作者：餘飛
01
三個城市鬆開限購
最近一週，廣州、蘇州、上海不斷鬆開，其中蘇州更是徹底脫光光。
1月27日，廣州出臺新政
，核心內容為：
1、全廣州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限購！名下已有的120㎡以上住房，也不計入限購套數。
2、名下自有住房，只要出租或掛牌出售，不計入限購套數。
3、允許雙證/多證合一。
4、商服類物業可以轉給個人，不再限制。
這是繼去年放開外圍區限購併降低核心區限購門檻之後，廣州的又一個大動作
。
1月31日，蘇州
出招：不再對購房資格進行審查，
也不再限面積和套數。
這意味著，蘇州直接梭哈，全面解除了限購。
最近2年來，蘇州先是縮小了限購範圍（縮減到市內六區），然後縮短了社保年限（降低為6個月），去年9月又在全域取消了120平方米以上住宅的限購。
同一天，上海再次放鬆限購：
自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。
這是上海進入2024年後的第三個救市動作
。
新年第一個工作日，也即1月2日，上海就下調了外圍片區二套房的公積金首付比例。
之前上海規定，認定二套住房的公積金貸款比例分別為50%和70%（分為普通住宅和非普通住宅）。
此次，則將嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區認定的第二套改善型住房公積金首付比例降至40%。
1月13日，上海再出手。青浦、奉賢兩個外圍片區同時釋出樓市新政，大幅降低了限購門檻。
02
憋不住了
主流城市瘋狂救市背後，是全國樓市不斷調整
。
1月中旬國家統計局披露了資料，揭露了過去一年房地產的現狀
，一言以蔽之，沒有最冷，只有更冷。
國家統計局披露：
2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。
來源：國家統計局
分割槽域來看，各區域無論是房地產投資、商品房銷售面積還是銷售額，均在調整。
房地產開發投資，東北跌幅第一，2023年下跌了24.5%，很明顯，低迷的市場，加重投資不過山海關的情緒。
西部跌幅第二，中部跌幅第三，東部跌幅第四。
來源：國家統計局
商品銷售面積方面，中部跌幅第一，西部次之，東部第三，東北第四。
商品房銷售額，中部跌幅第一，東北次之，東部第三，西部第四。
這些資料再次佐證了，如今的房地產市場，無論怎麼都託不起來，頂多降低下跌速度而已。
2022年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從“雙18”調整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。
而市場預測，2023年會跌至“雙12”。如今資料公佈，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。
這並不是底。
多家國際評級機構預測，2024年行情仍是慢跌。
具體到各城市來看，以廣州、蘇州、上海來看，都在底部。
廣州方面，2023全年廣州新房成交了73771套，和2022年基本相當，整體都在低位。
二手房由於降價更自由，全年整體二手房成交量，好於2022年，但相比於2016年的高點，下跌了很多。
廣州下轄的11區，2023年房價全線下跌。其中供應遠大於需求，被概念炒作過頭的南沙調整力度最大，下跌了8%。其次是遠郊區增城，外圍區花都。
蘇州方面，去年新房成交量繼續創新低，相比於2021年的高點，妥妥的腰斬。
二手房則和全國大行情一樣，因為降價更自由，持有者全都在大幅降價讓利。
再加上房企出清背景下，買新房如同買盲盒，風險偏高。所以市場被推向了二手房和現房。二手房成交量遠好於新房。
去年，蘇州的二手房成交量較2022年上漲了40.56
%。
上海方面，
大體走勢基本雷同。
上海鏈家研究院資料顯示，2023年上海累計成交商品房8萬套，同比下降了11
%。
二手房18.01萬套，同比增長13
%。
這些成交量，還是建立在不斷救市的基礎之上。
從去年全年的救市效果來看，最長不過維持一個月
。
去年一線城市集中放開的認房認貸，效果更是隻有半個月。
所以，2024年，上至中央下至地方城市，仍會出臺各種政策託底。
03
2024年仍會一救到底
在之前的文章中，我說過，限購取消是大勢所趨。
二線城市全面解除限購，基本會在2024年實現。至於一線城市，廣州可能會提前。京滬深的步調會慢一些。
最先外圍區降低限購門檻，壓縮社保要求，不行再取消限購。之後核心區的社保要求年限，也會隨之壓縮。
一線城市的限購徹底脫光，不會那麼快，可能要等到保障房供應規模
上來之後。
至於不斷救市，會否引發房價再次上漲，這個擔憂完全多餘。
一方面，形勢
比人強。
全國大多數城市供大於求的基本面仍沒有改變，再加上全國人口通縮速度正在加快，去年全國減少了
208萬人。
目前，公佈2023年常住人口資料的重慶、廣西、甘肅、青海，均在減少，重慶減少了21.91萬人，廣西減少了20萬人，甘肅減少了27萬人，青海減少1萬人。
另一方面，官方根本沒有
想讓房價轉向的意思。
從上至中央下至地方擠牙膏式的救市操作來看，官方的意圖很明確，只是維持不破，不讓下跌過快而已。
從這裡可以看出，官方只是想要維持降而不破的局面。壓力大了，就松一點，再大了，就再松一點，一點一點擠牙膏。
官方似乎並沒有想著讓房價轉向，而只是想著讓房價跌得慢一些，以時間換空間，擺脫對房地產的依賴。
這與去年底兩場重量級會議中提到的“先立後破”思路契合。
立是目的，破也是目的，但得先立，然後才能破。或者說，沒有立起來之前，不能破。
這裡的破，主要是破除三點：1、破除房地產驅動經濟發展的模式；2、破除中央和地方對土地財政的依賴；3、破除高房價的隱憂。
降而不破，這才是官方對待樓市的終極態度。
