不要對保障性住房期望過高，一線城市的住房需求滿足還是要靠市場

不要對保障性住房期望過高，一線城市的住房需求滿足還是要靠市場

文丁彥皓-可信財商、珂芯資產

一、新加坡、香港的保障性住房制度根本不適合中國大陸

保障性住房對我是個老話題，讀博士時花了很多時間研究這個話題，後來還專門去香港和新加坡考察過好幾次

在高房價的背景下，保障性住房成了太多人解決住房的幻想，事實包括中央與各級地方政府也一直在推行這一政策

但是香港與新加坡相對中國大陸最大的特徵是小島型經濟體，即區域面積極小，社會各收入階層攪在一起，毫無騰挪的空間，人口又極為有限

基於此，政府出資為中低收入群體建設大量遠低於市價的保障性住房，以滿足該群體的居住需求

但是中國大陸是個大陸性經濟體，不同地區存在極大地發展與收入差距，房價也高低有別，甚至是天差地別，這讓不同收入群體能夠以全國一盤棋實施大騰挪來滿足居住需求

尤其中國家庭聯產承包責任制、宅基地與農村合作醫療為廣大農民的基本生計實施了有效地兜底，緩解了廣大農民的生存壓力

曾經在很長一段時間，進城務工，謀取生計成了“搞副業”，主業是留守婦女、兒童與老人在農村種地，即“386199部隊”

這也是中國大城市未形成大規模貧民窟，而又有“春運”的關鍵，即太多人在農村有一席賴以生存的土地和住宅，一旦在城市無法立足時直接回農村就成了兜底，不至於赤貧

二、在房價暫未大幅上漲的地區購房，透過區域騰挪，解決住房需求是很多基於薪酬的中低收入群體解決住房需求提供了另一條出路與機會

最近20年，確實城市房價持續大幅上漲，但是社會的總收入也在上漲，尤其房價上漲幅度過大的僅僅是部分核心城市的核心地區，而很多地區的房價總體在社會可承受的範疇內

這其實就為很多基於薪酬的中低收入群體解決住房需求提供了另一條出路與機會，即在房價暫未大幅上漲的地區購房，透過區域騰挪，解決住房需求

人的潛意識是用歷史擬合未來，其實真正的超額紅利恰恰隱藏在尚未開發的領域，但是太多的人卻基於慣性思維，將住房需求解決拘泥於房價已經上漲過的區域，自然出現了收入與房價嚴重背離的尷尬

自2016年，中央提出“房住不炒”概念以來，中國的房價整體被點了死穴，由曾經的癲狂轉為當前的低迷，一旦預期不在時，投資需求必然驟降，隔岸觀火，房價也開始迴歸其內在價值

但太多的人又天真的誤解為房價要暴跌，其實房地產市場的特徵之一就是結構化，不同地區的房價具有不同的特徵與走勢，斷然不能一概而論，需要具體地區具體分析

三、人口大城市化與產業升級轉型超預期是決定下一輪中國房地產市場變遷最大的特徵

在這七八年中，中國經濟與城市化也出現了悄然無聲的變化，直接的改變了房地產的基本版圖

其實，目前對中國經濟影響最深遠的變化有二，即

1、 人口遷移由城市化變為大城市化

2、 產業升級轉型超預期，高科技產業異軍突起

高科技產業最大的特徵是極為聚集，即少量人和地區成為高科技產業的獲益者，其他的地區和群體成了旁觀者，與發展紅利無關，自然就出現經濟大幅增長，但是貌似社會就是沒賺到錢，消費不足與戾氣橫行

這就意味著，在高科技成為經濟主導的時代，任何人要想獲取時代發展的紅利，必須將自己置身於高科技行業與大城市化人口淨流入的地區，否則必然無法享受到時代的紅利，成為時代的旁觀者

目前中國獨立於歐美日韓構建了一套與其平行的高科技產業體系，而中國的高科技產業主要聚集在長三角與珠三角，甚至是上海與深圳

也就是說，長三角與珠三角將是創造增量財富與人口淨流入的聚集地，而其他地區只會面臨人口淨流出與產業附加值日益下降，甚至凋零，事實歐美日韓無不如此

根據國際經驗，城市越發達，基於體力與重複性勞動的中低收入群體佔比越高，而房價卻因為產業附加值的提升與貨幣的無底線投放，日益高企

從而導致，城市越發達基於薪酬的中低收入群體住房需求難以滿足，這已是國際性的社會問題

其實，房地產是最佳的貨幣載體，過去幾十年，全世界深陷無底線貨幣投放與債務堆砌的虛假繁榮困境中無法自拔，最終導致凡是政治穩定，貨幣政策獨立國家或地區核心城市的房價持續上漲，遠超一般人的承受力，即房價成了貨幣現象

