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一降再降,撕開了福州土拍殘酷的一面!

2024-11-11 05:34:24

短短几天,福州四區2024年第七場土拍就發了兩則補充公告。

一則主要是下調倉山福峽路沿線片區2024-60、61、62號地塊的起拍價,並將這3幅宅地的拍賣時間從11月15日推遲到11月22日。

另一則是將上述3幅地塊以及晉安新店東片區2024-65、66、67、68、69號地塊的建築密度上限從30%調整為35%。

土拍資金門檻和指標要求一再放鬆,主要目的是增加盈利空間,提高房企拿地的積極性,但也撕開了福州土拍殘酷的一面:

近郊土地無人問津!

此次土拍調整出讓條件的8幅地塊均為三環外“回爐”宅地:

2024-60、61、62號即福峽路沿線E-07、E-08、E-09地塊,在福州四區去年第五場土拍取消出讓;

2024-65、66、67、68號即新店東片區K-3、M-8-2、M-16、M-23地塊,在去年第七場土拍取消出讓;

2024-69號即新店東片區 I-3-1地塊,在去年第七場土拍和今年第一場土拍,兩度取消出讓。

本輪重新上架,上述地塊剛開始的出讓條件幾乎還是同樣的配方,意味著土拍還沒開始就已經寫好了結局。大概是沒有得到房企的積極反饋,才有了補充公告裡的低姿態:

該降價的降價,該放寬指標的放寬指標!

像福峽路沿線2024-60號地塊的起始樓面價從原先的10644元/㎡降到了6816元/㎡;2024-61號地塊則從10614元/㎡降到6867元/㎡;而2024-62號地塊則從10620元/㎡降到6930元/㎡。算下來,每平降了3800元左右。

每平不到7000元的起拍價,對比南面首開融創榕耀之城當年10280元/㎡的拿地價,誠意滿滿。甚至比馬尾快安片區正在出讓的馬宗地2024-17號還便宜,後者起始樓面價降完也要8100元/㎡

另外,這次還將福峽路3幅和新店東5幅宅地的建築密度,統一從30%以下(含30%)調整為35%以下(含35%)。

建築密度=建築基底面積÷小區佔地面積x100%。容積率不變的情況下,建築密度提高5%,意味著小區內不修房子的“空地”變少了,為住區設計增加了靈活性和彈性。

比如,可更好地支撐塑造高低錯落的住區空間形態,支撐風雨連廊、景觀廊道、社群底商、小區服務用房等建設需求,為業主提供更多的公共活動空間。

總之,建築密度調整後,開發商可發揮的空間更多,產品也能更適應市場需求。

土拍規則這麼努力討好開發商,還不是因為三環外的土地太難賣了!

靠近福州火車站的新店東片區以及大三江口的福峽路沿線片區,雖然板塊開發還處於起步階段,但要地鐵有地鐵,要自然環境有自然環境:

新店東片區內設定了地鐵1號線“羅漢山”站,還有澗田湖在側,距離三環快速也才600米。

福峽路沿線片區更有3條地鐵交匯(1號線、4號線、5號線),周邊除了年底亮相的三江口植物園,還規劃三甲醫院和九年一貫制學校。

比起遠郊板塊,這些地塊都還算有一定的居住屬性,那為什麼此前會被開發商放棄呢?

一方面,成片開發的板塊,住宅一下子供應太多,很容易造成踩踏。

像新店東片區除了此次出讓的5幅宅地外,此前還成交了3幅商品房地塊和2幅安置房地塊,單單商品住宅總建面就有68.69萬方,預估板塊新房供應量將近7000套。再加上約14萬方的安置房供應,未來這裡最不缺的就是房子。

而福峽路沿線片區,單單此次出讓的3幅地塊就能供應15.82萬方的商品房,去年取消出讓的2023-35號地塊計容總建也有14.81萬方,再加上地塊西側2幅待出讓宅地,未來去化壓力可想而知。

要知道,隔壁的首開融創榕耀之城賣了將近三年,住宅才網籤去化709套,目前全盤還有1800套左右的庫存。

別說三環外了,就連二環內的白湖北園片區,明明“學鐵商園”配套能級都不低,還是肉眼可見、近距離可享的那種,結果也被天量庫存卷瘋了。“北園四大金剛”商品房加起來有3900多套!

據“剛需探房”監測,在國慶假期福州樓市全面飄紅的情況下,左海望悅整個10月才網簽了3套。而跑得較早的建總江南尚璟,剩餘的大戶型去化也不容易。

新店東和福峽路地塊屢屢流拍,啊……不是,取消出讓,除了可預見的內卷大戰外,地段也勸退不少開發商。

在薄利的市場環境下,房企拿地都很謹慎,非核心板塊條件再好也無人出價,連臺江金屏壋那麼好的地段都得市屬國企兜底。

有實力的外來房企幾乎只盯著鼓臺優質宅地,因為當前福州核心區域的豪宅、高改產品銷售安全度更高。而外圍板塊以價換量,很難保證足夠的利潤。

值得關注的是,將於11月15日開槌的福州四城區2024年第七場土拍,鼓臺一次性上架5幅商品房宅地。硬菜上桌,想讓開發商吃下三環外的“回鍋肉”,只能讓利。

還是那句話,沒有賣不出去的土地,只有賣不出去的價格。

福峽路地塊大概6900元/㎡的樓面價,參考榕耀之城約1.5萬/㎡的在售均價,對於房企來說有一定的盈利空間。而新店東地塊平均1.1萬/㎡的樓面價,對比北側新投映悅湖當年1.8萬/㎡的地價,看似也“便宜”了不少。

福州上一輪土拍,1幅取消出讓,另外4幅都是市屬國企兜底,這一輪有可能不那麼尷尬嗎?

上為正文,歡迎關注我們!

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