這兩天，紐西蘭政府內閣有一份檔案外洩，內容引發高度關注。
這份檔案顯示，國家黨的部長正在研究如何向外國資本開啟本地房地產市場——用一種“曲線救國”的方式。
01
檔案洩露的背景
現在的大背景是：紐西蘭聯合政府由三黨聯合執政。所謂內閣，就是這個大圓桌一圈坐著的這些人，是核心。
按理說，內閣檔案應只在他們之中流轉。
然而，自從去年11月新政府成立後，內閣檔案洩露的頻次，到了令人恥笑的程度。
反對黨議員Kieran McAnulty甚至諷刺說，“比我們家的狗‘漏’（leak）得還多。“——他們家的狗，一天出門”leak“兩次。
Kieran McAnulty家養的是退役的賽狗
洩露的目的，似乎只是為了讓國家黨更為被動。
國家黨一直希望向海外買家開放紐西蘭房地產市場。其大選政策是開放200萬紐幣以上的住宅房產給海外買家，並收取房產交易價格15%的外國買家稅，由此薅到每年約7.4億的額外收入。
但在聯合政府構建談判中，這一計劃遭到了紐西蘭優先黨的堅決抵制。
無奈之下，國家黨只能暫時放棄。
而最新洩露的檔案顯示，所謂“一計不成，又生一計”。國家黨的初心並沒有改變。
02
洩露內容：”曲線“開放房地產市場
這次洩露的檔案顯示，紐西蘭政府在考慮開放海外投資到“建後出租”型房產市場，即build-to-rent，簡稱為BTR。
關鍵人物是Chris Bishop，他是紐西蘭的財政部副部長，也是本屆班子中的“架構師”。
Chris Bishop堪稱國家黨內閣裡的架構師
檔案中洩露了他的想法，首選方案是允許外國買家投資任何住宅用地，只要是建造新房（甚至是加建一套額外的住宅），只要海外買家不打算在其中居住。
Chris Bishop還希望釋出一項部長指令，傳遞紐西蘭歡迎海外投資以增加住房供應的強烈訊號。
這似乎是和現在的海外買家禁令精神違背的。
對此，Chris Bishop其後發了一個宣告，做了一番解釋。
“建造‘建後出租房’可以幫助解決紐西蘭住房危機。我們已經計劃在100天內，修訂《海外投資法》，使紐西蘭更容易開發BTR型房產。
“我們正在研究一系列方案來實現這一承諾。外國買家禁令將保持不變。”
03
海外投資買房新模式：買股份
這裡揭示出的一個要點就是：當購房無法向外國買家開放的時候，國家黨的計劃是走資本開放這條路。
兩者的區別就要看“建後出租”房產的投資方式。
假如是直接開放房產市場，那麼海外買家可直接買房，然後成為房東。
而如果開放“建後出租”市場，那麼海外買家只能做投資人，做不了房東，他們投入資本，類似於購買基金產品，或者是購買專案的股份。
做不了房東的意思就是：海外投資人不會直接經營這套出租房，而是全部由物業公司代理，投資後，根據股份數量可獲得分紅，收取可能在5-6%的資金回報。
BTR還順應了“理想租房”的趨勢，即把房租當作Spotify和Netflix等其他“即用即付 ”服務來對待。租戶可以根據自己的生活需要，隨時添置或取消各種服務。他們租的不是房子，而是生活體驗。
Kiwi Property在奧克蘭的BTR專案設計
這樣的算盤一石三鳥——海外的錢進來了；錢在本地造了更多房子；房子全部長租，解決出租房不足——繞過了政策難題。
04
可改變紐西蘭房地產市場面貌
現在，Build-to-rent (BTR) 模式在紐西蘭正處在開啟階段。
行業內的頭部企業，包括Simplicity Living和Kiwi Property都已經大筆投資，一些大型專案將在不久竣工。
這意味著未來很多像這樣的小高層會在紐西蘭誕生，改變本地的房地產市場面貌：
紐西蘭有三分之一的人在租房。
而未來這種新式“長租房”不會無理由趕人，租客有一定的裝修改動權，且平均居住時長估計會在3-7年。
舉個例子，現在紐西蘭最大的Build-to-rent (BTR)公寓小區正在奧克蘭Slyvia Park附近建設。建設已經進入尾聲。
這裡的公寓單位也將不會出售，而是做長租房。
租客享有更多權利，包括也可以攜帶寵物入住。
專案由Kiwi Property負責開發，投資2.4億，公共設施包括健身房、門衛室和BBQ區。
用鼓勵長租的方式，來解決奧克蘭的住房緊張。
需要補充的是，未來某個時間點，這種房子還是可能會出售（也許是10年也許15年後）。在國外，是整體打包出售給保險公司、主權基金等大型投資機構。
05
網友：造房需要外國資金
有人說，這其實也是“公租房”的一種形式。這話也有一定道理。
在美、德、法等國，這種形式已經出現了很長時間，而在英國和澳大利亞，這兩年也在興起。
自2017年以來，倫敦的BTR單位數量增加了109%；而在澳大利亞，墨爾本和悉尼被是下一個BTR熱點地區。
紐西蘭網友：“告訴大家吧，我們需要富有的海外房東在紐西蘭建造住房，因為普通紐西蘭人處在生活成本危機中，而這正是上屆政府一手造成的，他們沒有能力建造自己的住房。我們也不能指望紐西蘭政府來建造住房，政府不想成為房東……”
也有網友說，“Winston Peters不會答應的，他一直反對外國資本。我理解國家黨希望外國資本來建造新的出租房，但這很容易被利用。”
這份洩露的內閣檔案目前還在草案階段，還未進入內閣正式討論。
ref: https://www.newshub.co.nz/home/politics/2024/02/leaked-cabinet-paper-reveals-government-considering-allowing-potential-influx-of-overseas-landlords.html
https://www.rnz.co.nz/news/political/509226/overseas-investment-for-build-to-rent-homes-being-mulled-leaked-cabinet-paper-shows
