文丨秦佳麗 編輯丨李壯
商品房銷售價格穩中有升態勢持續鞏固，部分房企龍頭經營進一步向好。
房地產成交初步回穩背景下，樓市價格開始止跌回穩。近日國家統計局公佈10月份70城商品住宅銷售價格變動情況，其中一線城市二手房銷售價格環比上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲；新房方面，以上海為代表的7個城市也在上漲。
隨著市場信心增強，房企單月銷售業績正在改善。近日多家房企披露經營簡報，保利發展、華潤置地、越秀地產等頭部房企實現單月銷售金額和銷售面積同比雙增。核心城市量價“止跌回穩”趨勢得到進一步印證，並且這種回升勢頭大機率能在四季度持續。
七城新房價格環比上漲
上海誕生4個百億級樓盤
伴隨樓市交易活躍度提升，房價回穩跡象也在初步顯現。近日國家統計局釋出2024年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變化情況，一線城市二手房價近13個月以來首次轉漲。
整體來看，10月份各線城市商品住宅價格環比降幅收窄或轉漲，房地產市場預期進一步改善。從二手房市場看，一線城市二手房銷售價格環比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%，其中北京、上海和深圳分別環比上漲1.0%、0.2%和0.7%。
新房市場方面，房價環比上漲的城市也在增加。10月份，新房價格環比上漲城市由9月份的3個增至7個，其中上海以0.3%漲幅再次領漲全國；太原、廈門、平頂山、桂林漲幅均為0.2%；深圳、瀋陽均上漲0.1%。
整體來看，作為行業風向標的上海今年房價領漲全國。10月份上海新房價格環比上漲0.3%，同比上漲0.5%。從今年1—10月平均銷售價格指數來看，其間上海新房價格也維繫了4.5%的漲幅。
核心城市房價回穩背後，樓市成交規模明顯。中指院資料顯示，10月，深圳、廣州新房成交面積環比實現翻倍增長，均創下2022年以來月度新高；武漢、福州、蘇州等新房成交面積環比漲幅也超50%。隨著市場認購資料逐漸在網籤中體現，11月以來新房網籤成交繼續保持較高活躍度，11月（11月1日-11月14日）以來30個重點城市新房成交面積較10月同期增長約50%，同比去年增長約20%。
在房價走出獨立行情的上海，高階住宅市場供需兩旺，近期上海豪宅市場再現火熱成交。11月15日，位於徐匯濱江的中海領邸.玖章再度開盤售罄，552套房源收金85億元。這已是中海領邸今年第四次開盤，累計銷售額已達233億元，創下全國單盤高層住宅銷售紀錄。
截至11月中旬，全國誕生的4個百億級大盤悉數位於上海，分別為上海的中海順昌玖裡、中海領邸、融創外灘壹號院、瑞安翠湖天地，銷售額各達262.4億元、233億元、161.2億元、116.2億元。
東興證券研報顯示，城市能級越高，樓市整體累計漲幅越大。以2013年12月為基點，截至2024年10月，70城中，一線、二線、三線城市新建商品住宅價格漲幅分別為65.2%、39.0%、17.8%，二手住宅價格漲幅分別為66.5%、13.8%、0.2%。具體來看，一線城市中上海新房價格指數創新高且累計漲幅最大，其間上海新建商品住宅價格累計漲幅為89.2%；二手房方面則是深圳累計漲幅最大，其間累計漲幅為94.6%。
研報認為，一線城市大戶型具有較強需求支撐，旺盛的高階購買力疊加長期的供給不足與套利空間，有力地維持了其高階改善性市場的價格韌性。
頭部房企 10月銷售額同比轉漲
中海地產成“豪宅”市場贏家
在高能級城市呈現更強價格韌性的當下，重點佈局一線城市的房企明顯受益。
聚焦一線城市銷售格局，“強者恆強”趨勢依然延續。據中指院資料，今年1—10月，北京房企銷售規模TOP3陣營由中海地產、華潤置地、北京城建構成，其間在北京區域的銷售額分別為378.5億元、217.3億元、189.1億元；在上海，中海地產、招商蛇口、保利發展位居當地銷售規模TOP3，其間區域銷售額分別為464.1億元、238.39億元、223.93億元；廣州房企銷售規模TOP3陣營包括越秀地產、保利發展、中海地產，其間區域銷售額分別為421億元、413億元、155.8億元；深圳房企銷售規模TOP3陣營包括招商蛇口、鴻榮源、華潤置地，其間區域銷售額分別為155.24億元、147.36億元、141.59億元（見附表）。
