作者：餘飛
01
深圳樓市，賣瘋了
自9月末以一線城市為引領開啟的新一輪的救市，一線城市行情強勢雄起，其中深圳的行情，從10月份、11月份一直延續到12月份。
新房方面，10月份深圳新建住宅網籤套數4153套，是9月份1686套的2.5倍。
11月深圳一手住宅預售網籤8076套，環比大漲94.5%，僅次於2021年1月，成為近4年的第二高點；此外樂有家監測顯示，還有1500套左右的現售新房網籤，因此11月深圳新房住宅總網籤量接近10000套。
錄得量方面，樂有家資料顯示， 深圳一手住宅認購量9986套，雖然環比下跌2成，但仍屬於在10000套的高位水平波動。
來源：每日樓市早讀
二手房方面，10月份深圳二手住宅網籤套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
11月份，深圳二手住宅網籤7125套，環比上漲16.5%，成為近4年的最高點，甚至超過參考價政策出臺前。
此外，11月份的錄得量更是衝破了深圳樓市8000套的繁榮線。
進入12月份，深圳的新房成交量有所洩氣。
克而瑞深圳區域披露的資料顯示，深圳新房成交已經四連跌：
上週共網籤成交1486套，周度成交面積約150245㎡，環比持續下降12.5％，已經連續下跌4周。
來源：克而瑞深圳區域
二手房的錄得量，上週創下了近200周以來新高。
深圳市房地產中介協會資料顯示：
上週，二手房（含自助）錄得2390套，環比增長12.6%。二手房單週錄得量創下近200周以來的單週新高。
來源：深圳市房地產中介協會
02
行情還能延續多久
雖然從新房來看，深圳已經連續四周下跌，但從更能反映市場真實變化的二手房看，深圳樓市的熱度仍維持在高位。
那麼，關鍵問題來了，這種行情還能延續多久？
事實上，9月份的救市，深圳樓市在10月份上演了雄起行情，但到11月下旬頹勢已顯現。
看深圳市房地產中介協會的資料，第46周（11月18日至24日）二手房錄得量1959套，儘管這個量相比於10月份之前仍是高位，但相比於過去五週，創下了新低，錄得量環比下跌了12.5%。
來源：深圳市房地產中介協會
廣州更明顯，進入11月份就出現了跳水。
11月前十天， 新房網籤量又跳水至2024套，11月11日至10日新房住宅網籤量2467套。這些資料雖然比這一輪救市前還是好很多，但相比於10月中旬和下旬，明顯力不從心了。
製圖：城市財經；資料：廣州市住建局
二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二週創下新高，突破了3100套，之後立刻跌破了3000套，11月第一週成交只有2678套，上週只有2500套。
在這種背景下，一線城市繼續支援樓市，集體取消了豪宅線。 同時，廣州開啟了外圍區購房落戶，並上調了公積金購房貸款額度。
北上廣深集體取消豪宅線，就是給再次出現頹勢苗頭的樓市再次續力。
但取消豪宅線和降稅等操作，只是給能買得起房的人降低了購房成本，卻無法調動市場信心，更加無法增加民眾的收入，從而將無效需求轉化為有效需求。
所以，這一波行情，依舊難以維持。
但是，後面肯定仍會有措施不斷出臺，畢竟這一次，從官方的態度來看，勢必要穩住樓市。12月9日在北京召開的重要會議，也再次強調，穩住樓市。
而且，在對貨幣政策與財政政策表述方面，釋放了要轟油門的強烈訊號。
比如“適度寬鬆貨幣政策”。20多年只有09-10年用過這個詞語。2014年十次降息185個基點時的貨幣政策表述是“穩健”
“更加積極的財政政策”，20多年內從沒用過。
還有“超常規的逆週期調節政策”。“ 穩住股市樓市”，歷史上首次把“穩股市”放在了這樣重要的位置，資本市場地位凸顯，樓市也再次被正名。
如此種種表述：
意味著，明年的貨幣政策和財政政策將迎來轟油門時代。
意味著，明年不僅會有較大力度的降準、降息，央行還會顯著“擴表”（購買國債、增加買斷式逆回購的投放，甚至推出新的支援股市穩定的政策工具）。