這一問題在中國更嚴重，理由有三，即

1、 中國正處於城市化與大城市化的程序中，未來還有約1億人從農村走向城市，且大城市化戰略讓全國人口都期望在長三角與珠三角謀得一席之地，導致長三角與珠三角地區嚴重供不應求

2、 中國產業升級轉型的程序遠超預期，將會造就相當一批基於高科技產業的高收入群體，這類人將成為長三角與珠三角的高價增量住房購買者

3、 貨幣依然無底線投放與債務持續堆砌，最終都會體現在房價中

四、政府推出保障性住房的關鍵是為徹底失去勞動力，在任何地方生計都難以維繫的弱勢群體，更確切地說視為老弱病殘，失獨老人等群體生計兜底

過去8年，國家為了遏制房價的非理性繁榮透過行政性的方式限制增量貨幣流入房地產市場，且人為壓制各類需求

但是目前房地產市場已經不是迴歸理性，而是人為打壓過猛導致過度蕭條，拖累了經濟與引發了系列債務危機，從而衝擊到產業升級轉型的大戰略

現實逼迫政府必須重提房地產的支柱產業屬性，理由有三，即

1、 目前房價整體迴歸內在價值，泡沫得到了有效地釋放，但是經濟卻陷入下行期，急需房地產擴大需求，拉動經濟

2、 地方政府債務與開發商債務高企的現實決定政府必須拉高房價，高價變現土地與房產，將債務風險轉移至全社會，讓社會接盤，分散金融風險

3、 釋放被壓制8年的各類住房需求

基於此，中央提出了保障性住房、超大城市城中村改造等戰略，社會對其解讀眾說風雲，甚至有人按照香港與新加坡的比列提出未來60%人口都居住保障性住房

其實，這是對政策的誤解，這一輪房產政策放鬆相對以往最大的特徵是基於市場化的原則下尋求平衡，而非以往的僅追求經濟效率，忽視公平，杜絕絕對的大拆大建，對超大城市的部分城中村實施改制，且推出保障性住房

事實政府推出保障性住房的關鍵是為徹底失去勞動力，在任何地方生計都難以維繫的弱勢群體，更確切地說是為老弱病殘，失獨老人等群體的生計兜底

五、釋放制度紅利、規範最賃市場以及擴大物理空間是解決超大城市低收入群體的住房需求的關鍵

超大型城市要想確保持續的競爭力，必須基於市場出清的原則，即能者上，弱者退，這是底線

但是城市越大，越發達，基於體力的中低收入群體佔比越大，而住房是基本需求，這一群體的住房需求必須得到滿足

其實，在高房價的超級城市解決中低收入群體就兩招，即

1、釋放制度紅利與規範最賃市場，確保租房者的基本權益

房地產有諸多屬性，諸如居住、上學、就醫以及投資價值，真正體現居住屬性的價值其實就是房租

之所以中國租售比失衡的關鍵是房價中包括了太多的制度紅利與投資屬性，對中低收入群體而言，首先需要滿足的是居住與基本的制度紅利

但是過去為了鼓勵社會買房，刻意人為製造制度歧視，即有房的群體能夠享受諸多制度紅利，而無房者卻與其無關

另外，一直以來，中國租房者的權益也未能能夠得到有效地維護，嚴重的遏制了租房市場的發展與透支了中低收入群體的租房滿意度

而在未來，只要政府向租房者讓渡制度紅利，確保其教育、醫療等與購房者相等，且規範租房市場，維護租房者的基本權益，自然能夠滿足大多數種地收群體的住房需求

2、擴大物理空間，向周邊低房價地區轉移住房需求

其實，這20年房價上漲更多拘泥於核心城市的核心地區，但是產業、資本與人才是沿著低房價地區流動的

即任何地方的房價上漲到一定程度之後，就會“排擠”增量產業、資本與人才的流入，最終遇到天花板，房價上漲降速，其他房價較低，且增量資源流入地區的房價開啟大幅上漲的態勢

