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今後10年,這4類房子貶值速度最快,內行:儘快置換,晚了難賣掉

2024-12-03 02:30:00

房地產經過20多年的快速發展,國內商品房的數量可以說足夠多了。根據央行釋出的調查資料顯示,我國城鎮居民家庭住房擁有率為96%,戶均達到1.5套,其中擁有2套住房的家庭佔比31.0%,擁有3套及以上住房的家庭佔比10.5%。另外根據國家統計局釋出的資料顯示,我國城鎮居民人均居住面積約40平方米,超過發達國家城鎮居民人均33平方米的住房水平。另有資料顯示,目前我國的商品房足夠10億人居住,這還不包括大量的小產權房、安置房和各種形式的住宅,如果將所有可供住人的房子都計算在內,我們目前的住房可供30億人居住,因此平均住房空置率超過20%並非空穴來風。而眾所周知的是,房子和其它的商品一樣,一旦達到了飽和狀態,其中的優劣產品就會很明顯地被區分出來:好的房子供不應求,流動性強,升值空間也大;差的房子將會無人問津,流動性差,只能砸在自己手裡。那麼購房者今後在挑選房子的時候,一定要重視房子的品質以及它的流動性,不能再像過去那樣隨隨便便的買了。而根據內行人的看法,今後有4類房子的貶值速度最快,現在如果不趕緊置換,今後再想賣掉就困難了。那麼都是哪些房子呢?建議大家瞭解下。

第一,城市遠郊的別墅。別墅一直是很多人嚮往的理想居家場所,由於建築面積超大,裝修豪華氣派,居住體驗舒適,一直被視為個人身份和財富的象徵。但是再好的別墅也要看位置。比如市區別墅,在寸土寸金的城市裡可謂是稀缺資源,不管是獨棟、雙拼還是聯排都不可多得,升值空間毫不遜色於商品房。而城市近郊的別墅由於距離城市不遠,凡是住在城裡能夠享受到的資源,住在郊區幾乎一樣也不少享受,且交通出行便捷,基本生活完全有保障,成為很多中產階層的理想住宅,更是改善型購房者的首選。遠郊別墅由於距離城市太遠,位置過於偏僻,又缺少相應的配套,類似購物、理髮、修車、洗浴等基本生活需求得不到保障,因此很難有人能長住。比如從入住率情況看,很多地方的遠郊別墅群,最後都成了扔根棍子都打不著人的“鬼城”,房價不僅不能升值,大幅降價也賣不掉的情況非常普遍。這類房產只適合少數不差錢的土豪購買,用來作為度假休閒的臨時居所,普通人賺錢不容易,千萬不能一時衝動也去跟風,如果已經買了,就要抓緊置換。

第二,品質較差的高層住宅。眾所周知,任何一件商品都是有使用年限的,隨著時間的推移,商品的質量和效能也會越來越差,想讓商品的使用週期更長,在生產的過程中就必須精雕細琢,注重工藝流程的每一個細節。品質較差的高層住宅多數是在早期建造的,由於當時土地價格較為便宜,銀行利息普遍偏低,開發的利潤較為豐厚,因此開發商藉助槓桿的力量,激進拿低,瘋狂擴張,高週轉被髮揮到了極致,但是卻導致一些樓房的建造工期縮短,工程質量留下很多的安全隱患。比如經過十多年的使用後,一些房屋出現外牆皮脫落、頂樓漏水滲水現象;類似電梯、機電故障開始出現,且發生頻率不斷上升。另外,小區物業管理不到位的,消防通道時常被亂停亂放的車輛佔用,發生火災事故會耽擱救援時間;多數小區沒有實行人車分流,居住體驗明顯沒有新建小區舒適。而對於業主來說,這些問題都會給居家生活和人身財產安全造成影響。那麼再過10年,這些房子的質量問題只會暴露得更多,而房屋維修基金到時候可能早已用完,指望向業主籌集維修資金是非常困難的,這類房子也不易賣掉。

第三,無區位優勢的三四線城市的房子。李嘉誠有句名言被大家廣泛接受,那就是“買房除了位置,還是位置”。因此決定房價升值空間大小的,位置因素至關重要。而目前的很多的三四線城市,要經濟沒經濟,要人口沒人口,已經成為制約房價上漲的最大“硬傷”。關鍵是,這些城市再遠離都市圈、城市群,無法受到大城市輻射傳導的影響,優質資源還要被大城市吸掉,而且房屋空置率普遍在30%左右,今後多餘的房子是很難賣掉的。如果說,過去還有城鎮化建設等利好政策託底、農民進城可以幫助消化掉一部分庫存的話,現在看起來也不太可能了。一方面,如今我們國家的城鎮化率已經達到63.89%的較高水平,與發達國家的城鎮化率比較接近,後期的推進肯定要放緩。關鍵是,三四線城市的房價收入比與一二線城市一樣,都存在嚴重脫節的現象。而動輒百萬起步的一套房子,與每月只有區區三千元左右的收入極不對稱,不僅城裡有穩定工作的群體買不起房,指望農民那點微薄的收入,就更難為高房價接盤了。那麼今後10年,這些沒有經濟和人口支撐,也沒有區位優勢的三四線城市的房子,大機率會租不出去,也賣不掉。

第四,商業地產和旅遊地產。商業地產主要指商鋪、寫字樓、商住公寓等。這類房子有一個共性特點就是功能比較單一,只能用於經商,不能改做他用,更不能遷入戶口,子女無法享受學區房政策。且貸款的最長年限不能超過10年、利率比普通住宅要高出很多、首付款不得低於房屋總價的50%、交易稅費是評估總價的20%~30%,因此由於入手門檻高、轉讓稅費多,導致受眾面小、流通性差。關鍵是,如今的營商環境大不如從前,特別是深受網店衝擊的商鋪,由於大眾購物習慣的轉變,以及很多商業活動被轉移到了線上,實體店鋪的利潤已經越來越薄,房東的租金也在逐年下降,目前除了少數位置特別好、人口密集的一二線城市的商鋪尚有一些利潤,其它城市絕大多數的商鋪年租金回報率一般都不會超過3%,連銀行大額存單的收益都達不到,實際上這些店鋪每年都在虧錢。公寓雖說總價比較便宜,但大多數房型南北不通透,且居住人員複雜,居住場所私密性差,安全隱患較多。而旅遊地產指的是依託旅遊資源而建造,融旅遊、休閒、度假、居住為一體的商業綜合體,這類地產主要存在周邊生活配套不全、醫療資源嚴重短缺、交通出行極為不便等缺陷,且隨著旅遊產業的季節性波動,多數時間都因租不出去而空置,購房者自己又不可能長住,導致買了旅遊地產的人幾乎都砸在了自己手裡。另外還有海景房的境況也類同於旅遊地產,有人買了以後半價轉讓都賣不掉,同樣也是未來貶值速度最快的地產。

因此,從今後10年的發展趨勢看,以上4類房產都屬於房產中的劣質產品,不僅不能保值升值,房價下跌的機率倒是很大,很容易成為“燙手山芋”,不論是投資還是自住,都需要謹慎入手,如果已經持有這類房產,按照內行人的建議,還是儘快置換成優質房產為好,否則賣晚了會更難出手。畢竟如今家庭買一套房子非常的困難,需要綜合考慮方方面面的因素。

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