作者 | 曹安潯
過去三年，中國房地產經歷了史無前例的大調整，有人跌落，有人消失，也有人崛起。樓市大倉杭州，就冒出了一位新的民營地產大佬。
2023年，濱江集團董事長戚金興的一半時間，都待在離杭州市區180多公里的高山村莊——胡家坪，忙著他的鄉村振興事業。
然而這並沒有妨礙他在杭州土拍市場掀起一場場風雲。1月26日，戚金興殺入杭州2024年首場土拍，斥資約36億元斬獲兩宗熱門地塊，成為當日最大贏家。
這延續了濱江2023年迅猛拿地的態勢。去年至今，濱江拿地金額近300億，成為民營房企中耀眼的存在。
在審慎財務紀律和成本管控下，戚金興帶領濱江穿過行業調控風暴，平安落地，成為少數活得不錯的民營地產大佬。
未來，戚金興需要在深耕和擴張之間權衡騰挪，這非常考驗他的戰略智慧和管理能力，也將決定濱江能在地產江湖中走多遠，做多大。
逆勢加倉
杭州開年土拍中最引人注目的，是民營房企濱江。
不僅花了36億拿下兩塊地，濱江還付出了較高的溢價，兩幅地塊的溢價率分別為為20%、30.59%。在限價政策之下，兩宗地塊給濱江留下的利潤空間不高，房地價差勉強超過1萬元/㎡。
戚金興顯然對後市和自己的操盤能力非常自信。事實上，2023年以來，濱江透過土拍、收併購等多種方式大舉擴儲。
2023年全年，濱江集團合計取得土地33宗，新增貨值超1030億，權益拿地金額達到256億，位列中指研究院拿地榜第12位。
加上最近拿的兩宗地塊，2023年至今十三個月時間裡，濱江拿地金額已經達到292億元，是近年少數逆勢大舉拿地的民營房企，殊為難得。
其中，杭州是戚金興的重倉之地。
截至2023上半年，濱江土儲總建面為1448.5萬平方米，其中杭州佔了70.3%。2023年，濱江在杭州地區獲取土地27宗，在杭州市場佔有率達到25%，深耕態勢持續。
有業內人士表示，濱江是杭州本土企業，以成本管控著稱，多選擇容易去化的中心地塊，加上在杭州口碑較好，可以走薄利多銷的路子。
戚金興曾表示，拿地不會捨近求遠，寧願犧牲一點利潤率，也要做離杭州中心城區近的、去化快的專案，實在不行才到杭州外圍乃至浙江、長三角、全國拿。他說這是濱江能夠在如今市場上堅守的原因之一。
與之相對的是，2023年以來，絕大多數民營房企停止或者減少拿地。除了濱江外，民營房企中僅龍湖拿地較多，位列拿地榜第11。至於碧桂園、融創等頭部民營房企，拿地金額已經跌出行業五十強。
有建築工程施工總承包合夥人表示，這兩年生意不太好，現在主要和央國企、城投公司合作，他們拿地相對多，不過現在也比較難收賬，公司員工一個月就上十天班，其他時間調休。
戚金興近年逆勢加倉的動作，暗含了他長期主義的生存觀。
立足地產弱復甦的當下，戚金興的目光已經放到了未來的幾年。
他期望，過幾年，小魚會長大變成大魚。地產行業也渡過階段性的難關。而到那時，濱江已經儲備了足夠多的彈藥。
風光之下
在大舉拿地和加快週轉的配合下，濱江的資金利用效率提高，銷售規模和業績也跑贏了大市。
2023年，濱江集團實現全口徑銷售額1534.7億元，位居克而瑞銷售榜第11，逆勢提高兩個位次，同時穩坐杭州“地產一哥”寶座。
濱江也成了綠城之後，全國知名的杭州地產明星；戚金興成了宋衛平之後，從杭州走出的又一個地產大佬。
而由於在規模擴張中慎用槓桿，三道紅線保持綠檔，戚金興也從這場行業調控風暴中倖存下來，成為少數沒有出險的民營房企“優等生”。
在全國範圍內，濱江成了與龍湖並列的穩健派民營房企代表。
在《2023年新財富富人榜》中，戚金興以115億元身家位列全國房地產富豪榜第27，超過朱孟依、孫宏斌、許榮茂等老牌地產家族。
不過，風光之下，暗藏隱憂。
深耕杭州給戚金興帶來穿越週期的業績，但也帶來了某種程度上的約束。
2023年上半年,濱江毛利率為18.25%，同比下降2.73個百分點，延續了近年的下滑趨勢。其中，在杭州業務的毛利率僅為17.23%，同比下降2.64個百分點。
光大證券指出，2023年上半年，濱江歸母淨利潤增幅明顯低於營收增幅，毛利率下行是主要原因之一。
過去幾年，杭州限價政策之下，濱江仍然有高價拿地，導致盈利空間被壓縮。
這也意味著，戚金興面臨如何提振淨利潤、以及深耕戰略是否調整的壓力。這將是一場精細複雜、事關長遠的艱鉅考驗。
展望未來，戚金興保持著謹慎但不悲觀的態度。他坦言，2024年要“主動臥倒，匍匐前進”。濱江要在求穩的基礎下，保持前進的勢頭。
具體而言，2024年濱江的銷售額目標是1000億元以上，名次在全國15位以內；銷售金額佔全國總銷售額的1%或以上。
深耕區域的策略依然是重中之重。濱江計劃，開發比例基本保證杭州要佔60%，杭州以外、浙江省內佔比30%，省外不超過10%，且主要目標在上海。
這意味著，濱江的區域依然會集中在華東，不會全國擴張。
同時，濱江保持著拿地的野心，未來幾年的拿地金額計劃穩定在銷售額40%以內。
除此之外，濱江還將再次壓降成本和風險，提出要降槓桿、降財務成本、降直接融資的比例。包括，在目前平均4.2%的融資成本上，2024年爭取降到4%以內，這將是民營房企中融資成本最低的水平。
戚金興希望藉此為濱江打造“安全墊”，更好保障濱江的財務安全。
西南證券指出，濱江是少數獲得“AAA”評級的民營房企之一，融資渠道暢通且成本不斷下行，加之長期深耕杭州市場，增長韌性十足。
宏觀來看，身處行業深度調整週期，包括濱江在內，房企們都深受其痛，或債務危機顯現墜落、或謹小慎微苦苦堅守，或從此退出江湖。
相比其他出險的房企，安居一隅的濱江不僅倖存下來、且提出2024年銷售超千億，已是幸運。
但戚金興和濱江都沒有那種做老大、全國擴張的野心，市場和宏觀環境也不允許他這麼想了。
房地產的高歌猛進已成過往，許多曾經縱橫全國的民營房企大佬們，也早已消失不見。