意味著，財政政策方面，力度將是空前的。明年的國債、地方債的增量，以及赤字率都有望創下歷史紀錄。
意味著，官方應對當下的房地產困局、地方財政困局和消費困局三大煩惱方案，依舊是原來的配方。當然，這也是應對特朗普二次上臺的方案之一。
但針對效果，市場又有分歧：
樂觀派認為，中國轉向寬鬆的貨幣政策是“比較務實的轉變”，雖然調整空間有多大尚不清楚，但論調是積極的。
消極派認為，與14年前實施寬鬆貨幣政策時相比，當下時空已發生很大變化，國際環境也有所不同，再走回當時的路不見得能達到同樣效果。14年前幾萬億就可以撬動（經濟），大量基礎設施建設足夠消化掉放出來的水，但現在很難再找到這麼大的蓄水池。
本號贊同後者的觀點。昨天資本市場的高開低走，似乎也在釋放這一情緒。
現在靠超發貨幣，能夠帶動樓市火熱嗎？顯然很難。
過去能夠做到，是基於兩點：
第一， 過去我們的財政支出一直都是以中央投資、地方債為主，投向大基建，拉動就業復甦，拉動經濟回暖。
這時候的背景是高速城市化帶來的大量需求 ，包括大量農民進城後的購房需求、交通需求、醫療需求、教育需求等等。
第二，過去大量農村人口進入城市，大量小城市人口流入大城市，帶來了巨大的購房需求，並因此引發了供需矛盾。
在需求作用之下，房產的金融屬性不斷顯現，因此在真實需求和炒作需求雙重疊加下，大量貨幣進入了房地產這個池子中。
現在難以做到是因為：
第一，隨著固定投資邊際效益遞減，這種模式對於拉動就業、經濟復甦已經顯得有點力不從心。
第二，而房地產已經嚴重過剩，哪怕個別中心城市供需矛盾仍在，但全國整體供過於求的局面官方已經多次承認。
這意味著大多數城市的房價還得調整，而沒有增值空間的城市的房產，就是純粹的消費品，行情熱不起來。也就意味著房地產再也容納不了超發的貨幣。
其實，要解決當下的房地產困局、地方債務困局以及消費困局，最好的方法，就是直接發錢，也就是改變財政支出結構。
既然財政投向大基建的邊際效應越來越弱，就應該適時調整，減少無效投資，浪費資源。
向民眾發錢是緩解民眾收入不足，緩解民眾債務壓力的最好、最快速、最直接的辦法，最終增強民眾的消費能力，提升企業的利潤，形成一個正向迴圈。
從國外經驗來看，美國每一輪危機應對，基本都是向民眾發錢。
2013年至2024年，美國這輪大長牛，根本上是企業和居民資產負債表持續增強推動的。在2008年金融危機和2020年全球公共衛生事件期間，美國政府和美聯儲大幅度加槓桿、大規模支出，企業和居民部門則大幅度降槓桿。公共部門的支出等於私人部門的收入，擴張性宏觀政策拯救和改善了私人部門的資產負債表。例如，美國政府在2020年-2021年給家庭部門發放了2.1萬億美元現金，這筆龐大的資金直接提高了居民的收入，進而快速地轉化為消費。
改變財政支出結構，專家學者們多有呼籲，但始終得不到迴音。
03
對各類城市未來的房產的判斷
本號對於後市一線與強二線城市的判斷是：
第一，後續我們的經濟、就業形勢在如今的各種貨幣、財政增量政策加持下，如果築底回穩，市場信心可能起來，否則還是躲不過藥效頂多維持三個月的慣例。
第二，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第三，全國分化、區域分化、城市分化。
未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國範圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。
畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這裡。
這便意味著，這一波調整之後，我們的房價會類似於日本。
幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。
