本報（chinatimes.net.cn）記者胡金華 上海攝影報道
1月22日，一則打折出售整棟寫字樓的訊息攪動上海寫字樓市場，而售賣的物件又是全球資管巨頭貝萊德。
當日，市場上有訊息傳出貝萊德正在以低於成本30%的折扣出售上海寫字樓，甚至標註了出售標的的地理位置為上海普陀區北岸長風內兩棟連體商務建築中的一座。2018年貝萊德買入兩棟樓的價格為12億元，若出售其中一座則售價約為4.2億元左右。
“不對單個投資專案發表評論，日前媒體報道的事項與貝萊德基金和貝萊德建信理財無關，對其運營沒有任何影響。我們將繼續致力於在中國的長期發展戰略，以滿足國內投資者的投資需求，幫助他們實現財務目標。”在此訊息傳出後，貝萊德新聞發言人在1月23日對此迅速做出澄清，不過也證實了售樓訊息的真實性。
《華夏時報》記者從相關渠道獲悉，將被出售的上海寫字樓專案，是貝萊德海外地產投資團隊所管理的一隻私募投資基金的專案，與貝萊德在國內業務並無關係。
實地探訪被售標的
地處上海地鐵2號線婁山關路和15號線長風公園中間，以長風大悅城商場為中心的外圍大約矗立著近20棟商務寫字樓。1月24日上午，《華夏時報》記者根據一些影片中流出的貝萊德待售標位於“北岸長風”區域，以及大樓樣貌尋找相關寫字樓。
“這裡都屬於北岸長風的寫字樓，你要找的寫字樓在前面。”區域內的一位安保告訴記者。
隨後記者發現區域內兩棟連在一起的商務大樓有兩處：一處是標記了海亮大廈AB棟的連體高層商務建築；另一處則是外面標牌上海長風跨採投資有限公司的兩幢圓柱形商務樓。
“我們是物業公司聘請的保安，不清楚這棟建築的持有人，也不瞭解哪棟要出售。”在後一處大樓大堂內，一位工作人員告訴記者，同時也表示不方便透露大樓物業資訊以及目前大樓出租率的情況。
1月24日，上海一家頭部房租中介集團公司高層就此訊息接受本報記者採訪時透露，貝萊德要賣出的寫字樓是位於普陀區的長風生態商務區E棟和G棟辦公樓，總建築面積達2.78萬平方米。
“此處地理位置優越，北側有大型綜合商業中心昌長風大悅城市，東側五星級新發展亞太JW萬豪酒店、長風公園，南望蘇州河。2018年貝萊德以12億元從保德信地產公司買入，要賣出寫字樓的，其實是貝萊德亞太地產投資團隊管理的離岸私募基金，他們正在透過一些渠道尋找潛在買家，而流出這則訊息的可能也是上海租售市場中的機構，透過釋放訊息探路買家的反應。其實這片區域內商務寫字樓很多，在當前的行情之下競爭也比較激烈，尤其是租金回報率在下降，各區商務樓之間的價格戰硝煙並沒有停過。”該中介高層受訪時坦言。
事實上，在業內人士看來，上海寫字樓市場整棟大樓買賣是司空見慣，只是出售方又是貝萊德旗下的另類資產機構，引發了市場的關注，而此次售賣只是單例，且標的金額也並不大。
記者梳理發現，貝萊德集團在境內全資擁有貝萊德基金，併為中外合資理財公司-貝萊德建信理財的控股股東。此外，它還全資擁有貝萊德海外投資基金管理（上海）有限公司，後者開展從境內募資投向海外的合格境內有限合夥（QDLP）業務。截至目前，貝萊德基金、貝萊德建信理財以及貝萊德海外投資基金管理（上海）有限公司均不涉及境內寫字樓專案投資。不過，另類投資確實為貝萊德集團海外業務的一部分。相關財報顯示，截至2023年底，貝萊德集團管理的另類資產規模為2759.84億美元。
全球巨頭仍持續加碼
“商業地產作為全球各類資管巨頭們另類投資的領域，有進有出很正常，而且貝萊德旗下私募基金出售標的金額僅有數億元，與其他機構仍在持續加碼中國各類地產投資相比，不會激起多大的浪花。”上海地產業內資深人士洪濤（小標）表示。
