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作者：餘飛
01
廣州，房價唯一仍在下跌的一線城市
在之前寫的總結廣州樓市最近兩個月樓市行情的文章中，我說過，廣州相比於京滬深，比較尷尬：
量漲價跌。
10月份，四大一線城市新房和二手房成交量，紛紛飆升。
深圳新建住宅網籤套數4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅網籤套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房網籤1.7萬套，環比增長31%，創19個月新高；新建商品住房網籤0.45萬套，環比增長50.1%，也為今年以來高點。
上海 新建住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(網籤資料），環比上漲了54.25%。
廣州市新房網籤面積累計111.21萬平米，網籤套數10463套、成功破萬！創下年內新高！
10月份，全市二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比分別增長29.5%、26.0%。
在這種局面下，北京、上海、深圳的房價均上漲了，尤其是上海和深圳，新房與二手房價格，均上漲。
但廣州卻是個例外，作為唯一一個全面不限購的一線城市，放開力度最大的一線城市，新房和二手房價格仍在下跌。
10月份，廣州新房環比下跌0.7%，二手房環比下跌0.4%。
12月16日，國家統計局公佈的最新資料顯示， 11月份，廣州新房環比下跌0.3%，二手房環比下跌0.4%。同期的滬深，新房與二手房均在上漲，北京二手房在漲。
進入12月份，廣州依舊很尷尬。
儘管有許久未見的日光碟加持，但新房周度成交，仍在一路走弱。
02
廣州樓市，明顯轉弱
日光碟，是位於白雲區的越秀雲悅。
上上週，該專案推出了3號樓共計105套房源，吸引了超過500組客戶，相當於5個人搶一套房，價格介於5.3萬-5.8萬元/平方米之間，所有房源在開盤後2個小時被搶購一空。
據時代財經總結，這是廣州2023年以來的首個日光碟。
然而即便有日光碟加持，上週廣州的新房成交量，仍在明顯走弱。
克而瑞廣佛區域披露的資料顯示，上週廣州新房成交了1535套，成交面積16.79萬㎡，環比下跌24%。
從上圖可以看到，廣州新房成交量從上個月開始就明顯轉弱。從廣州中原地產研究院披露的資料也可以看到，11月份廣州新房成交面積53.66萬平方米，環比又下降了19%。
廣州的二手房11月份熱度創下了一年多新高，11月份二手住宅網簽了11418套，這一成交量是過去兩年來第二高，僅次於去年3月份。
不過，廣州的二手房仍是以價換量出來的。根據合富研究院披露，目前廣州房地產市場二手房業主們，仍以降價為主導。
而且降價幅度越大，出手速度越快。降價10%以上的去化週期只有降價5%至10%的一半。
在目前的情況下，廣州的業主們也陷入了糾結，到底是想要賣得快還是賣得貴。
03
廣州相比於京滬深，為何樓市不夠強
關鍵問題來了，廣州相比於京滬深，為何總是顯得尷尬？根本原因還是產業與經濟實力，與京滬深漸行漸遠。
和京滬就不用比，就拿與深圳相比較來說。
從修正的歷年GDP資料來看，2012年深圳超越廣州，登上了中國第三城寶座。2015年深圳將差距領先至1000億，2016年領先2000億+，2017年領先3000億+，2018年領先4000億+，之後略有縮小，2022年差距再度擴大至3500億+。
2023年，深圳將差距再度擴大至4250.67億元，這是深圳與廣州之間差距歷史第二大。
4200億+的差距，在深圳規模大且增速又快的背景下，廣州想要追趕深圳，難度越來越大。
製圖：城市財經；資料：深圳、廣州統計局
而且，去年以來，廣州的經濟受到燃油汽車產業影響，出現了困境，與京滬深之間的差距進一步擴大。
2024年前三季度，廣州市地區生產總值為22149.95億元，按不變價格計算，同比增長2.0%。
22149.95億元，較去年同期增加了380.11億元。無論增量還是增速，在GDP十強城市中，均位列倒數第一。
廣州被深圳甩開，有人總拿財政說事，說深圳是二級財政，財政收入只需上交中央，而廣州是三級財政，不但需要上交中央，還需要上交給省裡，
這話只對了一半。
廣州是副省級城市，深圳是副省級城市兼計劃單列市。前者需要向中央、省上繳財政，而後者理論上只需上繳中央即可，這是事實。
但：
第一，當下的五個計劃單列市深圳、寧波、青島、大連和廈門，事實上每年都會向省裡交一部分財政，儘管比例很低，但不是沒有繳納。
第二，廣深財政差距，主要不是三級財政與二級財政之間的差距，而是兩座城市創造財政能力的差距。
之前，我在寫《無力追趕！廣州與深圳，漸行漸遠了》一文中，梳理過資料。
