嗯，2024年1月29日，威海新年第一拍，四宗地塊“名花有主”，這篇開始就分別來看一下，今天先看一下總價最高的這一宗。
地塊位於經區齊魯大道南、東海路西，由威海信泰以底價11846萬元競得，樓面價3043元/平。
這宗地塊曾於2021年底掛拍，當時起拍價格是9944.26萬元，但是因為商服用地的性質以及主體建築高度120米的要求，疊加市場環境和周邊環境來看，開發難度非常大，最終流拍。
直到前不久的2023年10月26日，威海釋出了針對該地塊所在區域的調整公示。
調整原因是：針對區域內商業、商務用地相對過剩問題，為最佳化用地結構，提升城市景觀風貌，擬將區內支路以東的商業用地調整為商住混合用地，商住比不小於25:75。
其實簡單點來說就是商業用地調整為商住混合用地。
同時建築高度也由120米降為了80米，容積率、綠地率等指標也相應做了調整。
調整之後的地塊開發難度降低，在此次土拍中順利出讓。
這宗地塊出讓之後，被冠以“小而精”的稱謂，“小”是指地塊大小，總建築面積僅有38934平方米，根據前期坊間流傳的設計方案來看，僅有四棟住宅樓。
“精”大概是指位置、配套相關，畢竟地塊身處經區還算可以的區域，周邊也是近年經區住宅開發較集中的一個區域，東有鳳集金茂悅、西有碧桂園玖璽臺、南有威新瑞璟，全部都是近年新專案。
配套相關其實還是依賴九龍灣這個區域，比如地塊北側緊挨著齊魯大道，出行會比較方便，再比如九龍灣公園、九龍城、齊魯商城這些經區最重要的配套元素都在相對可以的範圍內。
當然地塊目前所在的學區稍微弱了一些，目前學區劃分是鳳林學校（小學+中學）。
不過在沒有任何確切眉目的情況下，部分中介已經開始炒作香港路東側的預留中小學用地了，甚至新都中學搬遷以及新都中學分校都脫口而出，以上炒作給這宗地塊未來可能的學區調整編了一個遐想空間，只是切莫入戲太深。
多提一嘴，香港路東側的那個緣於2020年9月的豪頓華周邊地塊控制性詳細規劃調整批前公告，即下圖的A33中小學用地。
樓面地價方面，3043元/平，是此次出讓四宗地塊裡邊最低的。
和周邊地塊單純簡單對比一下：
東側鳳集金茂悅2019年底拿地，
樓面地價3229元/平；
西側碧桂園玖璽臺2020年中拿地，
樓面地價4036元/平；
南側威新瑞璟2021年底拿地，
樓面地價4153元/平。
以上幾宗地塊有當年拿地市場環境的影響，不過相比近在咫尺的威新瑞璟4153元/平的樓面價而言，這宗地塊樓面地價便宜了1110元/平。
未來開發最直接的競品大概是緊挨著的威新瑞璟，但是相比威新瑞璟，這個地塊有一定的短板，比如靠近齊魯大道可能存在的噪音情況，再比如體量太小，可做的綠化景觀太少，而威新瑞璟恰恰在這方面著重宣傳的是約12500平的中央花園。
威新瑞璟的產品線是約103-180平的戶型，是不是這宗地塊的戶型設計可以做出一定的差異化，出一些百平以下的產品，比如龍瑞國際的78平、98平小兩居、小三居產品，畢竟不錯位置的低總價新盤已經好些年沒出現在市場上了，這類客群佔比還是很大的。
當然以上只是從專案差異化來推理的，最終戶型大小及配比還需要考慮其他很多因素。
最後再說一下價格，這個最直接的參考就是威新瑞璟，看看威新瑞璟賣多錢就清楚了。
還有就是這宗地塊性質的調整以及出讓也預示著之前沿齊魯大道東西展開的某種規劃設想的改變。
設想很美好，經區東西向最重要的齊魯大道，兩側高樓林立，非住宅功能，看起來繁華且高大上，但是撐起太難，索性一半一半走著看吧。
