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Q:提問:京總您好，目前在海淀玉泉路附近有個小二居六層次頂層，房本剛滿5年，一個孩子上小學3年級與老人同住，現在考慮換三居，且想樓層低些或有電梯房。區域暫還在玉泉路附近。目前看了幾處房子：98年玉海園，80平左右南北通透小三居，戶型不錯，但平米較現在增加不多，一樓，報價719。金隅瑞和園2014年，100平南北通透，14層共16層，報價640，但是二類經適房含稅約680。
想請教下：目前玉海園和瑞和園哪個房子更值得入手，報價過高，另外我們是換房，不知現在是否是好的換房時機，我家同戶型4樓8月645萬賣的，但中介說我家估計只能賣550，不知是不是中介壓得太低。也擔心先買房後，自己家房著急出售賣不上價，盼京總答疑解惑，非常感謝
A:回答:您好，1、玉泉路整體的海拔是偏低的，在弱勢商圈原則上是不建議置換的，尤其同等樓盤資源的調整，這些樓盤的漲幅是屬於中下等水平，置換的話就會產生交易費，如果房價還是之前的水平，或者有下跌就會涉及到虧損，不過你運作的總價不高，這種置換單純就是為了擴大居住面積。2、你現在如果買的話在週期上是買在了底部，同樣賣的話也是賣在了底部，那就要遵循底部價與頂部價的原則進出,現在賣中介和買家必然會壓你的價，剛需買家底部週期大多是觀望，即便有意向房源，砍價的力度也大的可怕
因為他本來購買的慾望就很小，如果市場逐漸回暖，買家的心理預期會隨著提高，原本一套500萬的房子在淡季他們的心理預期可能是在470萬以下，如果你真給他這個價他也不一定能馬上籤約，他會要求450甚至更低，相反成交量逐漸回暖，他的心理預期就會往上提，你現在買的話也可以狠壓價，不能在底部買頂部的價， 可以在資金方面備一個方案，有合適的房源就壓價拿過來，要一個賣房週期，如果買入的節點剛好在回暖的前夜，你的房子就可以在最高點出貨，如對週期把握不準，要考慮有沒有其它方式來支付購房款
比如透過抵押的方式，現在的融資成本都很低，萬一賣房週期拉長還有備用方案（這種方式更適用於強勢商圈，計算完利息加上自己的操作空間大多都是可以覆蓋的，所有的操作策略都是建立在一個原則上：房價會漲）,同商圈同小區置換會比外界更容易快速獲取到關鍵資訊，如果有那種好位置的房主著急賣，這種就可以撿漏，外界是不知道這種房源的，可參考星球會員文章03#置換實操論,抄底與逃頂;祝順利！
Q:提問:京總好，孩子在十一學校上學，目前在熙華臺和國譽萬和城兩個盤的下躍猶豫，兩戶地上房本面積都160左右，加下躍部分，實際使用面積熙華臺290，萬和城330，萬和城總價高出250萬，熙華臺優勢是到學校和301兩公里，劣勢是樓盤小，周圍都是老破小，期房2026年底交付，小區北面有鐵路。國譽萬和城最大的優點就是現房，買後就能拿房本，小區大點兒，但離學校5km，這距離看上去差了不多， 但2km孩子能自己上學，5km必須家長接送。而且國譽的地下部分得房率僅有50%，等於3萬一平米的倉儲相當於花了6萬，
選學校附近一是考慮方便，二是十一學校作為海淀六小強，每屆學生1000人，周圍180平米以上的房子卻不多，像我們這種兩孩家庭小面積不太能住得下，所以感覺還比較有市場，日後孩子不上學容易出手。煩請京總指示兩套哪套更有價值日後更容易升值或者出手？
A:回答:您好，從方向上2000萬買到石景山豐臺並且還不是一線區域，效率上是要打大折扣的，屬於資源嚴重的錯配，四五環之間，西部南部是資源最匱乏的兩大區域，石景山沒有產業，西南未來的民生資源都會聚集到麗澤一帶， 圍著四環至五環繞一圈你會明顯感覺到，西部、南部從地面交通，生活資源、區域質感、樓盤品質都要比東部北部差很多，東部有國貿中心的加持，只要不過京通快速，整個以北都是比較好的，而北部就自然不用說了，北京最好的資源聚集地。
樓盤的品質只能決定它自身成長性的優勢，而房價的天花板是商圈資源決定的，這個預算的佈局肯定是地段資源、樓盤資源及戶型資源都要的，只要戶型資源及樓盤資源會降低投資效率，忽略地段資源不但存在流動風險,更存在價值風險,熙華臺雖然位置更靠近市中，但是樓盤體量太小太孤了，獨木難成林，改善盤是不能買在被眾多老破小包圍的區域裡，這種盤要有體量，一個小區至少要8棟10棟以上，其次要扎堆，不能只有一個高品質其它都為老房子，這會影響它以後的口碑資源