根據粵開證券研究院的分析，2019年廣深貢獻的中央、省、市可用財力比重分配為 57:10:33、57:1:42。
也即廣州與深圳上繳中央的財政比例接近，都是57%。差距在向省裡上繳比例，廣州是10%，深圳只有1%，最終導致自留比例，廣州比深圳低9個百分點。而由於深圳財政規模遠大於廣州，所以導致廣深之間最終可以留用的財政收入，廣州只有深圳的一半。
從2023年的資料來看，實際上深圳對中央的貢獻財政，比廣州高很多。
深圳市財政局的資料顯示，2023年，來源於深圳轄區的一般公共預算收入10645.2億元，其中中央級收入6532.4億元；地方級收入4112.8億元。
2023年深圳可以留用的財政收入是4112.8億元，再加上一般債收入和各類轉移性收入，全市一般公共預算收入總計5874.1億元。
2023年廣州可以留用的財政收入是1928.9億元，加上上級補助收入646億元、動用預算穩定調節基金238.7億元、調入資金455.3億元、上年結餘115.4億元、債務轉貸收入191億元后，2023年全市一般公共預算總收入3575.3億元。
廣州與深圳最終的一般公共預算收入相差約2300億元，這裡總收入都包含了中央的財政轉移。
說了這麼多，是強調一點。廣深財政差距，主要不是三級財政與二級財政之間的差距，而是兩座城市創造財政能力的差距，最終導致留用比例相差不大，但最終的結果卻相差2300億元。
所以，廣州與深圳之間的差距，本質是產業結構問題與頂層設計問題。
在頂層設計上，深圳是國家經濟特區，是“雙範”城市。所謂“雙範”城市，即中國特色社會主義先行示範區、社會主義現代化強國的城市範例。
頂層設計優勢，政策資源傾斜自然不同，廣州根本無法招架。
產業上， 深圳與廣州，都是產業強城，都是工業強城，但深圳是強者中的強者。
深圳已然是工業第一城。
工業總產值全國第一，深圳2023年規模以上工業總產值48467.96億元。
同期的廣州，沒有公佈2023年的資料，2022年廣州全部工業總產值25574.41億元，規模以上工業總產值23928.58億元。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
規模以上工業增加值第一，2023年深圳規模以上工業增加值11818.61。
廣州2023年規模以上工業增加值5145.89億元，只有深圳的不到一半。
規模以上工業營收，廣州也只是深圳的一半。去年深圳的規模以上營收4.85萬億元，廣州為2.46萬億元。
按照工信部劃分的41個工業大類來看，深圳與廣州擁有總產值超過千億的產業，數量接近，深圳7個、廣州6個。
但是，深圳僅一個資訊產業，就足以吊打全國所有城市。
2022年，深圳市的計算機、通訊和其他電子裝置製造業總產值25575.79億元，位居第一，也位居全國第一。僅這一個產業的總產值，就超過了廣州市全部工業總產值（25574.41億元）。
全國擁有千億產業（說的是單個產業，不是產業叢集）的城市，只有深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通訊和其他電子裝置製造業。深圳是2.56萬億，蘇州是1.2萬億，東莞是1.1萬億。
製圖：城市財經；資料：深圳市統計局
廣州的當家產業是汽車產業，2022年汽車製造業總產值6470.48億元。2022年這一產業是深圳的三倍多。
製圖：城市財經；資料：廣州市統計局
然而，這一產業對深圳的優勢，在去年與今年的發展下，優勢在大幅縮小，廣州的廣汽受困，而深圳的比亞迪、華為則在狂奔，這是這兩年，深圳與廣州經濟走勢截然不同的主要原因。
04
廣州樓市後續會如何
恰如我前兩天分析深圳樓市的文章中說到的，從資料來看，深圳的新房成交量也連續下跌了四周，但二手房成交量仍維持在高位。
僅靠一輪政策支援，行情很難持久，所以後面必定還會源源不斷。
畢竟這一次，從官方的態度來看，勢必要穩住樓市。12月9日在北京召開的重要會議，也再次強調，穩住樓市。
北上廣深房地產行情早晚會轉變，但節點不好預測。
公眾號地產總裁內參最近提出了一個觀點，說房地產回溫，需要闖過四關：
第一關：即926救市後，看11月能否挺住，這是回穩第一關！
第二關：回穩第二關是“明年小陽春”能否實現？
第三關：回穩第三關是2025年100萬套城中村改造和危樓改造以及國家下場收儲收購落地，是否能按時按量落實完成？
第四關：回穩第四關，中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善。
目前才闖過第一關，後面還有三關要闖。
其實，最關鍵的就是第四關。
這也是我不斷強調的， 收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場。
所以，現在仍可以繼續觀望，讓子彈繼續飛。
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