但是即使如此，上海、深圳周邊附屬城市地區的房價依然不高，1萬多的房價遍地都是

基於此，政府透過產業外遷與提升城際高鐵等基礎設施建設將核心地區的住房需求延伸至周邊附屬地區，以減輕核心地區的住房供不應求與滿足中低收群體的住房需求

六、地方政府只能建造少量的保障性住房用於滿足勞動力盡失，生計難以維繫的老弱病殘與失獨老人，而手腳健全，能夠憑藉自身努力維持生計的群體斷然無法享受這一制度紅利

很多人對房價變遷的脈絡認識不深，只拘泥於曾經的經驗，緊盯根本無法實現的高房價地區“怨天尤人”，期望房價暴跌與政府推出低價保障性住房，極度天真

這就意味著，很多人買不起一線城市的房子不僅僅是賺錢能力太弱，更多是對房地產本質的認識不深，完全被社會輿論牽著走給耽擱了

其實，對政府而言，更期望透過市場公允的方式解決社會的住房需求，理由有三，即

1、 維繫城市競爭力的可持續性必須基於市場出清的原則，即能者上，弱者退，如果政府憑藉一己之力硬是將有限的資源用來滿足買不起房的群體，讓大量本就價值創造能力較弱的群體佔據了城市有限的空間，城市的競爭力必然瞬間打折，尤其上海、深圳這類臨江靠海，土地資源有限的城市更謹慎

2、 政府也沒實力大規模開發保障性住房，中國經濟是一部土地財政史，有限的資源要用在更有價值的地方，讓地方政府將有限的財力全部用於建設保障性住房，必然拖累經濟與遏制產業升級轉型

3、 對社會不公平，超級大城市是全國人民與資源共同成就的結果，既然在超級大城市有遠低於市價的保障性住房，必然大量的人口都湧入，最終到底給誰，又是爭議

一座城市最好的限購就是基於價格的市場出清，即能者上，弱者下，無力創造價值，賺不到大錢，買不起房就離開，公平合理

4、 杜絕腐敗，腐敗產生的根源就是權力，將住房分配交由市場，分配只能基於價格與資格，相對公平，如果交由部分官員，最終會造成大規模的腐敗，得不償失

目前中國經濟發展至今，已經有足夠的實力確保升級難以維繫群體的基本生活

基於此，中央提出保障性住房建設的方案，但是中國太大，各地情況不統一，自然中央也未定的過細，而是讓地方酌情考慮，結果讓社會浮想聯翩

其實，事實地方政府只能建造少量的保障性住房用於滿足勞動力盡失，生計難以維繫的老弱病殘與失獨老人，這是社會溫情的體現

而手腳健全，能夠憑藉自身努力維持生計的群體斷然無法享受這一制度紅利

七、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經濟特區，潛在發展空間無限，目前是最佳的投資點與佈局時機

其實，決定產業遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產業政策深信不疑，對國家的產業政策持質疑態度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位於上海西南部楓涇鎮與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處於一期啟動期

科技城由張江國家自主創新示範區管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區點陣圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續發展，不願讓其高房價將高附加值的產業與年輕人趕至其他地區

最後不得已讓浙江出地，上海出產業，共建張江長三角科技城，其實目前張江長三角科技城就五個特徵，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰略與浙江、上海共建等系列優勢加持

2、張江高附加值產業的密集湧入，具有高附加值產業加持的優勢

3、緊鄰上海，但又處於杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經樞紐，具有城市協同效應

4、房價極低，目前僅為1.3萬左右，與社會平均接盤力6萬有4.7萬的差距

5、目前正處於行情的上升初期，且國家將首付款定為20%，在最佳的時間撬高槓杆

6、能夠立即賺錢，嘉興釋出21條樓市新政，吸納全國的資本流入，但卻卡死了土地供給，目的就是推高房價，高價賣地，使其進入政策與市場共同鼓勵的“雙擊”時期，房價已經開始大漲

八、凡是在本文作者丁彥皓推薦的張江長三角科技城樓盤購房，可在已打折的基礎上總價再減6000元

8年一遇的房地產機遇期已經到來，但這一輪行情的獲益者必然是極少數，未來這種機會必然越來越少，務必珍惜

張江長三角科技城的房產具有絕對的投資價值，但是目前只是個剛剛規劃的新區，社會認可度有限，不得已該科技城部分樓盤與可信財商（本文作者丁彥皓）達成合作

凡是在本文作者丁彥皓推薦的張江長三角科技城樓盤購房，可在已打折的基礎上總價再減6000元

購房請關注“可信財商”或“丁彥皓聊投資”自媒體矩陣，私信獲取優惠券

可信財商-所有評論都要對投資有所幫助！

作者簡介：

丁彥皓房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士後，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關係、歷史、哲學與宗教