【大河財立方訊息】12月19日，中指研究院釋出中國房地產市場2024總結與2025展望。2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢。前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度，但9月市場出現降溫。9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩訊號，政策目標直指扭轉行業基本面，為市場注入信心，四季度以來，核心城市市場出現明顯升溫。12月，政治局會議提出“穩住樓市”，中央經濟工作會議強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。
展望2025年，政策加力有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，整體或仍處於築底階段，中性情形下，明年全國商品房銷售面積預計下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴於已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，土地縮量、房企資金承壓及較高庫存下，短期開工投資下行態勢難改，明年盤活存量閒置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的迴圈、穩定投資開工的關鍵因素。
中指研究院結合國內外經濟研究機構對2025年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策及重要會議精神，對2025年房地產市場提出如下假設：
假設1：宏觀經濟增速保持平穩（GDP同比增長4.5%-5.0%）；
假設2：貨幣信貸政策繼續發力穩經濟（M2同比增長8.0%-8.5%，利率繼續下行）；
假設3：房地產調控政策延續寬鬆狀態，增量政策逐步落實。
在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據中指測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。
2025年全國房地產市場各項指標預測結果
資料來源：中指研究院測算
根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，中指研究院預計，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。悲觀情形下，政策落實節奏相對較慢，居民置業意願繼續下降，2025年全國商品房銷售面積同比預計下降12.5%。
房價方面，若政策持續加力，預計明年上半年部分核心城市房價將逐步“止跌”。一方面，隨著支援政策的密集出臺，居民房價預期明顯改善。另一方面，隨著房貸利率的持續下調，居民購房成本正逐步降低，目前大約在2.6%-2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。
新開工方面，房企新開工規模仍受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，2025年新開工難改下行趨勢，根據模型測算，中性情形下，2025年新開工面積同比降幅在15.6%左右，絕對規模降至6.2億平方米。
投資方面，建築工程投資和土地購置費是構成房地產開發投資最主要的兩項指標，佔開發投資的比重超90%（1-10月建築工程投資佔比為54.4%，土地購置費佔比為37.3%）。2025年，受土地成交大幅縮量及新開工規模繼續下滑等因素影響，建築工程投資和土地購置費兩項指標預計仍將低位執行，將拖累開發投資的修復。中性情形下，2025年開發投資額同比預計下降8.7%。
截至2024年三季度22城2021-2023年成交涉宅用地未動工統計（不含保障性住房）
資料來源：各城市規自委公佈的存量住宅用地資訊，中指資料CREIS（點選檢視）
促進投資開工“止跌回穩”的關鍵是盤活閒置存量土地，增加市場有效供應，推動市場進入新的迴圈。根據各城市規自委公佈的存量住宅用地及中指監測資料估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍掛成交涉宅用地中未動工地塊共約930宗，規劃建築面積9497萬平方米，成交價6044億元，未動工宗數佔比20%。其中，鄭州、武漢未動工面積超1000萬平米。
影響城市房地產市場恢復的關鍵因素
資料來源：中指研究院綜合整理
政策空間及力度、市場供求關係、城市聚集效應等是影響城市市場恢復節奏的核心因素。短期因素來看，政策支援及最佳化空間是影響市場走勢的關鍵，包括限購限貸、房貸利率等政策空間，以及房票安置、收儲存量房等政策推進節奏，另外，市場供求關係也決定著房價走勢及市場恢復基礎。中長期因素中，城市人口吸引力、區域輻射力等決定了城市對外部購房需求的吸引力，是城市長期發展過程中形成的優勢，短期難以發生較大改變，在多數城市取消限購的當下，城市聚集效應帶來的外部新增購房需求也是支撐市場恢復的重要因素。
綜合各影響因素來看，一線城市輻射範圍廣，人口吸附力強，購房需求旺盛，11月下調交易稅費對一線城市惠及力度大，北上深限購仍有最佳化空間，市場或率先止跌回穩。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線城市產業基礎較好，人口吸附力較強，且庫存壓力相對可控，未來市場恢復節奏或相對較快。而南京、武漢、鄭州、無錫等庫存水平較高、去化壓力較大，重慶人口流出規模較大，這部分二線城市市場恢復節奏或相對較慢。
“十五五”期間全國新建商品住宅銷售面積預測
資料來源：中指資料CREIS（點選檢視）
從中長期需求空間來看，受全國總人口開始下降、城鎮化及人均住房面積增長放緩等因素影響，房地產行業正在進入新的發展階段。根據中指初步測算，“十五五”期間，新增城鎮人口帶來的住房需求約18.7億平米，居住面積提升引致的住房需求約18.4億平米，拆遷改造引致的住房需求約13.5億平米，合計城鎮住房需求總量約50.6億平米（年均10億平米左右）。考慮部分需求透過保障房、租賃住房等方式解決，以70%-80%的商品化比例測算，“十五五”時期全國商品住宅年均銷售面積約7-8億平米，由此推算，商品房年均銷售面積約8.5-9.5億平米。
實習編輯:陳星冉 | 稽核:李震 | 監審:萬軍偉
