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北京180棟荒廢別墅7折拍賣,背後潛藏30年往事……

2024-11-12 14:08:21

180套別墅、起拍價14.1億,近日北京一知名別墅引發關注。

據阿里法拍平臺顯示,北京市順義區楓橋別墅專案180套別墅,將於11月25日打包拍賣,起拍價14.1億元,保證金1.4億,目前平臺上已有132人設定提醒、共9521次圍觀。

從法拍網上傳的圖片看,該別墅群目前處於荒置狀態、雜草叢生。此外,相較於20.17億元的評估價,本次14.1億的整體拍賣價,相當於打了69折,競價幅度則為700萬元。

老舊別墅群七折拍賣,背後有何故事?

北京市順義區楓橋別墅專案180套別墅打包拍賣

一度成為獵奇打卡地

“廢土風攝影”“探險廢棄別墅”,在社交平臺上,北京楓橋別墅曾一度成為“網紅打卡地”,但不是因豪華房屋與美景,而是荒涼多年引發了網友獵奇探險。

楓橋別墅所處位置並不差,該專案緊鄰潮白河畔,地處高檔別墅帶,曾經的賣點是“純北美風格現房別墅”。那麼,這一別墅群為何走上了荒置、甚至被法拍的道路?

據法拍資訊顯示,目前將被拍賣的180套別墅,有134套登記在北京瑞順鴻業房地產開發有限公司(瑞鴻地產)名下,剩餘46套權利人分別為北京精達房地產開發有限公司(精達地產)、北京東飛祥義投資有限公司(東祥投資)。

楓橋別墅建成時間已久,作為專案最早的開發商,精達地產在1993年拿地、2002年拿到預售許可證,共建成188棟別墅,公司還曾表示“楓橋別墅將打破固有傳統,做業主的終生服務商。”但後來,這個專案卻開始了命運多舛的路途。

因建設質量及市場遇冷等問題,該專案銷售情況並不佳,公開資訊顯示僅賣出8套,精達地產也出現資金問題。2007年,精達地產的債權機構開始對專案進行拍賣,此後多年經過數輪輾轉,最終瑞鴻地產持有了部分資產,瑞鴻地產的大股東為東祥投資。

如今再次被掛上法拍平臺,則是因相關方與信達福建的借款問題。

據拍賣標的調查情況表,該資產包由福建省福州市中級人民法院查封,執行案號為(2024)閩01執恢310號,申請執行人為福建省分公司。

從法拍網上傳的圖片看,該別墅群目前處於荒置狀態、雜草叢生了無生氣。相較於20.17億元的評估價,本次14.1億的整體拍賣價,則相當於打了69折,競價幅度為700萬元。

該別墅群目前處於荒置狀態、雜草叢生了無生氣

值得注意的是,這看似是一場普通的司法拍賣,但資產包背後涉及的主體卻錯綜複雜。

福建信達債權處置公告顯示,該筆債權本息合計19億元,由瑞鴻地產和精達地產作為共同債務人,泰禾投資、黃其森和葉荔(黃其森妻子)則提供連帶擔保。

企查查資訊也顯示,本次拍賣所屬的司法案件,是一起資產執行案件,其中涉及的被執行人包括前述的東祥投資、瑞鴻地產、精達地產,同時還有泰禾投資有限公司、北京泰禾嘉盈房地產開發有限公司、泰禾創始人黃其森及其妻子葉荔。

泰禾方面與這件事的關聯從何來而?相關法律文書顯示,東祥投資、瑞鴻地產的法定代表人任愛軍曾表示,自己僅是名義上的法定代表人和股東,從未參與過上述公司的經營管理,與信達方面的債權,實為泰禾投資公司、黃其森對信達的借款行為。

此前的市場資訊也顯示,楓橋別墅實為黃其森用設在維京群島的影子公司收購而來,但因專案債務關係複雜、質量問題及銷售不佳等因素,曾被視作黃其森投資“踩坑”的案例。

由此可見,此次被掛上貨架的資產包,與泰禾方面關係密切。

背後的泰禾怎麼樣了?

作為最早一批出險、並走向退市的房企,泰禾及黃其森在市場上已鮮有公開動態。

早在2020年,泰禾集團便出現違約行為,此後雖然籌劃了諸多自救動作,包括出售資產、引入戰投、縮減規模等,但都未能實質性扭轉企業的走向,債務重組方案也一直未出爐。

2023年8月,泰禾集團觸發了強制退市條款,被深交所摘牌,曾經的規模房企黯然退市。

今年8月底,上海清算所網站披露稱,泰禾方面還存在大額已到期未歸還借款,截至2024年6月30日,已到期未歸還借款金額為819.63億元。此外,的主體和債項評級為C,對外擔保總額超過最近一期經審計淨資產的100%。

公告稱,為積極穩妥化解公司債務風險,泰禾已成立專項工作小組,並聘請了多方專業機構開展債務重組工作,協助公司組織、協調債權人溝通意見和訴求,並就緩解短期債務償還壓力、最佳化資本結構提供意見,推動形成全面債務重組解決方案。

因整體債務重組方案未出爐,此前泰禾相關債務的處理方案,多是基於專案層面解決,有的是相關金融機構予以展期,有的則走上司法訴訟的道路、以執行泰禾旗下資產。

目前,退市後的泰禾,在試圖推出整體重組方案之餘,最重要的工作是“保交樓”。

據上海清算所網站公告,2024年泰禾在上海、杭州地區均有新交付的專案,目前已售尚未交付的專案已基本開工,分佈在北京、上海、福州和廣深區域,預計在未來2年內完成交付工作;專案未回款和未售部分的現金流,足夠覆蓋政府投入專案的專項資金和其他債務。

與此同時,泰禾目前在推進持有現房專案的去化,以改善流動性,包括與主要債權人制定分配方案,解除已抵押房產的凍結狀態,以重啟現房專案的銷售。銷售回款將按雙方約定的比例,用於歸還貸款和保障公司的日常運營,以達到資產盤活的目的。

日前,深圳院子開盤銷售,共推出64套別墅,備案均價約137974元/平方米,去化率達七成,銷售金額約13億元。該專案正是泰禾在2015拿下的地塊,當時以57億元競得、並創下樓面地價新高。後因泰禾出現債務危機,該專案透過債務重組轉入中國長城資產旗下。

對當下的泰禾來說,要實現可持續經營,仍面臨不小的挑戰。10月30日,泰禾在新三板披露財務報表顯示,2024年1月1日~9月30日期間,泰禾實現營業收入約19.33億元,同比增長約1.35%,淨虧損約23.11億元,同比減虧37.91%。

截至2024三季度末,泰禾賬面的貨幣資金為10.03億元、應收賬款2.8億元,存貨1379.13億元,流動資產1537.39億元,總資產合計1999.04億元;負債方面,短期借款44.16億元,一年內到期的非流動負債775.23億元,負債總計為2015.97億元;期末股東權益為-16.93億元,其中少數股東權益23.02億元,歸屬於母公司股東權益為-39.95億元。

泰禾方面表示,目前,公司正全力推進債務重組事宜,積極解決債務問題,同時以“復工復產、重塑信心”“保交付、保品質”為第一要務,積極盤活資產,最大限度保障專案施工建設的有序進行,增強市場信心,實現公司可持續健康發展。

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