觀點網 在一次產業園區的股權交易中進行了“微操”。
11月21日，招商蛇口旗下公司在北京產權交易所掛牌轉讓持有的深圳招商一九七九發展有限公司1%股權及85.4萬元債權，底價在85.4萬元基礎上多加一元。
深圳招商一九七九成立於2017年，註冊資本1000萬元，業務涉及商業運營管理、房地產開發與物業管理等。該公司由深圳招商房地產有限公司持股51%，深圳一九七九投資發展有限公司持股49%。
深圳一九七九為深圳香蜜湖商管旗下公司，由桂淑英持股90%，馬丹華持股10%。
如果二股東深圳一九七九成為買家，那麼這次“一元交易”就會導致標的公司的股權結構從51%比49%變成五五開。
標的公司為福海意庫產業園的開發建設單位，專案位於深圳寶安區，福永街道寶安大道與福洲大道交匯處東北側，由舊廠房改造而來，於2018年初開工，2019年9月竣工，2020年5月完成整體改造，佔地面積約6.5萬平方米，總建築面積約10萬平方米。
值得一提的是，在招商蛇口2023年報列出的30個主要運營管理產業園專案當中，並不包含福海意庫，但列出了僅隔一條福洲大道的福永意庫。
福永意庫由招商蛇口、深圳1979、寶安建投聯合打造，專案公司深圳市招商福永產業園發展有限公司由本次交易標的深圳招商一九七九持股80%，寶安建投持股20%。
此外，企查查顯示招商福永產業園是深圳招商一九七九唯一一筆對外投資，或許在財務報表上福海意庫與福永意庫視為合併專案處理。
2023年財報顯示，福永意庫經營建築面積98711平方米，2023年累計運營收入7929萬元，年平均出租率93%，屬於8箇中資產專案之一。
中資產專案一詞最早在是招商蛇口2022年年報出現，在財報中被解釋為“公司整租經營專案”。
據透露，招商蛇口的中資產沒有產權，部分專案會存在一些改造成本投入。計算EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）時，會將給專案公司的租金當作成本扣掉。
而在2024年半年報“合營企業或聯營企業發生的超額虧損“一欄中就出現了深圳招商一九七九發展有限公司，上半年累計未確認前期累計的損失7051萬元，本期未確認的損失(或本期分享的淨利潤)583萬元，期末累積未確認的損失7633萬元，同時，該公司也是招商蛇口為數不多因權益法核算賬面價值減至為零的長期股權投資之一。
財務報表顯示，深圳招商一九七九發展有限公司2023年實現營收8664.96萬元，淨利潤-2376.36萬元；2024年1-9月，營業收入5814.42萬元，淨利潤-1586.52萬元；截至9月30日，資產總計4.59億元，負債總計6.4億元，所有者權益為-1.81億元。
無論是福海意庫、福永意庫還是其專案公司，在招商蛇口的資產體系中都相對低調，至今未能實現正面盈利，而且呈現資不抵債。
半年報顯示，招商蛇口產業園業態佈局國核心心一二線17個城市，產品線包括網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）等，上半年產業園運營收入實現5.72億元，開業三年以上專案出租率達88%。
截至上半年末，三條產品線智慧城、網谷、意庫的經營建築面積分別為132萬平方米、82萬平方米、38萬平方米，出租率分別為87%、82%和84%。
三大產品線中，“意庫”的體量最小，也被視為“最不像產業園的產業園”。據不完全統計，從最早由三洋舊廠房改造而來的南海意庫開始，目前已發展到8個意庫專案，分佈於5個城市。
與其他產品相比，意庫均由舊廠房改造而來，位於城市核心地段，在招商業態上以文化科技為重，強調結合場地特點打造產品。
此次出讓檔案透露，轉讓方已與東莞銀行簽訂《最高額保證合同》，為標的企業下屬子公司深圳市招商福永產業園提供了最高債權額為債權本金10200萬元及其他所有應付費用的連帶擔保；本專案受讓方須同時繼受股權對應份額的連帶擔保義務與責任。
另外，交易完成後，標的企業不得繼續使用及其子企業的字號、商標、經營資質和特許經營權等無形資產，不得繼續以招商局集團有限公司子企業名義開展經營活動。
在福海意庫的這次交易當中，招商蛇口產業園“中資產”專案折射出的負債問題值得關注。此外，由於股權結構微妙變化，招商系和“意庫”的金字招牌後續是否收回，也需要進一步觀察。
