“廣東房地產市場形勢雖然依舊嚴峻，但著實已出現了可喜的築底跡象。”11月14日，廣東省房地產行業協會會長王韶發文《王韶:“止跌回穩”任重道遠，不躺平頂硬上!》指出，10月樓市回暖是以價換量的結果，市場依然存在多種不確定、不穩定因素，當下漲價是不理智、不現實的，維持價格穩定才是王道。
截至9月末，廣東商品住宅庫存1.24億平方米
據廣東省統計局資料，今年前三季度，廣東新建商品房銷售面積5302萬平方米，銷售額8310億元，同比下降27.4%和27.9%，降幅比上半年縮窄3.2個和3.7個百分點，降幅連續5個月小幅收窄。其中商品住宅銷售面積4131萬平方米，銷售額7185億元，同比下降30.8%和28.3%，降幅比上半年縮窄5.1個和5.0個百分點。
從投資建設情況看，前三季度全省累計完成房地產投資8665億元，同比下降17.2%，降幅比1—8月略微收窄0.3個百分點。
截至9月末，廣東全省商品房施工面積約7億平方米，同比下降9.8%，降幅比8月略微擴大0.1個百分點。其中新開工面積3886萬平方米，竣工面積3393平方米，同比下降22.9%和23.8%，降幅比1—8月收窄2.7個百分點和擴大2.3個百分點。
隨著“9.26政治局會議”的召開，國家、省、市一套套政策“組合拳”陸續落地，支援政策連番加力增量讓樓市快速升溫，尤其北上廣深等熱點城市商品住房認購量和網籤量、到訪量均有較大幅度上升，市場階段性回暖明顯。
據克而瑞資料，10月份珠三角9城成交量環比除珠海外全面上漲，廣州100%，深圳127%、佛山127%、東莞100%、惠州12%、中山100%、江門72%、肇慶45%，樓市超預期回暖鐵板釘釘，北京、上海等亦然，可其他核心二線城市卻有漲有跌，分化鮮明。北上廣深等城市回暖態勢能否持續，全國其他城市能否在其帶動下全面實現“止跌回穩”值得關注。
王韶指出，部分城市的回暖是近年積壓需求在“非常規政策”刺激下的集中釋放。至9月末廣東全省已獲銷售（預售）許可證尚未售出的商品房可售面積（期房庫存+現房庫存）為2.05億平方米，其中商品住宅可售面積為1.24億平方米，“庫存依然是橫亙在樓市面前的一座大山，‘止跌回穩’不能輕言樂觀”。
以凱旋新世界總建築面積29萬平方米計算，這意味著，當前廣東商品住宅的庫存面積相當於428個凱旋新世界。
信心不足、預期降低依然影響房地產“止跌回穩”
王韶表示，當前，影響房地產“止跌回穩”最突出、最主要問題依然是信心不足、預期降低，主要原因是由國內外經濟形勢、國際政治軍事和地緣衝突等多種因素的疊加。毫無疑問，當下最珍貴的莫過於信心和對未來的預期。預期穩，則信心強；信心強，則動力足。“止跌回穩”的關鍵是穩定提振供需兩端，以及各類市場主體的預期和信心。
王韶指出，從政策端看，黨和國家穩定房地產的決心非常堅定，“四個取消、四個降低”政策利好創近年曆史之最，取得了立竿見影的效果，為“止跌回穩”注入強心針，可望在一個階段內保持穩定或最佳化。另外，透過貨幣化安置等新增100萬套城中村改造和危舊房改造；年底前“白名單”專案信貸規模將增加到4萬億元。值得期待的是“兩個增加”一方面將加快房地產專案的去化，另一方面將有效緩解企業的流動性不足，加快企業風險出清。政策的連續性和穩定性有利於穩定市場預期和信心，但實現“止跌回穩”，“兩個增加”的執行落實力度很關鍵。
“從企業端看，3年多的深度調控，企業和專案嚴重‘失血’，正經歷著‘銷售不暢、融資困難、債務兌付、如期交房’等多重壓力與考驗。10月樓市回暖是以價換量的結果，儘管某些企業喊出了‘漲價’或‘取消優惠’的口號，但在市場依然存在多種不確定、不穩定因素的情況下，漲價是不理智、不現實的，維持價格穩定才是王道”。王韶表示，量穩則價穩，沒有“量”就沒有“價”，光有“價”沒有“量”，“止跌回穩”始終是一句空話。
王韶認為，只有經濟增長、就業無憂、收入保證、房價穩定、品質保證、交樓無誤……以及地緣衝突緩和，購房者願加槓桿、敢加槓桿才能全面實現“止跌回穩”。
11月及明年一季度量價維持10月水平才是“穩”
什麼情況下，房地產市場才是真正的“止跌回穩”？
王韶分析認為，從成交時間的維度看，房地產市場“止跌回穩”，必須要看高成交量的持續性，單個月回暖不能驗證持續地“穩”。12月份市場由於企業衝擊全年業績的需要一般不會太差，關鍵是11月份，以及2025年一季度。每年一季度通常都是房地產市場傳統“淡季”，如果11月份及2025年一季度的成交量及價格能維持或高於10月份的成交水平才是妥妥的“穩”。
從成交結構的維度看，二手房掛牌量和成交量也是衡量“止跌回穩”的一個重要指標。二手旺則一手興，一二手市場交易通常相輔相成，活躍的二手交易有利於完善市場供應體系，形成合理的住房梯度消費結構。
從成交城市的維度看，中國城市間差異大，經濟發達、產業完善、人口淨流入的城市住房需求有保障，反之住房需求可能供大於求。一枝獨秀不是春萬紫千紅才是春，僅一線城市“穩”不是“穩”，二三四線城市全面“穩”才是堅固的“穩”。
從房地產開發先行指標看，房地產開發投資、居住用地成交量等，及與之息息相關的商品房施工量、新開工量和竣工量等屬於房地產市場先行指標，都是衡量“止跌回穩”的關鍵性指標，它表明企業願意投入、敢於投入，市場前景向好。
王韶指出，冰凍三尺非一日之寒。實現房地產市場“止跌回穩”任重道遠，只要全社會、全行業凝聚信心、智慧和力量，不躺平，頂硬上，“止跌回穩”將指日可待。
採寫：南都·灣財社記者 邱永芬
