每經記者：甄素靜 每經編輯：魏文藝
進入2024年以來，廣州樓市的促銷活動可謂花樣翻新。
如近期廣州有樓盤推出了“12元首付”促銷活動；多家房企則推出了指定房源一口價活動，一套房源優惠幅度在20萬-120萬元；還有中介表示“首付只要5萬塊左右，月供可以三年後再還”……
對此，中指研究院華南分院總經理楊紅俠1月24日在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經房產）採訪時表示，在目前市場整體需求走弱、購房者信心不足以及去化緩慢的情況下，部分資金面偏緊的開發企業面臨著較大回款壓力，紛紛採取多種方式促進存量去化。
圖為廣州某樓盤售樓處，進入新年以來，廣州樓市的促銷活動可謂花樣翻新 圖源：每日經濟新聞
花樣促銷，一口價房源最高優惠120萬
1月23日，廣州增城當地中介人員告訴每經記者，“12元首付”需要先做首付分期方案，向開發商申請延期交首付。“正常還是要給三成首付的，（首付）一般可以延期半年或一年交，最終看開發商給到的時間，之前是可以延期一年的。”
廣州當地另一位中介周先生則向每經記者提供了另一種購房方案：“首付只要5萬元左右，看具體面積，不過月供可以3年後再還。”他強調，自己跟開發商很熟悉，可以先根據購房預算，讓開發商做個方案，可先去看房，不用急著作決定。
對於諸如低首付、零首付這類宣傳獲客方式，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師1月24日在接受每經記者採訪時表示，這類獲客方式主管部門通常不認可，類似的零首付、低首付促銷宣傳有不少套路，或是虛假宣傳，也很可能涉及違法違規。
“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”
王玉臣舉例道，我們接到不少諮詢，買房貸款時銀行審查首付款來源有問題，就不會批貸。就算有銀行批貸，也是在透支客戶資金能力，後續還貸遇到問題，往往會產生更多的房產糾紛，房子甚至可能被強制拍賣。
專家提醒零首付、低首付促銷宣傳有不少套路，或是虛假宣傳，圖為零首付宣傳圖 圖源：網路
“天下沒有免費的午餐，所謂零首付、低首付看起來沒有手續費，但是為了及時支付剩餘的首付款，有些人透過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多融資風險。”王玉臣提醒道。
楊紅俠則分析認為，近兩年廣州新房市場分化趨勢愈發明顯，遠郊剛需專案成交持續走弱，遠洋天成專案所在的增城區屬於廣州遠郊區域，整體庫存量大，競爭激烈，需要透過多種營銷方式促進成交。
每經記者在採訪中還注意到，在當下銷售難度明顯提升的環境下，廣州有多家房企推出了指定房源一口價活動，一套房源優惠幅度在20萬-120萬元。還有房企推出總經理籤售周主題優惠活動，指定房源合計優惠15萬-24萬元。
不只開發商在價格方面卷出天際，每經記者在採訪中還獲悉，廣州有房產中介主動告知客戶，廣州、佛山新房由其帶去售樓部，在開發商底價之外還可再額外返還佣金1萬-10萬元。
據該中介介紹，跟其他中介去過售樓的客戶他也可以帶看，只要過了7-30天保護期，再帶客戶過去依舊可返佣金。“但客戶不能自己去售樓處，因為被人臉識別後會被認定為開發商自來客，就無法進行返傭。”
楊紅俠告訴每經記者，目前廣州開發商主要有以下促銷方式：一是價格優惠，一般以包裝“一口價單位”“特價房”“工抵房”“額外折扣”等方式實現購房價格下降，吸引成交；二是首付分期、延期，降低購房者資金壓力，鎖定購房需求。“從效果來看，由於市場仍處於深度調整期，購房者觀望情緒較濃，促銷手段效果一般，對去化刺激相對有限。”
合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩雲1月24日在接受每經記者採訪時表示：“當下樓市進入買方市場，發展商靈活實施‘一房一策’，以最大限度促進成交。”
開年以來，新房網籤量同比跌超兩成
國家統計局資料顯示，2023年12月廣州新房價格再次環比下降1%，二手房價格環比下降1.5%，均為一線城市中跌幅最大。同比跌幅則更大，新房和二手房價格分別下降3%和5.2%。
成交量方面，據合富研究院統計，2023年廣州商品住宅成交803萬平方米，為近15年來低位。低迷的市場環境下，房企推貨熱情下降；新增預售758萬平方米，同比下降19%。
資料顯示，2023年廣州商品住宅成交803萬平方米，為近15年來低位 圖源：合富研究院
分割槽域來看，廣州中心區成交份額連續三年上升，目前已上升至25%，其中天河、海珠、荔灣、白雲2023年成交量上升，帶動市場份額持續走高；近郊成交量佔比走穩，主要依靠番禺個別改善優質大盤成交走好支撐市場；而遠郊成交量佔比連續三年下跌，增城、從化的成交量持續下滑，南沙、花都的成交量則維持低位。
馮佩雲分析認為，當前廣州樓市進入淡季，發展商推新意欲明顯下降，營銷動作減弱，除極個別專案外，市場總體成交淡靜。據合富大資料監測，1月1日-23日，廣州全市新房網籤2376套，同比降幅超過兩成。但同時，2023年高溢價成交地塊卻選擇在春節前透過產品釋出會、開放展示區等動作提前亮相市場。“預計2024年市場分化將持續甚至加劇。”
“元旦過後，廣州房地產市場熱度有所下降。據中指資料，今年前三週，廣州全市新建住宅周度平均成交807套，僅為去年12月周均成交的約60%。去年底新房供求均小幅放量後，潛在需求已基本釋放，且春節前為房產交易淡季，預計市場將維持相對低迷狀態。”楊紅俠表示。
合富研究院市場研究中心負責人吳智傑分析認為，預計未來開發商仍將著力營銷，實際亟須解決的問題則是“去庫存”。目前廣州整體可售庫存消化週期超20個月，當庫存積壓地區的庫存水平降到合理水平，樓市將達到真正穩定。
事實上，雖然2023年廣州樓市未能走出獨立行情，但在政策調控方面卻一直走在各大熱點城市前列，如鬆綁限購、“認房不認貸”等多項政策均在一線城市首先發布。
對於2024年廣州樓市發展趨勢，吳智傑認為，2024年屬於市場修復之年，預計新建商品住宅成交量約800萬平方米，較2023年持平。市場仍將分化，中心區成交總價段繼續上升，郊區仍處去庫存狀態，部分去年快速降價的區域，由於可售貨量大幅縮減而出現價格逐步企穩。“部分供應增加的區域競爭加大，包括市區總價800萬-1000萬元以及部分總價500萬元以下產品，近郊總價500萬元以上但地段優勢不明顯的專案。”
