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作者 I 宋溪 選址960
圖源：公司官網
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11月5日，瑞安房地產釋出公告稱，合營企業上海添昫創盛企業管理有限公司、上海瑞安投資、光僑有限公司及泰隆發展有限公司與寧波基金、楊浦知識創新區訂立合作協議，成立有限合夥企業，認繳出資額81.26億元，重組標的楊浦中央、創智天地所在專案公司現有股東控股股權。
交易完成後，新成立的合夥企業將不再是瑞安房地產附屬企業，楊浦中央、創智天地兩個專案控股股權將重新分配。
圖源：瑞安房地產最新公告
根據公告內容和相關資料，新合作協議由合營企業上海添昫創盛企業管理有限公司、上海瑞安投資、光僑及泰隆與寧波基金、楊浦知識創新區六方簽訂。
上海添昫創盛企業管理有限公司、上海瑞安投資、光僑及泰隆四家公司均是瑞安房地產控股公司。其中，上海添昫創盛企業管理有限公司由上海瑞安投資及楊浦知識創新區分別佔股66%及34%；上海瑞安投資由瑞安房地產100%控股；光僑有限公司及泰隆發展有限公司均屬瑞安附屬公司。
交易前楊浦中央所在的專案公司為上海楊浦中央社群發展有限公司，由光僑有限公司持股86.8%，楊浦知識創新區持股13.2%；創智天地所在的專案公司為上海創智天地發展有限公司，由泰隆發展有限公司持股99%，楊浦知識創新區持股1%。兩個標的專案均由瑞安房地產間接控股。
楊浦知識創新區全稱上海楊浦知識創新區投資發展有限公司，由上海市楊浦區國有資產監督管理委員會全資持有。
本次成立新的有限合夥企業，新加入的股東只有寧波基金。寧波基金為的附屬公司，由中國人壽擁有約90%的權益。
根據公告內容，此次交易上海添昫創盛作為普通合夥人及執行事務合夥人以現金出資100萬元；上海瑞安投資及寧波基金均為有限合夥人，分別以現金出資38.02億元及36.54億元；楊浦知識創新區為有限合夥人，以實物出資(即透過向合夥企業轉讓楊浦中央12.2%股權)及現金出資合共約6.69億元。
同時，楊浦中央的86.8%股權將由光僑轉讓予有限合夥企業，代價約為47.06億元；創智天地的99%股權將由泰隆轉讓予有限合夥企業，代價約為26.68億元。
交易完成後，上海添昫創盛、上海瑞安投資、寧波基金及楊浦知識創新區將分別擁有新的有限合夥企業約0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合夥權益。楊浦中央和創智天地兩個專案公司的股權將更新為新的有限合夥企業持股99%，楊浦知識創新區1%。
公開資料顯示，楊浦中央是一個位於上海市楊浦區的大型城市綜合體專案，由楊浦區政府和瑞安房地產共同開發，專案包括六個低層工作住宅單位和一座50米高的辦公樓，涉及淞滬路、大學路、偉德路及錦建路多幅土地及物業，包括辦公樓、零售商鋪及停車位，可出租建築面積合計為16.7萬平方米。
創智天地位於上海市五角場商圈，是一個綜合性知識社群，由上海市楊浦區人民政府聯合瑞安房地產打造，周邊環繞著復旦、同濟、財大等、高校和科研院所，區位優勢明顯。目前擁有楊浦區偉成路、政學路及錦創路之多幅土地及建於其上的物業，包括辦公樓、零售商鋪、酒店及停車位，於本公佈日期由創智天地擁有，可出租建築面積合計為85,268平方米（不包括停車位）。
據瑞安房地產半年報，今年上半年創智天地的租金及相關收入約2.45億元，同比增長9%；出租率為93%，同比減少2%。
公告顯示，新的有限合夥企業將不會成為瑞安房地產的附屬公司。
此次交易，瑞安地產透過控股公司合計支出38.02億元持股新合夥企業46.8%，同時附屬公司光僑、泰隆收到對價合計73.74億元，總共獲得35.71億元差價。
瑞安表示，該等交易更有利的商業條款為投資進行再融資，從而提高投資回報。同時，透過將人民幣收入與新的境內人民幣融資結合，消除外匯風險及錯配。
業內人士稱，將優質資產專案相繼擺上貨架的背後是瑞安房地產日漸趨緊的現金流。
據悉，瑞安房地產在上海擁有眾多週期長，資金需求量大的 大型舊改專案。 近兩年其一直通過出售物業回籠資金，同時降低負債。
瑞安房地產是一家香港聯合交易所上市的房企。 財報顯示，今年上半年，瑞安房地產實現營收20.73億元，同比減少68%；淨利潤1.83億元，同比減少80%；公司股東應占溢利7200萬元，同比減少88%。報告期內，公司淨資產負債率微升至53%，而現金及銀行存款為105.43億元。
據悉，今年8月份償還了4.94億美元債後，瑞安房地產已償還境外債務合共406億元。目前，瑞安房地產還剩下兩筆存續美元債，金額接近9億美元。另外，該公司償債高峰將出現在2025年，屆時大約會有86億元的負債到期，短期有一定壓力。
中國人壽是國有大型金融機構，也是資本市場重要的機構投資者，近日中國人壽公告，經初步測算，預計該公司2024年前三季度歸屬於母公司股東的淨利潤約1011.35億元到1087.67億元，同比增長約165%到185%。
近年來，多領域大手筆交易背後都有險資身影，分析認為，隨著市場利率的下行，部分險企加大權益資產配置力度，以尋求更高的投資收益率，增加收益彈性。
