房屋和公寓的價格下跌幅度比以往任何時候都要大。尤其有一類房產價格被強力修正。但價格下跌可能很快就會結束。這也為有購房意願的人帶來了新的機會。
歐洲央行(ECB)為對抗通脹而收緊利率，房地產市場的壓力越來越大。基爾經濟研究所 (IfW) 在其Greix房地產價格指數中收集的資料研究中得出結論，隨著利率的上升，很多願意買房的人被迫退出市場。購房需求下降後，房價跌幅比以往任何時候都大。
Greix房地產價格指數囊括了自 1960 年以來各個城市和地區的價格發展和當地專家委員會的資料。房地產入口網站的資料通常僅反映交易廣告要價，而Greix價格指數包含實際銷售價格，因此是房地產市場狀況的更可靠指標。
跌幅最厲害的房產
IfW評估了2023年第四季度和全年各個細分市場的房地產價格發展情況，得出犀利的結論：“德國房地產價格當前下跌的速度和幅度在歷史中僅發生過一次。” 20世紀90年代曾出現了類似的房價大幅下跌。當時的價格下跌持續了整整十年！
與去年相比，私人公寓和單戶住宅的價格分別下降了 8.9%和11.3%，而多戶住宅的價格則下跌了五分之一(-20.1%）。整體利率走勢讓投資者望而卻步，有關《建築能源法》和建築節能改造的討論更讓人望而卻步。
利率調整以來價格的大幅下跌抹去了近年來大多數業主房產的增值。在2022年價格下跌之前，獨立屋和公寓的價格根據細分市場已經上漲了三到四倍。
基爾國際金融研究所主席Moritz Schularick並不認為目前的調整有多麼糟糕，他說，“鑑於十多年來房價的過度上漲以及新的利率環境，價格出現了一個階段性的調整，調整是適當的，而且對整體經濟的影響程度也並不令人擔憂。”
房價跌勢觸底？
Greix 資料還顯示，目前的跌勢似乎再次有所緩和。雖然科隆和斯圖加特的房價在去年同一季度各下跌了3.6%，但柏林、法蘭克福和漢堡的房價卻出現了橫盤走勢，那裡的價格上漲了-0.4%到+0.2%。
從全國範圍來看，價格跌幅也較上一季度明顯溫和。公寓價格相比2023 年第三季度僅小幅下跌 0.6%，而單戶住宅價格則下跌 1.2%。公寓樓價格甚至再次上漲4.7%。然而，根據 IfW 的說法，由於目前交易數量較低，該細分市場非常不穩定：資料中價格上漲的波動相對較快地變得明顯。
IfW主席Schularick樂觀解讀了這些資料：“房地產價格有可能剛剛開始觸底。”然而，情況是否真的如此，只有在未來幾個季度才能清楚。他表示，“至少在可預見的未來歐洲央行不會進一步加息和降息。”
房地產市場新機遇
目前通脹壓力正在下降，很多人預期今年貨幣政策可能會放鬆。實際上目前歐洲央行具體何時降息還不清楚。但市場似乎已經消化了預期的利率變動：自去年秋季以來，建築資金利率大幅下降，從部分超過4% 已降至3.5% 左右。這也為買房意願強烈的人創造了新的機會。
由於利率還是很高，房地產融資還是比之前房地產火爆期更貴。但利率小幅下降，房產價格同時下跌，買房自住將會變得負擔得起。一個32萬歐元的標準貸款（十年固定利率，2%的還款率，80%的貸款價值)，現在每月要支付1466 歐元的費用。比幾個月前少了200歐元。
此外房價下跌、租金大幅上漲，業主可以再次享受到誘人的租金收益率。租房也變得更具吸引力。投資者的情緒也在轉好。
