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這兩年“倒掛”是上海樓市最熱的詞條，幾乎所有的樓盤都打著“倒掛盤”的口號在做宣傳，彷彿樓市遍地是黃金，隨隨便便買個樓盤都是淨賺百萬。
但我們也發現，很多所謂的“倒掛盤”都是低積分，甚至沒有觸發積分，那麼是大家放著皮夾子不撿嗎？
所謂的倒掛，其實是上海樓市最大的騙局。
Part1 倒掛的成本和風險，你考慮了嗎？
第一， 現在絕大部分新房都是期房，平均從認籌到拿房的時間在2-3年，所以存在資金成本和等待成本。
假設2年拿到房，平均資金成本假設5%（無論是首付還是貸款），契稅假設2%（實際可能是1-3%），兩年裡實際成本已經高達12%！
雖然有人會說房貸總額沒變，只是提前還了而已。但是你的整體房貸週期被提前了2-3年，折現率需要充分考慮。
期房等待期的租金成本，按照1萬/月假設，兩年高達20萬+。或者換種演算法，假設這個階段你已經拿到房租出去，那麼按照上海的租售比至少也有個1.5%的總成本損失。
另外，還有一些容易被忽略的成本。
假設你是賣了舊房去打新，還有前手交易的成本，包括二手房作為賣家承擔的稅費中介費等。
那麼整體的前後加起來的總成本很可能超過15%，更不用說換房和買房的艱辛，甚至是導致的家庭矛盾，也不能被忽視。
換句話說，如果你的新房沒有一定程度的倒掛，可能本身就不值得買，特別是那些賣房打新的人，壓根和賺錢沒關係。
第二， 你的期房一定能順利拿到嗎？
不得不承認的現實是，隨著民營房企的大面積暴雷，期房的風險進一步提高。
舉個例子，寶山上大經緯城市綠洲6期，透過中介和渠道做了推廣，不少媒體甚至有板有眼地給出了倒掛率（無任何冒犯同行的意思）。
結果據網友爆料，經緯學府陽光專案在2021年3月認購結束後，已經停工半年以上，期間業主與經緯溝通後，經緯進行了“表演式復工”，給業主提供了假復工的照片，並沒有實質復工的跡象。
業主們只能不斷去各種渠道維權，如果沒有當時鼓吹的倒掛率，會不會有些人就能避坑呢？不勝唏噓。
Part2 新房供應加速，倒掛終究會逆轉
這兩年由於特殊事件和火爆行情，上海樓市正在進行加速供應。
根據CRIC的資料，2022年第3季度上海供應面積約316.8萬平方米，為2019年至今最高。排名第二的是2021年第四季度，供應面積約為310.69萬平方米。2021-2022年來，上海樓市持續高供應。
截至第五批次，上海前五批次累計共推出59062套房源，按約8萬套新房供應計算，第五批次之後應該還有1-2批次新房入市。
預計第四季度供應量應不少於第三季度，由此看來，2022年全年商品住宅供應量或將重新整理2021年峰值。
從交易量角度看，上海是全球最大的二手房交易市場。一直以來二手房都是上海樓市的主角，而一手房佔比在30%以內。
但是情況在發生扭轉，還是根據CRIC的資料，一手房的佔比在悄悄上升。2022年至今，上海一手房成交佔比已經提升至44%，未來很可能與二手房平起平坐。
畢竟政府也缺錢，土地和新房永遠是最快的渠道。
最重要的是，土地的供應還在加速。隨著2022年宅地供應的繼續增加，未來上海新房會迎來高峰期，在整體市場規模有限的情況下，新房甚至可能會反超二手房成為主角。
一旦新房成為主角，很多倒掛會逐步地、分割槽域地消失。
Part3 倒掛不是躺賺，而是你的安全墊
那麼倒掛就沒有價值嗎？顯然不是。
首先，明顯的倒掛區域，以及核心區域，請放心衝吧！
海量的土地供應，只會出現在還有空地和舊改的區域，很多區域已經完全成熟，新增供應有限，未來房價還是以現有二手房為基礎。比如復興瓏御等樓盤，肉眼可見的絕版。
另外，很多樓盤的倒掛確實離譜，那才是真正的紅盤，即使二手房回撥影響也不大。比如保利大寧等樓盤，倒掛得過於離譜。
其次，正確地認識倒掛，別當作賺錢的工具，而是你的安全墊。
因為你的期房有倒掛，所以當未來樓市出現轉冷的時候，你才能有足夠的安全墊去承擔風險。讓周邊高位接盤的二手房先去扛雷吧。
最後，那些沒有倒掛或者倒掛極少的新房，就別碰了。
考慮到你的交易成本和資金成本，以及新房的交付風險，如果你的新房還不如周邊二手房均價（不是簡單粗暴的均價，而是折算房齡/品質後的），那就別考慮了。
如果你對樓盤倒掛還有疑問和想法，可以在文章下面留言，或者找小房弟聊聊，歡迎諮詢。
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