成都目前二手房掛牌數223740套。
其中15年房齡以下的117852套，也就意味著，房齡超過15年的佔比48%。
據統計，在成都的17000個二手房小區中，20年以上的老小區也佔超8000個，佔比接近50%。
毫無疑問，成都有一大堆老房子，它們佔據市中心最好地段，價格卻便宜的驚人。
隨著，推進城中村改造的相關政策引爆新聞熱點，以及，成都拆遷鉅額賠償吸引眼球。
不少人在詢問，老破小到底值不值得買？
最大的優點就是地段好、便宜。
我上不了清華，是因為我不想？我不買新房大平層，是因為我不想？
“總價80萬上車一環路精裝套二”，“月薪三千也能擁有精緻小家，“INS風公主房”“夢中情家，溫馨舒適，便宜還顯大”…
筆者實探，與春熙路IFS直線距離僅800米的桂王橋北街， 一套掛牌12138元/㎡，4樓，總價74萬（還可以談），也可以改造成一個不錯的套二。
首付22.2萬，每月月供2400元，對於一個在成都上班的普通工薪族，預計薪資5000元/月，也還是能夠承擔得起的。
第二個優點就是方便。
樓下不遠就是菜市、學校，各項生活配套一應俱全，如果你在IFS上班，甚至可以走路通勤。
這對於買房追求自住的人還是挺有吸引力。
還有一類老破小就是學區好。
例如正讀泡桐樹、實業街小學的老小區，房齡超過30年，但憑藉學區優勢，最高能賣4.8萬/㎡，但隨著國家對學區的打壓，以及整體樓市行情的下行。
降價不少。
如今3.5萬/㎡基本能夠上車，但這個單價也基本是成都的新房天花板了。
當然，老破小也有自身難以改變的缺陷。
居住感不好，老房子多采用磚混加預製板結構，牆體和樓板都比較單薄。
隔音效果非常差，深夜樓上的腳步聲、隔壁的唱歌聲、衛生間馬桶沖水聲、甚至鄰居夫妻間的運動聲。
聲聲刺耳。
下水也是一個棘手問題，容易堵塞。
此外，由於很多老舊小區並沒有機動車停放車位，還有什麼老鼠多、經常擺喪葬儀式等等缺陷。
但在我看來，最大問題還是加裝電梯。
如今老舊小區外立面、地面改造搞得熱火朝天，但裡面是啥樣還是啥樣，對房價的影響幾乎為0。
能裝電梯的少之又少，以成都為例，2023年，計劃改造老舊小區616個，增設電梯1500臺。
ZF相當鼓勵老舊小區加裝電梯。
明確每部電梯最高可享財政補貼20萬元，而現在好一點的國產電梯也就30萬元左右。
但最大阻力就是低樓層業主的反對，不花錢一樣反對，還是那句話，矛盾的本質是人性，人性的底層是利益。
走訪下來，比較意外的是年輕人佔了不少比例。
有文章說現在年輕人不買房了，只說對了一半。
年輕人不買房不代表永遠不買房，畢竟絕大部分人總要結婚生子，他們只是把結婚、買房年齡推後了5-10歲罷了。
年輕人不買老破小就能買豪宅嗎？買老破小也只是作為過渡無奈的選擇罷了。
老破小還有一類客戶是周邊地緣客，比如小孩在附近買了套房，要給老人再買套低預算老破小，方便照顧孩子。
老破小還有一類客戶是小商小販和底層打工者。
近幾年，最慘的就是底層，窮人更窮，富人更富。而小商小販、底層打工者受經濟下行波及最大的群體，他們消費降級、購買力偏低，老破小是最能觸及的住宅了。
調查問卷，僅作參考
老破小也有一部分投資客關注。
以桂王橋西街老破小舉例。74萬的房子，租金2200/月，年回報率3.5%，這收益率還是相當不錯的。
畢竟今天銀行利息只有2%，還不會倒閉、跑路。
這兩年所有的資產都在暴跌，無論是房子、股票還是車子，但房租幾乎沒怎麼下跌。
老破小越跌，房租收益比就越好。
還有朋友說，在宜賓有20萬一套的老破小，租金1200/月，年化收益達到恐怖的6%，我對此有些懷疑。
在成都，最牛逼的也才4~5%。
如果遇到拆遷，那更是破天的富貴。
距離桂王橋西街直線距離僅600米處的書院西街，據當地居民表述，各項賠償達到了驚人的3.8萬/㎡，相當炸裂。
事實上這麼多年，老破小一直漲幅不大，哪怕在樓市大漲的年份，因為大家都知道老破小沒有升值潛力。
但跌得也不多。
我們看2023年成都跌幅榜前100名，其實老破小很少。
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那到底誰虧得最慘呢？追高泡沫嚴重地區或樓盤的年輕人。
他們掏空了6個錢包，背上30年貸款，手無分文來到這個城市，賭上了一輩子收入，全部在用真金實銀買房，結果2年間就虧掉了首付。
什麼概念？
你現在把房子賣掉，一分錢都得不到，家也沒了。
到底誰錯了？是時代還是個人？為什麼不能畢業早一些？為什麼畢業參加工作房價就大漲了？
為什麼“漲價去庫存”，突然又是“三道紅線”。
為什麼要忽悠人說4000點才是牛市的起點？
這世界上哪有什麼大神，不過是搭上了時代的順風車而已，蒙對了就覺得自己是大神。
2015年之前上車，成都買哪裡都是賺，2018年後買房，除了網紅盤，絕大部分都是虧損，有的還虧了20~30%。
如今的房價暫時回撥，對以前的人是利潤回吐，對高點買房的，就是虧掉首付。
電影《艋胛》說:“風往哪個方向吹，草就要往哪個方向倒，年輕的時候我曾以為自己是風，可最後遍體鱗傷,我才知道我們原來都只是草。”
