本文來源：時代週報 作者：梁爭譽
今年全國最貴土地花落華潤置地和中海聯合體。
12月2日，深圳灣畔一宗商住地T107-0107掛牌出讓，起拍價126.52億元，吸引華潤置地、中海聯合體和參與競拍。
兩名競買人激戰77分鐘，連續舉牌295輪，T107-0107最終被華潤置地和中海聯合體以185.12億元競得——這不僅重新整理深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄，也是今年全國出讓的最貴土地。
因為以“價高者得”為原則確定競得人，T107-0107高溢價成交，溢價率高達46.3%，樓面地價約70388元/平方米。
“雖然行業風險並未完全出清，但房地產市場面已經在較快的修復之中，特別是一線城市核心位置核心房地產資產會有較好的市場表現。”第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿對時代週報記者表示，T107-0107地塊位於深圳最核心的地段之一，各方面條件均屬優質，“預計未來單價會超過15萬元/平方米，向上想象空間很大，競得企業將有非常不錯的利潤空間。”
平均每分鐘加價7660萬元
12月2日下午，一場久違的搶地大戲在深圳公共資源交易中心上演，華潤置地與中海聯合體、招商蛇口分別手持編號為69、66的號碼牌展開激烈角逐。
15:03:16，69號率先出價，報價126.72億元。7秒後，66號應價，加價2000萬。15秒後，69號再出價。
競價雙方你追我趕，頻頻舉牌，迅速推高報價。開拍半小時，經過120輪競價，T107-0107突破150億元。
報價超過160億元后，競價節奏有所放緩，競價雙方均多次在拍賣官提醒後出價。報價超過180億元后，雙方又一次加快舉牌速度，連續瞬時出手，競價間隔短至數秒。
16:20:12，69號號碼牌持有者華潤置地、中海聯合體將報價定格在185.12億元，T107-0107成為深圳歷史上第九宗總價超過百億的地塊。
整場競價持續77分鐘，兩名競買人平均每分鐘出價3.83次。按競價幅度2000萬元/次計算，T107-0107的身價平均每分鐘上漲7660萬元，平均每78.9秒抬價1億元。
吳睿對這個價格並不意外，“我預測180億元將會是這塊地總價的重要參考線，今天結果在185億元左右，基本在意料之中。我一直對2025年樓市抱樂觀看法，土拍市場用真金白銀驗證的這個判斷。”
T107-0107地塊位於深圳後海金融總部基地，是總部企業最為密集的區域之一，擁有頂級配套，包括深圳灣永珍城、海岸城等商業配套，深圳灣人才公園、地鐵2號線、地鐵11號線等市政配套，以及春筍、春繭等城市地標，區域內二手樓盤華潤深圳灣悅府一期11月掛牌均價約26.68萬元/平方米。
值得注意的是，T107-0107地塊是在寫字樓叢集中劃出零星住宅用地，由兩宗商業地塊調規變身一宗商住地，業態包含17.69萬平方米商品住宅、7萬平方米商務公寓、1萬平方米商業等。
“深圳歷史上有8宗超過百億的土地，在2016年以後，超過百億的土地只要是純商業用地，沒有開發商能賺到錢。這也是為什麼，深圳灣這塊地會由純商業的土地性質轉到以住宅為主。”吳睿認為，T107-0107地塊調規後，土地價值增長100億元以上。
改善市場成交活躍
T107-0107地塊高溢價成交，與限制解除不無關係。
根據出讓公告，T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件——以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，取消各種政策附加的限制，從而給開發商讓利，同時將定價權給到市場，將產品打造的權力給到市場，讓開發商根據市場的需求來決定價格和戶型，能夠提振開發商拿地的積極性，做到供需匹配。
中指研究院深圳分院高階分析師孫紅梅表示，取消土地限價或有利於穩房價、穩預期，有助提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐。
市場端的積極表現，也為開發商獲取優質土地增加信心。
9月底，央行、住建部以及各地主管部門密集出臺的一攬子樓市利好政策，政策效果仍在延續。
據深圳貝殼研究院統計，11月深圳新房成交8734套，環比增長86.8%，同比增長158.9%，創下2021年2月以來新高；二手房成交8199套，環比增長14%，同比增長103.8%，創下2020年10月以來新高。
11月19日，深圳市住建局等三部門官宣取消普通住房和非普通住房標準，激發改善型置業者入市的積極性，大戶型、高價房源成交量大幅提升。據深圳貝殼研究院監測，政策官宣後，144平方米以上房源日均簽約量增長29.4%，1000萬以上房源日均簽約量增長36.6%。
深圳貝殼研究院認為，12月1日取消普通住房和非常住房標準等降稅政策正式執行，大戶型置業者、改善型置業者成交將更為活躍。
“9月底一系列最佳化政策後，購房需求釋放，深圳樓市活躍度持續提升。短期內市場銷售在政策帶動下逐漸企穩回升，這或將帶動房企投資熱度上升。同時，土地市場中優質地塊的火爆競拍，也將進一步提振市場信心。”孫紅梅表示。
對於T107-0107地塊的競得人華潤置地、中海聯合體，市場表示認可。
克而瑞統計資料顯示，今年1-11月，中海以2704.3億元的銷售金額排名行業第二，華潤置地以2291.0億元的成績緊隨其後。在深圳市場，華潤置地一向是豪宅代言人，產品力優勢明顯。中海今年亦憑藉“玖”系產品，在北京、上海、深圳、南京等多個核心城市取得不俗表現。
“今年以來，重點城市、重點專案對企業的業績貢獻度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個專案獲得熱銷，而且是高溢價熱銷，貢獻了超過一半的業績。”李宇嘉認為，樓市有效區域開始集中，房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域、打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績。
“華潤置地中海聯合體，絕對強強聯合”，吳睿表示。
