北京樓市還在深度博弈，漲跌不統一，分化持續。
海淀雙榆樹片區雙榆樹西里11月末成交的一套43平一室一廳中樓層戶型，成交價355萬。同戶型9月份成交價380萬。2個月時間，房價下跌了25萬，跌幅6%。
豐臺大紅門遠洋自然11月份成交了一套136平的三室一廳低樓層戶型，成交價705萬。同戶型8月份成交價808萬。兩個月時間，房價下跌103萬，跌幅12.7%。
朝陽雙井的百環家園，11月份成交的一套139平三室兩廳戶型，成交價755萬。同戶型10月份成交價720萬，9月份成交價660萬。兩個月時間，房價上漲95萬，漲幅14.3%。
從以上三組成交資料看，11月份的成交價相比於之前，有的繼續下跌，有的開始上漲。樓市深度分化，不同人眼中的房價趨勢完全不同。
值得注意的是，遠洋自然705萬成交的這套房，掛牌價707萬。實際成交價幾乎與掛牌價持平。體現出當下樓市的新特點：議價空間變小、降幅收窄。而像雙榆樹西里這類老房子，降幅依然驚人，剛需上車友好。
11月全月：
北京新房網籤4656套，環比10月的4943套，下降287套，降幅5.8%。同比2023年11月的4409套，增加247套，上漲5.6%。
二手房網籤18028套，環比10月的17367套，增加661套，環比上漲3.8%。同比2023年11月份的12545套，增加5483套，上漲43.7%。
資料顯示，北京樓市當下60%房源依然是下降趨勢，議價空間維持在5%以下，但相比於2023年及之前，議價空間僅2%-3%，仍有近一半的差距。
在40%的上漲房源中，以優質學區房、標杆次新房、前期跌幅巨大的低總價房源為主。
這也意味著，接下來1個月的成交量和成交價至關重要。這將直接關係到未來趨勢是上行還是下行。
按照市場規律來說，佔據北京市場70%的二手房網籤量，連續3個月超過1.5萬套的榮枯線，房價上漲趨勢加大。反之亦然。
目前，北京二手房網籤已連續兩個月超過1.7萬套，新政效應持續釋放。綠中介11月份實時成交1萬套，按照市場佔有率50%-70%計算，12月份北京二手房網籤突破1.5萬套問題不大。
判斷北京樓市後續趨勢有幾個基本標準：
二手房網籤量。1.5萬套是分水嶺，是否月網籤能超過1.5萬套，決定著二手房的去化速度。
後臺掛牌量。當綠中介二手房後臺掛牌量低於1.3萬套或後臺掛牌量明顯減少時，則房價上行趨勢漸顯。截至11月末，綠中介後臺掛牌14.85萬套，比高點的17.3萬套，累計下降2.4萬套，本月下降4400套。
新房去化速度。供地與新房去化，一體雙生。當供地明顯增加時，新房價格便會平穩下降。供地減少，房源稀缺，滋生供需矛盾。截至目前，北京新房庫存8萬套，預計去化需要19.7個月。
自9月份以來，北京改為按月釋出供地清單，供地更優、數量更少、新房上市減速，逐步改變供過於求矛盾。
