中新經緯2月6日電 題：北京通州最佳化限購政策，春節假期後政策效果或逐漸顯現
作者 陳文靜 中指研究院市場研究總監
2月6日，北京釋出《關於調整通州區商品住房銷售政策的通知》(以下簡稱《通知》)，優化了執行八年多的通州區購房雙限政策。至此，2024年以來，四個一線城市中，北京、上海、廣州均優化了限購政策，釋放了更加積極訊號，有利於提振市場預期。
2015年雙限政策落地後，通州區市場降溫明顯。中指研究院資料顯示，2016年，通州新房成交規模同比下降40.0%，2017-2021年新房市場情緒有所回升。近兩年全國房地產市場調整，通州區成交量再度下行。2023年，通州區新房成交量52.4萬平方米，同比下降24.1%，絕對規模處2020年以來最低位。2024年1月，通州區新建商品住宅成交10.3萬平方米，受部分共有產權房集中網籤及政策影響，同比增長接近1.8倍。
從成交規模佔比來看，2014、2015年通州新房銷售面積在全市新房銷售面積中佔比約13%，在雙限政策落地後，佔比明顯下降，2023年通州新房銷售面積佔比僅7.8%，較2015年高點下降6個百分點。
二手房方面，根據中指研究院資料，2023年通州區二手住宅成交接近1萬套，為2017年以來的最高水平，同比增長14.4%，二手房市場整體保持一定活躍度。
土地方面，宅地推出規模較小，近兩年溢價率降至低位。雙限之後，2016年全年未供應住宅用地，2018年土地推出力度加大，全年推出6宗宅地，地塊更多位於臺湖、馬駒橋等區域；2023年土地推出、成交規模均有所回升，但絕對值處近十年中低位水平。溢價率方面，受土地供應結構及雙限政策影響，近些年房企投資信心普遍不足，成交溢價率整體處於低位。
2022年11月8日，亦莊臺湖、馬駒橋相關地區不再執行通州雙限政策，短期對市場產生了積極帶動，當年11月，通州新房、二手房成交量環比均增長。
此次通州全區最佳化限購政策，從最佳化目的來看，《通知》明確提出“為深入貫徹落實京津冀協同發展戰略，有序有效有力推動中心城區非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好實現職住平衡，促進城市副中心高質量發展”，一方面有利於進一步促進職住平衡，另一方面，也有利於促進潛在合理購房需求釋放，特別是疏解單位的從業人員的置業需求，有利於帶動通州區市場活躍度提升，對土地市場亦將產生一定帶動作用。
1月以來，廣州放鬆了120平方米以上住宅限購政策、上海放開外環以外非滬籍單身限購，對當地市場情緒均產生了積極影響，但因為臨近春節假期，政策效果尚未明顯顯現。對於北京來說，2023年12月降低首付比例、降低房貸利率、最佳化普宅認定標準後，市場活躍度有一定提升，本次最佳化通州區限購政策，有望進一步強化市場修復預期。春節假期即將到來，短期市場活躍度或受限，但春節假期後，政策效果或將逐漸顯現。
隨著核心城市不斷最佳化樓市政策，這部分城市市場預計將出現“小陽春”行情，也將對全國市場產生積極影響。整體來看，當前核心城市政策仍漸進式推進，未來政策仍具備較大最佳化調整空間，市場不穩、政策不止，一線城市或繼續最佳化限購政策，深圳相關政策或已在路上；二線城市有望全面取消限制性政策。(中新經緯APP)
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