該拆拆，該改改，拆遷暴富的日子又要來了！
而且速度很快：
上海表示，2024年，要完成12萬平零星舊改、31萬平方米不成套舊住房改造，啟動10個“城中村”改造專案；
杭州各區，已公佈的拆遷土地計劃已經超過1700公頃；
南京各區，2023年底就陸續把24年老舊小區的改造檔案發出來了，秦淮、河西、鼓樓這些地方的總投資額超過3.66億元。
石家莊公告說2024年要改造17個城中村。
預估接下來會有更多的城市公佈城市城中村改造情況。
因為2024年樓市的發力方向，就是三大工程：城中村改造、保障房以及平急兩用。
執行速度也會比大家想象中快。
這一輪的城中村改造最早是在去年7月提出的，當時說是要在超大特大城市中開展城中村改造工作。
然後不到半年的時間，到11月，三大工程就被定調為房地產發展的新方向。
緊接著，是12月，zy經濟工作會議上提出，要加快推進三大工程建設。
同時，也是12月，央行再次啟動PSL，直接向市場投放3500億元，用來建設三大工程。開年1月，央行又向市場投放了1500億元。
到2月，這些錢就到地方了，現有的統計資料是2月初，35個超大特大城市城中村的專項借款授信已經超過8000億。
然後就是各地發公告說要改造多少村了。
這速度，你看，一點都不拖泥帶水。
意味著什麼？新一輪的拆遷大潮正在全速鋪開，今年會有很多人享受到拆遷帶來的時代紅利。
大家都知道，2015-2018年，我們已經進行過一輪棚改，當時這一核武器級別的大招出來之後，很多城市價漲量增，樓市重返牛市。
現在歷史經驗已經不能複製了，但還可以借鑑。
一是限購限售這些政策的放鬆已經指望不上了，因為各地該放都放的差不多了，沒什麼效果，就算是還繃著的北上限購放開，也沒用了，大家早就麻木了。
但大家的信心需要建立起來，投資消費的迴圈要重新轉起來，經濟也要好起來。
那怎麼辦呢？
從根本出發，解決大家手裡沒有錢買房的問題。
拆你的房子，改你的房子，然後給你錢/房票，你有錢/房票買房，開發商也能拿到銷售回款，開工蓋樓繼續，又能帶動多個行業火起來了。
目前機構的測算，21個超大特大城市的城中村改造，可以直接產生超10萬億的投資，如果再算上上下游的產業鏈，那就更不用說了。去年全國房地產開發投資是11萬億。
投資帶起來了，樓市也就慢慢能迴歸到正常狀態了。
二是拆改老房子，不僅僅是拉動經濟的需要，也包括空間的騰挪，讓老房子變成好房子。
過去20年，我們確實在樓市上取得不少成就，賣了不少地，蓋了不少房，戶均居住面積118.2平米，人均居住面積41.8平米，去掉公攤，在全世界都排的上號。
但是量不代表質，也不代表真實的居住量。
給大家看三個資料：
1、2022年中國城市高質量發展智庫論壇上，原住建部仇保興發表了我國空置率的相關資料：目前我國住房空置率已經達到15%，有的省份甚至到25%、30%。
2、2023年，深圳人口暴增了近200萬，已經超過歷史最高峰。
3、鏈家網上，深圳掛牌二手房3.4萬套，20年樓齡以內、大於90平、南北通透的房子只有550套，佔總掛牌量的1.5%。
這是要說啥呢？
現在小城市人口向大城市轉移這種現象還在繼續，樓市的需求還在往核心城市聚集，“總量過剩、結構性不足”的樓市現狀還在加劇。
但這還不是主要的問題。
主要問題是樓市改善需求正在崛起，但樓市“起量到起質”的轉型卻沒跟上速度。
現在很多人說，我們的人口增量不行了，00後都不買房，房子還賣給誰呢？
人口因素是住房需求的底層力量，我國住房總需求已經進入下降期，這是肯定的。
但一年11億平米的商品房銷售面積還是太少了。
國家統計局的資料，2023年，全國商品房銷售面積11.2億平米，相比上年下降8.5%；商品房銷售額12萬億元，下降6.5%。
這是“三道紅線、疫情影響、老美加息”三個因素共同作用的結果。
如果這三個因素不同時出現，那樓市的原本路徑應該是繼續穩中有升，然後穩定在一定的水平。
什麼樣的水平？
貝殼曾經給出過這麼一個數據：2021-2035年我國將有 201-247億平方米的新增住房需求，中性情形下為222億平米，年均 14.8億平米，到2035年降至13.3億平米。
現在來看，年均11億平的樓市成交是不是低了？
所以需求肯定是會迴歸的，但，有變化。
剛性需求沒那麼多了，更多的是改善需求。
這一點我過去說過很多次，貝殼的評估資料裡也有提到。
這麼多的改善需求，得有地方改啊，很多城市的開發其實已經飽和了，都在往周邊發展，但是改善不可能往郊區去。
再看城市的老房子，現在局面就是騎虎難下，沒人買，也很難租，所以拆遷是必須的，給好房子建設騰出空間，讓改善需求都有去處。
所以這對手裡現在有老房子的人是一種超級利好。
但要說的是，這一輪的拆遷只限於特大超大城市。
去年7月，國家就發了檔案說要改造超大、特大城市中的城中村。
一是因為超大、特大城市的居住需求還很多，二是超大、特大城市的城中村改造空間也很大，能夠更大範圍地刺激需求的釋放。
貝殼之前釋出的資料，重點20城樓齡20年以上的老舊小區數量5.96萬個，佔比四成。
按1000戶每個小區算的話，也有5960萬戶。
這些需求要是全都釋放出來，樓市還能沒點起色嗎？
只是這一輪估計更多的應該是房屋安置取代貨幣安置，比如之前廣州的房票政策，拆房子發房票，用房票去選對應的活動中的新房。
目前來看，房票政策還是有bug的，很多城市房票對應能選的房都是一些不好賣的樓盤，這肯定是不行的。
既然想讓大家買房，那就全都參與進來，這樣才能讓大家真正動起來。
新一輪的拆遷大潮肯定是已經來了，就看之後怎麼走了。
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