杭州市房地產計容新規正式落地後，土拍市場熱度回升，開發商拿地信心進一步增強。
12月19日，杭州迎來計容新規後首場土拍，杭州2024年第二十批次共出讓2宗宅地，總建築面積9.18萬平方米，總起價15.52億元，分別是蕭山區北幹東單元和臨平區喬司新城單元地塊。
此次土拍吸引了眾多地產開發商。 從最終結果競拍來看，兩宗宅地共攬金約25.92億元，蕭山區北幹東單元地塊被海威置業有限公司與以17.99億元摘得，溢價率達76.5%，創2024年杭州土拍最高溢價率記錄；臨平區喬司新城地塊由浙江英冠控股集團以7.92億元競得，溢價率48.83%。
此次競拍是杭州釋出計容新規後的首場土拍。此前在12月12日，杭州樓市又一重磅利好正式落地，杭州市規劃和自然資源局釋出《杭州市規劃和自然資源局印發關於最佳化建設專案容積率及相關指標計算規則的通知》，自2024年12月13日起施行。
這一新規涉及停車空間、陽臺以及門廳等多個方面：其一，用於滿足停車配建最低標準的停車空間不納入容積率計算；其二，小區門廳、開放式風雨連廊，不納入容積率計算；其三，獨立於建築之外的，出室外地面的樓梯及電梯井，不納入容積率計算；其四，在規劃條件中明確需採用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的二分之一計算容積率。
簡言之，計容新規的釋出，意味著杭州新成交宅地均可以享受面積認定新規，比如封閉式陽臺只算一半面積，開放式風雨連廊不計容等。 業內分析，未來杭州新房的得房率將提升，開發商有更多施展空間打造小區品質配套設施。
具體到此次土拍的兩宗宅地情況，先看蕭山北幹東宅地，該地塊容積率1.8，建築面積4.86萬方，起價10.19億元，起始樓面價21000元/㎡。這一地塊位於蕭山區政府板塊，生活配套資源成熟，市場接受度高，如板塊內已售罄專案攬晴軒銷售較好，備案套總價約1300萬元—2100萬元。
中指研究院華東大區常務副總高院生指出，值得一提的是，蕭山北幹東宅地板塊內基本處於斷供狀態，競品較少；產品未來可做高低配提升產品溢價，甚至會出現排屋，預計蕭山北幹東宅地未來銷售價格在5萬元/㎡左右。
臨平區喬司新城宅地建築面積4.33萬方，起始樓面價12300元/㎡。周邊在售低密專案較多，但該地塊位置更好，距離地鐵更近，且容積率更低僅有1.1。其周邊在售的保億沁東潤府疊墅均價30800元/㎡，去化較好。預計該地塊銷售價格約在3.5—4萬元/㎡。
高院生分析，從本次土拍結果來看，土拍競爭較為火熱，開發商拿地信心進一步增加。 此次土拍熱度較高主要有幾方面原因，第一，本次兩宗宅地地段較好，市場接受度很高，且兩宗地塊建築面積均較小，開發風險可控；第二，開發商年尾補倉，能為明年的銷售推盤考慮；第三，杭州11月新房市場成交規模持續增長，樓盤活躍度環比明顯提升；第四，本次土拍是杭州計容新規釋出後的首次土拍，土地價值有了明顯提升，新政後開發商可售面積有一定的增加，積極性自然而然提升不少。
2024年11月，樓市政策效應持續釋放，杭州新房量增價漲，二手房成交量創年內新高，土拍熱度繼續升溫。 中指研究院資料顯示，11月，杭州十區（包含臨安、富陽）商品住宅供應44.1萬方，環比下降29.4%。在新政效應持續作用下，11月杭州商品住宅成交面積81.9萬方，環比增長14.8%，同3月成交規模持平，達全年第二高。價格方面，11月杭州新建住宅價格環比上漲0.15%，漲幅較上月收窄0.26個百分點，同比上漲3.56%。
責編：陳麗湘
校對： 蘇煥文