萬和城自身的產品很香，但是地段太欠缺，這個方位的地理環境被高速和鐵路分割的很嚴重，都是一小塊一小塊的，再加上有永定河的分割,會限制這個區域的發展, 一個區域的經濟發展是房價的主要驅動力，這種盤是名副其實的遠郊貴婦盤，流通性保值性都沒有保障，建議謹慎選擇，建議你認真閱讀星球精華欄的會員文章05#選籌/北京購房安全邊界圖,01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）,04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤,祝順利！
Q:提問:博主你好～工居證首套資格，夫妻分別在太陽宮和知春路上班，首付預算240左右。需求：兩三居（根據實際樓價），希望樓盤有保值增值潛力、學區中等就行，對房型有一定要求，希望南北通透。有地鐵更好，也可根據樓盤情況考慮買車。最近計劃/在看的：目前主要關注回龍觀，天通苑，朱辛莊，北七家。在新舊，遠近，2居3居，是否地鐵，城市介面和未來發展等方面猶豫。想聽聽博主對於區域，地塊的建議。根據我們的需求，對於我們猶豫的方面給出一些具體建議。
A:回答:您好，回龍觀可以滿足你們的通勤要求，當然要優先選擇，天通苑屬於次級商圈，北七家屬於衛星城，衛星城原則上是指距離、配套、交通，即這個板塊必須和主城區接軌，中間不能留白和出現大型建築，有基礎的配套資源，最後加上便捷的地面交通和軌道交通，這些資源北七家都具備，但實際是要跨過北清路、立水橋、天通苑才能到主要產業區，向城市核心延伸只有望京和西二旗， 這也是北七家主要的外溢購買力聚集地，
望京到北七家的買家會被北苑，天通苑，立水橋截留，而往西二旗方向會被回龍觀截留，回龍觀霍營是剛需商品房大量供應的集中地區，這些次級板塊對北七家的衝擊不亞於空白和大型建築，其次還有一個主要競爭對手後沙峪，這個板塊的資源比北七家更優，未來的北七家只能靠科學城，城內很大機率靠不住的，所以當初買這個位置的虧損在全市是最大的，不是說這個地方永遠不會漲，而是不容易變現，保值性弱的同時還存在流動風險,建議你認真閱讀星球會員文章05#選籌/北京購房安全邊界圖，祝順利!
Q:提問:京總您好: 拜讀您星球的文章和回覆已經一年有餘了，受益匪淺。本人的情況如下: 後沙峪220平復式，帶院子兩車位，裕花園西區。還有200萬貸款沒還，當時銀行給了個83折的優惠。滿五唯一。首開花香西苑，54平一居，剛剛下本，房子是老人名字，兩限房5年以後才能交易。
這個房子不住5年以後馬上賣。手中現金200，年收入60到70，後邊上升空間不大，但也算穩定。小孩2歲，準備後年開始賣目前順義這個220平自住，置換學區房子，主要是考慮這房子，可能掛牌週期比較長。工作地點在望京。學區房的優先次序:上地，德勝，望京。
置換的時候一定得帶著其中一方老人一塊走 自己給自己定的方案: 方案一:上地的話，就考慮上地一個小兩居+清河一個小兩居。方案二:德勝的話，僅僅考慮純佔坑房，剩下錢在望京買個小兩居。方案三:望京的話就一步到位，在望京置換一個三居。問題: 1.上地那邊，最近感覺跌了點，以今年年底的這個價格水平，上地東里您感覺學區的溢價還有多大？
2.以我目前的方案，是提前還貸比較好，還是手裡現金先保留，後面置換機動用比較好。3. 如果按照總貸款額最多貸400-450考慮，方案二的條件下，有沒有保留這個順義的220住房的可能?打算給其中一方的老人住，老人住著比較舒服。
A:回答; 您好，1、從你的描述中我比較贊成方案三，或者把方案三的選籌地點移到海淀清河，這兩種選籌都是比較穩健的，望京和清河的價值是區域價值加樓盤價值，而上地和德勝的價值是區域價值加學區價值，因為老房子拋去學區是不值錢的，也一定不會賣到這個價，上地東里的學區溢價至少在3萬以上，將來學區屬性變弱這3萬就不保險，這兩個都為溢價比較高的區域，購買高溢價學區原則首先是買小不買大，
但並不代表完全沒有風險，因為將來的學區房是走下坡路的，即便是買小的也有可能會存在貨砸手中現象，只是購買小的可以將損失降到最低。其次要按照孩子上學的最晚時間購買，也就是提前一年，可以規避在購買後上學前這段時間的不確定性！也就是說如果你採用方案一或方案二，就不需要過早的時間買入！
2、優惠的利率屬於稀缺資源，在不做房產交易變更產權人原則上不建議提前還款，因為你這套房子的週期可能不會那麼快，可以完全等到簽約時再做還款，向中介講明簽約前會自己還清抵押，保證產權清晰即可，其次雙裕花園出倉是一個很好的選擇，參考星球04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤，城六區之外2000年之前的老房子時間越長價值越弱越不容易流通，拿後沙峪來說新盤大量湧入市場，還不包括未來的保障房專案，這些產品都會慢慢將老房子給淹沒掉，可以參考87#朝陽跑贏大盤選籌導圖，05#選籌/北京投資安全邊界圖;祝順利！
