文：馬文
香港房價領跑全球，且山高海深，土地開發成本高昂，社會各界對如何解決市民“上樓難”一直很關注卻一向有不同看法，近日，香港兩任特首就罕見地在土地供應議題上公開交火。
全國政協副主席、香港前特首梁振英首先在10月24日以《慎防供過於求》發文，指出目前香港土地和房屋供應確實仍然短缺，但未來的需求並不是無窮無盡，若未來土地房屋供過於求，價格就會下跌，考量過去兩三年的經濟問題已經造成房地產需求下跌，加上過去10年的造地計劃開始見效，使得房價下跌幅度更大，政府還要設法救市。
梁振英認為，政府要估量需求、量化供應規劃、估算新發展區的財政收支，“估市可能估錯，但總有個譜，不能不估，要有點眼光，更要有發展眼光”，又指建城造地要科學和專業，“不能拍腦袋”，警告矯枉過正的後果會很嚴重。
該文一出，隨即激起千層浪，引發政界人士熱議。
在梁振英發文之後，香港現任特首李家超10月29日做出回應，他認為造地動輒幾年，政府“必須有土地主導權”，房屋巿場才能健康發展，否則土地主導權落入“利益藩籬的控制”，不符合巿民和香港利益，重申政府造地決心不變。
除了特首，香港財政司司長陳茂波亦表態稱，土地開發工作必須持續做，不能因樓巿波動而停滯，又指香港於2003至2012年間曾連續多年沒有賣地或造地，“後遺症很大”。
經過一個來回，香港各界原以為梁振英和李家超這場隔空辯論的風波會暫告平息。豈料梁振英又在10月30日、31日、11月1日接連發文，先是以“煲糖水”比喻土地和房屋供需來回擊，他寫下：“煲糖水一定要放糖，但糖是不是越多越好？越早買越好？一家人經常煲糖水，廚房要儲十斤糖嗎？”
在10月31日的發文，梁振英談英國政府釋出的財政年度預算宣告要大幅加稅400億英鎊，為的是填補“財政黑洞”，接著話鋒一轉提起香港，表示換算英國和香港的人口比例，英國的“財政黑洞”大概等於香港的240億（港元，下同）——言下之意，針對的便是香港的2260億港元巨大財政赤字。
隔日的11月1日，梁振英又發文指出，賣地是港府的主要收入來源之一，繼續開發更多土地的話，不只要投入更多公共財政，還使土地賣價越來越低。他又呼應自己前一天的發文，詢問：“連續幾年赤字，要像英國一樣，大幅加稅嗎？”
對於兩任特首的隔空論戰，《明報》專欄“李先知”評論指，李家超回應語氣頗重，更引述官府中人說法估計，梁對造地的質疑，是衝著交椅洲填海計劃而來，但梁振英和李家超都是“中央大官”，不明為何梁要公開發文。不過有梁振英的支持者稱，現在巿況低迷，港府財政儲備不足6000億元，一個交椅洲填海造價已是6000億元，擔心政府財政“跌落深淵”。
香港住房市場被評為全球最貴的市場之一，尤其窮人住房條件惡劣，中央一直要求港府大力增加土地和住宅單位數量，國務院港澳辦主任夏寶龍2021年更下達“告別劏房”令，就是希望港府解決這個深層次矛盾。本屆港府也非常配合，努力覓地建屋，包括髮展北部都會區，以及推進交椅洲填海研究等等。
北部都會區是本屆港府的重點發展專案，《施政報告》預告它可提供3000多公頃新發展用地、超過50萬個住宅單位。當中不少於1400公頃可於10年內推出。整個北都預計可容納250萬人，約佔香港現有人口的三分之一。
交椅洲填海計劃則是香港政府的“明日大嶼願景”內容之一，“明日大嶼”是前特首林鄭月娥在2018年提出的發展計劃，要將赤鱲角香港國際機場所在地大嶼山附近的交椅洲、喜靈洲等區域分階段進行填海、興建人工島，以及建造、升級周邊的道路工程。出於高昂造價的財政原因、日後的效益問題以及環境問題等等，明日大嶼在香港社會高度爭議。交椅洲填海計劃原訂2025年啟動，但已經押後到2027年，延後的考慮因素包括房市供應的政府財政狀況。
根據《彭博情報》（Bloomberg Intelligence）的資料，從2019年起，香港的房地產（住宅加上商業地產）價值已經蒸發至少2.1萬億元；單論私人住宅，依據香港差餉物業估價署公佈的資料，2024年7月香港私人住宅售價指數連3個月下挫，創下2016年9月以來的新低。
港府公共財政存在的危機也早已公開化，過去幾年一再有人表示擔憂。一方面，因人口老化、貧富分化等因素影響，政府的社會福利支出年年增加，但卻未有縮減財政壓力的對策，另一方面，經濟發展放緩，財政收入自然受到影響，尤其是房地產市場連年下跌，過去幾年一再出現土地流拍，2024年賣地收入只達到預算目標的11.3%。
截至2024年9月30日，港府在2024財政年度的頭6個月收入1176億元，支出3607億元，嚴重入不敷出；即使發債獲得249億港元，但另有78億港元的到期債券要償付，整體財政赤字高達2260億港元。財政儲備跌到586億港元——本財政年度開始時的儲備是7346億港元，等於半年內港府消耗掉了30%的財政儲備。
所以說，梁振英和李家超這一來一往的隔空辯論，表面上看，是針對造地和建屋的政策，但核心的問題卻是香港公共財政是否穩健。二人在造地建屋的大方向其實並沒有分歧，只是關注的重點不同。梁振英最優先關注的是樓市可能衍生的財政風險，李家超則更加看重長遠的民生福祉。
李家超在新一年度施政報告中稱，住屋是市民很關心的問題。早年造地建屋步伐較慢，但在港府不懈努力下，公屋落成量已開始逐步扭轉“頭輕尾重”的情況。他指出，連同簡約公屋在內，未來五年總體公屋供應量將達18萬9000個，較本屆政府上任時的五年期，增加約80%。
港府興建北部都會區及交椅洲填海造地的大計，都在經濟持續上升，房地產年年飆升的狀態之下提出，當時雖有人對大規模造地所需的公共財政支出表示擔心，但政府方面則一再表明，造地所產生的土地可以帶來豐厚的利潤，又能推動整體經濟發展，不必擔心財政方面的問題。
不過，事情是否真的如政府當初想象得那麼順利？很明顯，以目前的情況看，政府確實須重新審視相關計劃，至少應思考拓土造地的財政問題，以及速度問題。
大面積地拓土造地，即使政府把握著主動權，未必會對市場供需關係造成太大影響，但造地所需的財政支出，卻未必能如政府預期迅速回攏，由此產生的公共財政的問題，確實值得關注。
再從長遠發展思考，香港以簡單低稅制為特點，但公共財政收入很大部分須依賴土地和房屋的收益，這種狀況是否健康？又能否行穩致遠？這個問題同樣值得關注。
香港迴歸至今有五任特首，離任後大多表現低調，甚少就香港內部事務公開發表具體意見。梁振英卸任後，有時候會對本屆政府的施政提出自己的看法，但大多是支援政府政策，甚少與港府不咬弦。如今，現任和前任特首居然在土地問題公開交鋒，某種程度上也反映香港社會各界對房屋政策有極大的看法。官方或許有必要就土地發展再次進行社會大辯論。