附表 2024年1—10月一線城市房企銷售額TOP3（億元）
資料來源：中指院、本刊整理
其中，中海地產今年以來穩居北京、上海雙城“銷冠”。在“豪宅”頻頻入市的上海，僅中海順昌玖裡、中海領邸兩大專案便為中海地產貢獻了近500億元銷售額。
前期貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業績，從核心城市拿地金額來看，央國企及區域龍頭是重點城市的拓儲主力。以土地出讓規模居前的京滬地區為例，據中指院資料，今年1～10月，海開控股、中建智地、金隅集團位居北京區域拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過91億元；招商蛇口、象嶼地產、中建玖和分別位居上海區域拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過64億元。
值得一提的是，隨著市場信心增強，房企單月銷售業績正在如期改善。近日多家房企披露經營簡報，保利發展、華潤置地、越秀地產等頭部房企實現單月銷售金額和銷售面積同比雙增。其中，華潤置地及其附屬公司10月實現總合同銷售金額約310億元、總合同銷售建築面積128.1萬平方米，分別按年增長12.4%及20.8%。
越秀地產也在10月錄得了自今年6月來的首次單月銷售額與銷售面積同時爬升，公告顯示，其間越秀地產實現合同銷售金額約133.61億元、合同銷售面積約為46.99萬平方米，分別同比上升約46.8%、37.5%。“銷冠”保利發展2024年10月實現簽約面積222.59萬平方米、簽約金額423.37億元，同比增加23.98%、27.85%。
樓市步入“止跌回穩”通道
四季度回暖趨勢大機率延續
自9月底中央政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩”的政策主基調以來，增量政策持續落地。近日，京滬深相繼宣佈自12月1日起取消普宅和非普宅標準、購買140平方米以下住房統一減按1%的稅率繳納契稅。廣州更是擬在“買房落戶”方面邁出一大步，近日廣州市發改委釋出了關於公開徵求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告，擬新增安居樂業、投資納稅兩種入戶政策，安居樂業入戶即在7個行政區內擁有合法產權住宅房屋且在廣州連續繳社保滿1年的人員，可申請入戶。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員就此向本刊表示：“廣州密集的樓市新政肯定會對市場發揮出帶動效應，尤其是‘買房落戶’新政，廣州的一大特點是非本地戶籍人口較多，有著1000萬外來人口，後續廣州基於‘安居樂業入戶’需求而買房的人肯定會越來越多，這對當地庫存去化、成交量增長有積極作用。不過，想讓廣州徹底實現成交量和房價反轉，還需要更多配套政策。”
在李宇嘉看來，目前房價確實呈現止跌回穩趨勢，很多二手房業主的掛牌意願和降價幅度減少，新房方面很多改善型樓盤價格也有改觀，這是市場止跌回穩的一個表徵。“這種回升勢頭持續到12月份沒有問題。”李宇嘉介紹，“從‘9·29’到現在，利好政策沒有停止，市場在落實存量政策、推出增量政策方面形成了疊加效應，比如最近的‘減稅’政策，利好市場進一步‘止跌回穩’。”
李宇嘉認為，後續影響房地產走勢的主要因素，在於成交量能否保持，包括剛需房和改善型住宅之間的置換需求能否迴圈轉動。“另外，現在市場成交主要還是集中在京津冀、長三角、粵港澳以及成渝等都市圈，如果其他都市圈，比如鄭州、武漢、西安等大都市圈等也形成了更多輻射帶動，那麼樓市也就具備了整體企穩的基礎。”
上海中原地產市場分析師盧文曦就此向本刊表示，目前核心城市“止跌回穩”比較明確，10月一線城市和部分二線城市的成交量不錯，並且這種勢頭在11月份仍然延續。房價走勢方面，各地節奏不同，不過價格跌幅整體開始收窄，以上海為代表的城市二手房價率先止跌，“目前市場表現不錯，預計今年四季度樓市資料都不會差。最近幾輪政策帶動了市場情緒，讓成交量階段性回升。後續熱度能否一直持續，一定程度上取決於市場信心、經濟環境等宏觀因素。”
（本文刊於11月23日出版的《證券市場週刊》。文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）
