本報記者 王彤旭
近期，多地樓市出臺重磅政策。1月30日，上海最佳化住房限購政策，支援非上海市戶籍單身人士購房。同日，蘇州市住房和城鄉建設局一位工作人員對中國商報記者表示，購買新房、二手房不做購房資格稽核，新房限售政策仍為兩年。此前的1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發通知，放開120平方米以上的戶型限購。
業內人士普遍認為，廣州、上海及蘇州出臺樓市政策之後，北京、深圳逐步調整限購政策的預期越來越強。
上海放開單身限購
上海新政明確，自1月31日起，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進職住平衡、產城融合。
易居研究院研究總監嚴躍進分析，上海本次政策主要在幾個方面做出了調整。首先，取消非上海市戶籍單身人士限購。此前非上海市戶籍人士購房需滿足“5年社保+已婚”條件，而現在取消了“已婚”條件。其次，明確最佳化限購區域範圍。此次非上海市戶籍單身人士可在外環以外區域限購一套住房，但崇明區除外。外環以外區域約佔上海市六成的房源量和交易量，這一政策可更好滿足相關群體首套房或剛需房置業需求。再次，更優人才購房政策繼續實施。此次最佳化政策與人才安居購房政策形成梯度政策體系。自貿區臨港新片區、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉型等重點區域，繼續實施已出臺的更優人才安居購房政策，即繳納社保或個稅滿3年即可購房。
“該舉措能夠滿足多樣化和多元化住房需求，更好促進區域職住平衡和產城融合。”嚴躍進表示。
蘇州全面取消限購
在上海放寬限購政策之際，蘇州也出臺相關政策，且實施力度更大：全面取消限購，不再對購房資格進行審查，購房不再限面積及套數，但新房限售政策仍為兩年。
“蘇州不做購房資格稽核，其實就是完全放鬆了購房資格，這是對限購的最大鬆綁。”嚴躍進在接受中國商報記者採訪時表示。
事實上，這並非蘇州首次進行樓市鬆綁。2023年9月，蘇州市出臺《關於促進全市經濟持續回升向好的若干政策措施》的通知，明確滿足改善性住房需求，對於購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格稽核。
“從蘇州此次放鬆的邏輯來說看，此前是鬆綁了中大戶型的物業，而現在相當於放鬆了中小套型物業。這說明鬆綁尺度加大，也使得各類戶型的物業都可以認購。”嚴躍進表示。
而蘇州持續最佳化樓市政策，此次又取消了限購，或與當地市場總體較為低迷有關。克而瑞監測資料顯示，2023年12月蘇州新建商品住宅成交面積48萬平方米，環比增長17%，同比下降26%。累計來看，蘇州2023年全年新建商品住宅成交面積571萬平方米，同比下降22%。從房價變化來看，2023年12月蘇州市場均價為28437元/平方米，環比下降0.7%，同比下降3.43%。
中指研究院蘇州分院高階分析師金珂表示，蘇州此次開放限購，一方面與2024年江蘇省政府工作報告提及的“一城一策”調整最佳化房地產政策、支援盤活存量土地，有力有序有效消化存量商品房等相呼應；另一方面也可以開啟需求端，對蘇州吸引更多外來人才產生一定的積極作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在剛剛過去的12月，一線城市二手房價格環比下跌1.1%，房地產市場下行的壓力依然加大。2024年1月的前四周，一線城市北京、上海、廣州、深圳新房交易環比分佈為-36.8%、60.9%、-3.6%、-10.8%，市場整體仍舊在下行。
政策“組合拳”或在路上
1月26日，住建部在城市房地產融資協調機制部署會上明確，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
李宇嘉認為，這意味著要將調控權力交給地方，把穩定行業和市場的責任也交給地方，夯實地方主體責任，實現權責對等，提高政策響應速度，更好地維護市場的穩定。不論是廣州1月27日對限購政策進行鬆綁，還是蘇州、上海出臺的樓市新政，都是在這種背景下產生的。
“近期房地產支援政策持續在樓市需求端發力，應該說找準了當前樓市低迷的癥結所在。特別是一線城市政策的變化往往具有風向標作用，這預示著2024年第一季房地產支援政策有望全面加碼。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。
嚴躍進認為，近期廣州和蘇州的限購放鬆，對於理解政策邏輯具有積極作用。這說明2024年是限購全面放鬆的重要一年，有別於2023年的區域性放鬆邏輯。
李宇嘉認為，預計北上深等城市下一步的政策調整會收縮限購範圍，逐步取消外圍區域限購，以解決外圍區域去化困難的問題。如果市場依然低迷，在完成外圍區域限購調整以後，接下來才會考慮中心區如何調整限購政策。
“我們判斷，後期政策面將透過下調房貸利率下限等方式，持續對房地產行業實施定向降息，這方面的政策空間較大。”王青表示，考慮到樓市具有“買漲不買跌”的特點，限購政策往往在樓市過熱時有較好的降溫作用，而在樓市偏冷時，放開限購作用相對較弱。當前重點仍是要進一步下調居民房貸利率，這是降低居民購房成本，扭轉樓市預期的關鍵一招。
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房地產融資協調機制加快落地
近日，在住建部、金融監管總局召開城市房地產融資協調機制部署會後，各地迅速行動、抓緊落實。
目前，廣西南寧市已建立房地產融資協調機制，並向當地金融機構推送了第一批107個房地產專案“白名單”。“白名單”中的北投荷院專案已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發貸款。
重慶市也透過房地產融資協調機制，梳理出第一批房地產專案“白名單”314個，融資需求約830億元，涉及22家融資機構。重慶市住房和城鄉建設委員會相關負責人稱，將房地產開發專案納入“白名單”後，將透過各區縣房地產融資協調專班，搭建政銀企融資協調平臺，指導專案“白名單”企業和主融資金融機構，積極推動專案融資。
雲南已組織指導16個州（市）透過房地產融資協調機制，篩選確定了第一批房地產“白名單”專案619個，融資需求1519億元，並及時推送到各有關金融機構。其中，昆明市第一批房地產專案“白名單”212個，融資需求約916億元。
湖北也確定了第一批221個房地產專案“白名單”，經過城市房地產融資協調機制稽核，已經推送至各金融機構，涉及16個市州、融資需求712億元。
業內人士表示，從專案層面落地給予融資支援，對於銀行來說風險更為可控，將進一步提升銀行對房地產的融資支援力度及放款速度，從而能提升行業供給側及增強“保交付”能力，改善行業基本面。
國金證券認為，在供給側，主管部門積極推進城市房地產融資協調機制，支援房企合理的融資需求，首批房地產專案名單有望在近期落地並爭取貸款；在需求側，繼上週廣州放開120平方米以上限購後，上海放鬆了外環外單身限購，蘇州全域放開限購，核心城市正進一步加大政策力度，助力房地產市場企穩。
??華福證券表示，調控政策的持續寬鬆，有望帶動購房預期的持續改善，釋放有效購房需求。特別是在當前政策基調下，調控政策的決策權進一步下放，在當前廣州、上海等城市持續實施寬鬆限購政策的基調下，其他城市有望進一步跟進，帶動市場修復。（王彤旭）
來源：中國商報
