觀點網 蛇年新春，資本市場向合生創展丟擲了“橄欖枝”。
2月7日訊息顯示，合生創展集團獲得新加坡主權基金淡馬錫旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1億美元（約7.8億港元）一年期短期貸款。
據市場透露，上述貸款主要用於對2023年一筆1.65億美元貸款的未償還部分進行再融資。
對現有債務進行再融資，是當下房企化解債務壓力的重要方式。
不過有趣的是，這筆貸款的背後，暗藏著合生創展香港中環買樓的浮浮沉沉。
中環往事
或許合生創展沒有想到，多年以前的中環買樓會引發後續連鎖反應。
2月7日，合生創展集團獲得新加坡主權基金淡馬錫旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1億美元（約7.8億港元）的短期貸款。
訊息透露，該筆貸款用於對2023年一筆1.65億美元貸款的未償還部分進行再融資。
這筆2023年到期的1.65億美元貸款，正是合生創展當年為購買香港寫字樓中環中心的兩層樓面和四個停車位欠下的債。
香港中環皇后大道中99號中環中心，曾因被李嘉誠全棟出售而備受關注。此後，中環中心多次流轉，亦讓投資者獲利不菲。
合生創展同樣看中了這個位於香港黃金地帶的物業。
2018年10月，合生創展斥資11.18億港元，購入中環中心49樓全層，建築面積約25695平方呎，呎價43510港元。
2020年，該公司再度以9.8億港元的代價購入中環中心48樓全層，建築面積同樣是25695平方呎，不過成交呎價較2018年少了12.3%。
接連兩次買樓，市場一度以為合生創展有意開拓香港市場，但故事的走向並未如預期那般。
與其他“炒家”的買入賣出不同，合生創展表示，中環中心物業將作為香港辦事處自用。
但無論是“炒樓”還是“剛需”，這筆交易讓合生創展承擔了一筆貸款。
從市場訊息來看，為購置香港寫字樓中環中心的兩層樓面和四個停車位，合生創展新增了一筆1.65億美元貸款，這筆貸款於2023年9月到期。
這筆交易後不久，房地產行業迎來了深度調整週期，行業轉折之下，合生創展的壓力也驟然增加。
2023年初，標普將合生創展的評級展望從穩定下調至負面，同時表示其流動性緩衝可能在未來12個月內進一步縮小，槓桿率可能上升。
與此同時，上述1.65億美元的貸款亦迎來了兌付期，但合生創展僅償還了部分，剩餘約1億至1.15億美元貸款未償還。
為避免債務逾期，這家企業試圖以股權投資作為抵押品，尋求債務展期。
2023年5月，資本市場訊息稱，合生創展一筆本金約1億美金的私募票據已獲得持有人的批准，將延期一年兌付，展期期間票面利率將維持9%不變。
展期一年，這也意味著該筆債券延至2024年9月到期，但從市場訊息來看，合生創展並未按時兌付上述債務。
此次獲取的這筆1億美元債券，得以覆蓋上述到期債務。如此一來，合生創展眼下的債務壓力能夠即刻得到緩解，從而維持資金的穩定性。
合生的債
一筆舊債串聯起了企業過往的戰略、行動，亦影響著這家企業未來的走向。
值得注意的是，在合生創展本次獲取的1億美元貸款當中，新債務票面利率是多少，是否提供相關增信措施，市場亦未明確。
但可以確定的是，新債券期限為一年，債務置換之後，該公司債務結構亦將發生改變。
觀點新媒體查閱發現，截至2024年6月30日，合生創展銀行及財務機構借貸總額為791.04億港元，較年初增加7%，借貸淨額為719.65億港元，負債比率佔股東權益的百分比為67%。
在所有借貸當中，一年內到期借款佔比最高，為38%，共計354.42億港元；一年至兩年的貸款為85.2億港元，佔比9%；兩年至五年的貸款共計284.64億港元，佔比達到30%；五年以上的貸款佔比23%，共計212.35億港元。
報告期末，合生創展現金及銀行結餘為216.96億港元，顯然不足以覆蓋年內到期負債。
資金壓力較大，這或許也是合生創展對2023年到期的私募票據展期、再融資的根本原因。
不過，有市場人士認為，這種以時間換空間的方式，能夠在短期內減輕企業負擔，要真正解決債務問題，企業還需加快銷售迴流資金。
從合生創展的情況來看，2024年全年實現總合約銷售額約為166.29億元，較2023年的325.83億元下降48.96%。
不過也有觀點表示，在現階段能夠融到資金已是不易。
畢竟房地產行業仍舊處於深水區，雖自房地產再融資政策最佳化調整以來，已有多家房企釋出再融資預案，但民營房企的融資依舊偏冷。
合生創展這筆美元貸款，無疑為房企融資乃至境外融資，打出了“開門紅”，給市場提供了更多積極訊號。
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