年增加36.7%，掛拍絕對量大幅增加21.4萬套，法拍房市場供給端升溫顯著，需求端的熱度也在逐步提升。
法拍房再次爆火，出價次數重新整理紀錄
從阿里法拍網展示的房源來看，今年深圳已有超30套住宅房源被法拍，其中有多套房源拍賣熱度非常高，甚至部分房源的成交價高於起拍價溢價成交。
1月26日，深圳市南山區東角頭半島城邦花園三期一套法拍房源經過99次出價，最終以2414.38萬元成交，該房源評估價為2274.23萬元，起拍價為1819.38萬元，該房源最終成交價相比起拍價溢價595萬，摺合成交單價17.14萬元/㎡。
1月20日，深圳市南山區濱海大道紅樹灣紅樹西岸花園一套法拍房經過83次出價，最終以1893.72萬元成交，該房源評估價為1839.6萬元，起拍價為1287.72萬元，該房源最終成交價相比起拍價溢價606萬，摺合成交單價10.95萬元/㎡，該房源的拍賣引起超兩萬人次的圍觀。
而在京東拍賣網，今年深圳已經有超兩百套房源被掛上法拍，其中更有超三十套房源的價格逾千萬，同樣有不少房源被搶拍。
1月3日，深圳市南山區蛇口街道鴻威海怡灣畔花園一套法拍房經過98次出價後成交，該房源最終成交價為6111.05萬元，該房源評估價為3735.06萬元，起拍價為2988.05萬元，該房源最終成交價相比起拍價溢價3132萬，摺合成交單價為23.62萬元/㎡。
1月31日，深圳市南山區香山中街香山美墅花園一區的法拍房源以7857萬成交。灣財社記者注意到，該法拍房源的出價次數重新整理了京東法拍上深圳住宅法拍房源的出價次數紀錄。
據瞭解，該法拍房源建築面積374.69㎡，共1-4層。截至2023年11月該標的物尚拖欠費用約14.84萬元（包括但不限於物業費、電費、水費等，具體以實際欠費專案、金額為準）；房源被拍賣原因系債務問題。
全國法拍掛牌量激增
事實上，因房價下跌、經濟預期下行導致的債務問題或其他等各種因素，使得法拍市場在過去一年異常的火熱。
從法拍市場的歷程來看，2015年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進入大眾視野，由於早期法拍房不受限購政策約束，其成交價格通常低於市場價，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時間法拍房市場關注度走高。2020年以來，法拍房掛拍量出現增多趨勢，但受政策收緊、市場觀望情緒等因素影響，2023年以來法拍房市場不降反升。
中指研究院資料指出，2023年各物業型別法拍房掛拍量79.6萬套，較上一年同期增長36.7%，掛拍絕對量大幅增加21.4萬套。
從掛拍物業型別來看，住宅、商業為法拍房主流，二者合計佔總拍賣套數超過77%。其中，住宅2023年掛拍量38.9萬套，佔總體48.9%，絕對量增加11.7萬套，法拍住宅掛拍市場份額進一步擴大。
需求方面，2023年法拍房整體成交率較上一年收窄，2022年掛拍58.3萬套，成交12.6萬套，總成交金額3004.6億元，按套數計算成交率為21.7%。2023年全國掛拍各型別法拍房源79.6萬套，共成交14.7萬套，按套計算成交率下降至18.47%。
整體而言，法拍市場2023年成交絕對總量較上一年增漲，但成交率不增反降，成交量整體增長基於掛拍量增加。
深圳法拍房過半溢價成交
那麼，深圳過去一年法拍市場情況又如何？
根據深圳同致誠評估資料研究中心統計的資料顯示，2023年深圳法拍房一共掛拍5533套，成交1934套，其中有1116套溢價成交，溢價率為57.70%。
在法拍市場，深圳最火熱的還是住宅用房。過去一年，深圳住宅用房掛拍3163套，成交1487套，佔總成交套數的76.89%，成交率47.01%。
具體來看，住宅用房參拍率6人/套，成交價為評估價的56%至310%，成交價為指導價的20%至237%（其中成交價為指導價的20%是因為僅拍賣該房產二分之一產權份額），溢價率最高210%。
這也意味著，深圳去年有3599套房源遭到流拍，流拍率約65.05%，流拍率仍處於高位水平。其中，住宅用房流拍1676套，流拍率為52.99%。深圳同致誠評估資料研究中心認為，住宅流拍的主要原因包括建築老舊；起拍價高於指導價、利潤空間不大；雙拼房、無法物理分割使用；有租約；僅拍賣該房產50%權利份額；欠繳管理費等費用金額較高；拍賣標的為在建工程，尚未完工等。
多數房源溢價成交是否意味著深圳法拍市場“撿漏”機會較小？事實上，2023年全年深圳有近八成住宅法拍房低於指導價成交，而2023年上半年深圳僅有七成住宅法拍房低於指導價成交；相比可見越來越多的住宅法拍房低於指導價成交。
“從市場供求關係角度分析，如果市場上供應的法拍房數量超過需求，價格就可能會下降。”業內分析人士指出，法拍房源的價格和供應量有一定關係。
值得一提的是，2月2日，阿里法拍網還有5套半島城邦花園的法拍房正在拍賣，起拍價均為評估價的8折左右，實際起拍價約是市場掛牌價的五折左右，被網友直指“房價回到五年前”。
業內預計，未來還會有更多法拍房源上架，對於有實際需求的購房者來說，關注法拍市場或許有一定可能“撿漏”到優質房源。“查清房屋的抵押情況，以及後期收樓是否方便。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹此前在接受記者採訪時曾指出，購買法拍房時需要關注房源本身的同時，更重要的是不要追漲。
採寫：南都·灣財社記者 孫陽