值得關注的是，就在2023年10月，同為知名資管巨頭的貝恩資本，宣佈和中國領先的新經濟基礎設施平臺東久新宜共同成立了一家合資企業，致力於尋找中國製造業園區資產的投資機會，相關資訊顯示該合資企業總資本規模約為2.5億美元，且計劃投資的首批資產就在長三角區域。
再往前追溯，去年8月，全球最大另類資產管理公司之一的博楓資產管理（Brookfield）也宣佈完成對上海靜安區一處租賃住宅專案的收購，這是博楓資產管理繼上海五角場博鄰酒店及行政公寓後，繼續擴張在中國租賃住宅領域的版圖。
據瞭解，該專案地上建築面積約1.8萬平方米。彼時博楓資產管理表示，它將提供約280套高品質租賃住宅，這些租賃住宅有望於2024年入市，定位中高階市場。而這並非博楓資產管理在中國的第一個長租公寓專案，早在2022年9月，博楓資產管理旗下的上海五角場博鄰酒店及行政公寓中210間客房就已經開業。
“作為重要的國際化大都市，上海持續吸引著外來人口和年輕一代的就業者。隨著外來人口不斷增長、租賃需求不斷增加，租賃住房仍將處於供不應求的狀態。相信在有利的政策環境和資本市場的推動下，上海乃至中國的長租公寓市場都將迎來新的高速發展時期，將持續尋找新的投資機會，擴張在中國租賃住宅領域的版圖。”博楓資產管理層表示。
同樣作為保險業巨頭，友邦人壽2022年就持續增持中國市場，總投資金額已經超過200億元。在2023年2月，友邦人壽投資了DNE（DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED）金創專案基金，為上海金創大廈的4棟物業組合，總投資金額逾32億元，金創大廈物業組合總建築面積約11.98萬平方米，其中地上面積約8.86萬平方米，土地用途為研發，土地剩餘年限33年，使用期限至2056年12月30日，專案上基本為生物醫藥企業。2022年12月，友邦人壽曾宣佈，以50.3億元投得控股權，以獲得上海北外灘89街坊的商業、辦公及文化綜合地產專案，出資合計約為51.81億元，友邦人壽還為完成此專案的建設和後續運營繼續提供資金，專案總投資金額約87億元人民幣，資金主要來源於保險責任準備金。該專案於2023年上半年竣工並舉行了開業儀式。
在同一期間，新加坡凱德集團就設立中國特殊機會夥伴計劃（CCOP），總承諾股本11億新元，投資於中國的特殊機會專案，既包括辦公樓、購物中心等傳統物業，也包括物流地產、工業地產等新興物業。
“我們現在不對這一標的潛在買家做預測，但是從外資的角度來說，我們也接觸很多外資機構，幫助撮合促成交易。總體來看外資企業在內地併購不動產往往堅持看重長期穩健收益的投資策略選擇併購標的，進行併購交易。商業地產、寫字樓等傳統經營性物業的收益具有長期、穩定等特點，核心城市特別是一線城市的不動產能夠保障外資企業投資收益的穩定性。”前述中介集團高層分析。
該高層對本報記者表示，隨著中國進一步擴大對外開放，外資企業看好中國經濟強勁的基本面，將持續擴大在中國的投資。此前如凱德、太古、新世界、恆隆、高盛等外資及港資企業等均明確表示，將中國作為投資的重要市場。這些外資企業往往在內地紮根多年，對內地市場有一定了解，具備在商業、辦公等傳統經營性物業領域的豐富開發與運營能力。
責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳
