智通財經APP獲悉，中信證券釋出研究報告稱，限購政策在核心城市有望進一步放開，按揭利率未來有望下降，有利於推動市場軟著陸，故此看好低估值的開發板塊藍籌投資機會。但這一輪週期和歷史不同，房價沒有上漲可能性，房企整體可能會繼續縮表。因此，在股票選擇方面，庫存的平均質素、產品的開發和運營能力、綜合融資成本、央國企的市值管理戰略等都是關鍵的考量因素。
事件：
2024年1月27日，廣州市人民政府官網釋出《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(下稱“《通知》”)，最佳化調整房地產政策措施，進一步明確了住房保障、融資支援、限購最佳化、市場監管等多個方面的工作要求。
▍中信證券主要觀點如下：
房地產市場供求關係已經發生重大變化，限購政策陸續調整放開，預計將逐步退出。
總體來看，我國房地產市場供求關係已經發生了重大變化，在短缺時期出臺的限購政策不適應新的現實。《通知》在廣州放開了120平方米以上戶型的限購要求，並對計劃將自有住房用於出租和賣舊買新購置新房產的家庭，更新了住房套數核算標準。
加上此前廣州已經調整了限購區域，實際上廣州市的商品房限購政策已經基本取消。在供給十分充足的情況下，限購政策的退出有利於居民滿足改善置業需求，也有利於消化一部分商品房庫存。
考慮到多項政策可能的加持，房地產市場有望在二季度趨穩，但房價沒有上漲可能。
按揭貸款利率有望下行，首付比例限制有望放開，金融機構有望加大對房地產金融的支援力度，各地限購有望陸續逐步放開。此外，我國大城市的改善型房屋供給仍然有結構性缺口。相信核心城市房價有望在2024年二季度趨於平穩，房企的資產負債表根基也有望穩住。企業可以根據階段性平穩的產品售價制定新的生產經營情況，部分企業的盈利水平有望在2024年實現止跌。
當然，考慮到可銷售資源依然十分充裕，住宅的租金回報率較低，租金仍在下行，並不認為房價(包括一線城市的房價)在2024年乃至未來相當長一段時間有上漲的可能性。
地方積極響應融資支援政策。
據住建部官方網站，1月26日上午住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，會議指出：“將建立城市房地產融資協調機制，是貫徹落實黨中央、國務院決策部署，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性迴圈的重大舉措……國家層面將建立城市房地產融資協調機制專案資訊平臺，實行周排程、月通報……本月底前，第一批專案名單落地後即可爭取貸款”。
廣州市此次《通知》亦明確，將建立全市範圍內的房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，實現開發企業和金融機構有效對接，並提出可供融資的專案名單，一視同仁滿足不同所有制房企融資需求。從中央到地方、自上而下對於房地產企業的融資需求支援政策正在持續發力，有助於保交付工作的順利推進，也有利於房地產產業鏈主體信心持續提升。
保障房建設穩步推進。
《通知》指出，2024年廣州市計劃籌建配售型保障房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。尤其值得關注的是，廣州的配售型保障房在2024年的建設規模，僅相當於2023年商品房成交套數的6.7%。保障性租賃住房對商品房市場的替代效應小，主要針對城市年輕人和新市民。廣州的保障房建設計劃，既體現了保民生和促投資的決心，又體現了穩定商品房價格的考慮。
投資策略：
近期監管密集表態支援房地產市場發展，各地紛紛響應出臺實際支援政策，有望在需求側積極發力，刺激拉動居民潛在住房需求的釋放，改善房地產市場持續下行的基本面，改變資產價格下探的趨勢，推動房地產市場平穩發展。
限購政策在核心城市有望進一步放開，按揭利率未來有望下降，有利於推動市場軟著陸，故此看好低估值的開發板塊藍籌投資機會。但這一輪週期和歷史不同，房價沒有上漲可能性，房企整體可能會繼續縮表。因此，在股票選擇方面，庫存的平均質素、產品的開發和運營能力、綜合融資成本、央國企的市值管理戰略等都是關鍵的考量因素。
風險因素：
政策落地效果尚待觀察，銷售基本面的恢復效果和持續性可能不及預期;當前各地房價仍在持續下行，企業財務表現仍然存在較大不確定性，盈利能力可能繼續收縮;配售型保障房籌建可能導致區域性的商品房房價承壓，導致區域性市場存在需求波動。