Q:提問:京總好，目前我家自住璞瑅公館頂層邊戶的236平米的房子，戶型設計比較合理，居住很舒適，視野也很好。同時購買了一套位於馬駒橋珠江逸景的聯排別墅，是在2023年春天購入的，價格920萬。因為這個區域當時剛併入亦莊，本來覺得未來的價格會和亦莊看齊，加上小區周邊有很多大廠的規劃。後來在聯排裝修的過程中很不順利，
想加建總被隔壁的隔壁鄰居投訴。導致我感覺很挫折。後來房價行情不好，我就想要不要賣掉這套聯排？我擔心以後賣價格會更低！另外想請您分析一下目前我們自住的璞瑅公館的未來行情，我家孩子都不用學區名額。我就想要不要賣掉自住的璞瑅公館，買亦莊國銳金鼎50年產權的房子居住？
A:回答:您好，方莊不太適合佈局CEO盤，這個商圈的基礎資源有些弱，二三線區域買這種盤屬於大忌，房價的海拔是所佔有的資源決定的，樓盤品質的好與壞只能決定它自身的成長屬性，房地產的價值是由70%的地段資源加30%的樓盤資源組成，菩提公館本身是一個很好的專案，從社群品質到戶型結構都不錯，但輸在了商圈上，東城的東南部永定門片區房價水平也不高，朝陽南部潘家園、華威橋也基本上是墊底的，
菩提公館屬於改善類專案，它的購買群體大多是以東城朝陽中部為主，將近10萬的價格可選擇空間太大了，雙井望京大望路朝陽大悅城基本也是這個價，甚至有個別盤還低於菩提公館，這些商圈的資源要比方莊強太多了，成長環境惡劣會限制這個盤的增速！其二關於馬駒橋：我在大興跑贏大盤選籌導圖裡面給過詳細的購買策略，在馬駒橋購房最好別超過400萬，並且還附帶剛性需求，第一選擇是最新的二手盤，或者價格和二手房相差不大的新盤，產品型別小三居為最好，
除此以外大面積、高總價都存在流動風險與價值風險，這個位置屬於產業級外溢，核心產業一定不會移到這個地方，中短期會在馬駒橋置業的有80%以上是剛需客，剛需地段小三居是最容易流通的。整體這兩套佈局的方向不是很好，現在調整要保留菩提公館把珠江逸景脫手，根據自己的需求來換，亦莊大方向沒問題，但要回避50年的專案，可以參考精華欄84#大興跑贏大盤選籌導圖，這套置換完再調整菩提公館，這套調整我建議是把面積降下來，保留原來的品質把地段資源提上去就會穩健的多，建議你參閱星球會員文章81北京房產投資核心邏輯和原理，03#置換實操論，05#選籌/北京購房安全邊界圖，祝順利！
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宏觀類（部分）
01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）
08#通貨膨脹貨幣與房價
04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤
07#巧用槓桿，貸款的利用
微觀類（部分）
11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判
12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖
13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖
14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症
15#望京139個盤，穩健增長的只有39個
16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大資料)
17#石景山未來樓市的預判及購買建議
實操類（部分）
03#置換實操論,抄底與逃頂
05#選籌/北京投資安全邊界圖
81#北京房產投資核心邏輯和原理
82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析
83#通州跑贏大盤選籌導圖
84#大興跑贏大盤選籌導圖
84#北京持幣200W以下的投資術
86#豐臺跑贏大盤選籌導圖
87#朝陽跑贏大盤選籌導圖
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